◎ 吴　莹



“村改居”社区物业管理的主要类型与存在问题

◎ 吴莹

摘要：在我国快速城市化进程中，“撤村并居”“农民上楼”使得“村改居”社区广泛出现，其基层治理问题也受到越来越多的关注。本文着眼于“村改居”社区的物业管理，通过对四省市多个该类型社区的比较研究，总结出“社区自管”“商业物管”和“政府协管”三种模式，并进一步分析了“村改居”社区物业管理流程中各组织之间的关系，以及这些管理模式存在的主要问题。

关键词：“村改居”社区 物业管理 基层治理 城市化

一、“村改居”社区的基层治理

近年来，在土地、财政、金融三位一体的“经营城市”模式下，政府大力推动城市化，我国的城市化率已经由1980年的19.4%上升到2014年的54.8%。在城市建设用地急速扩张和18亿亩耕地红线必须保住的双重压力下，“撤村并居”“农民上楼”成为各地普遍采用的土地整理办法，其后果就是造成大量“村改居”社区的出现。这类社区的称呼多样，包括农民集中居住区、回迁社区、还建社区等，其建设方式、房屋产权、农民户籍转变等具体属性方面也各有不同。

虽然从城市化的角度来说，这类“村改居”社区的确能够改善村民的居住环境，提升居住区的基础设施和公共服务水平，最终实现村庄的社区化管理，以达到缩小城乡差距、实现城乡统筹发展的目的。但在实施过程中，由于违背农民意愿强拆强建导致农民权益受损（郑风田、傅晋华，2007；石琛，2011）、破坏传统文化（刘奇，2011）、农民身份认同和适应困难（叶继红，2012；……