吕淑琪

（长江大学，湖北荆州434023）



中国养老地产的开发模式及发展对策研究

吕淑琪

（长江大学，湖北荆州434023）

摘要：我国养老问题日渐凸显并越来越严峻，养老地产开始成为一种为老年人提供更人性化服务的新模式。中国养老地产开发模式主要有综合性养老社区模式、在社区中开发养老住宅及相应服务设施、度假型养老社区模式、医疗养老模式。从老年人口数量、老有所养观念、老年事业发展角度看，我国养老地产前景较好。从开发商、政府、从业人员角度主要存在开发经营问题、缺乏政策扶持和服务人员素质低的问题。针对以上问题主要有完善政策制度、加大资金投入、提升服务质量三种对策建议。

关键词：养老地产；开发模式；发展前景；对策研究

一、养老地产及在国外的发展

养老地产狭义来讲就是将养老主题与地产开发相结合，针对老年人提供的住宅产品。广义上来说，则是集适老住宅服务性和商业地产盈利性为一体，综合了产品研发、医疗服务、地产运营、物业管理等多种业态的综合性地产产品。[1]养老地产消费群体的特殊性要求其产品设计必须满足适老化，适老化设计是养老地产与其它地产项目的差异性。养老地产的居住、医疗、康复、餐饮、休闲娱乐等配套设施要满足老年人生理特点和心理需求。

中国的养老地产根据现实国情借鉴了发达国家成熟的老年住宅发展经验，主要是德国、美国、日本等生产力水平发达、社会保障体系健全，拥有“先老后富”背景的国家。其中，德国老年住房主要以“照料护理式住宅”为主，美国有五种模式：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养老社区，日本则是在宅养老、机构养老和“两代居”模式。[2]西方国家崇尚独立自由家庭观念以小家庭为主，而东方国家发扬敬老爱幼传统美德习惯多代同堂，文化观念和主体家庭结构的不同使东西方老年住房模式具有明显不同。

二、中国养老地产的开发模式

虽然我国的养老地产处于刚起步阶段，养老地产项目不多，还未形成固定的发展模式。但根据北京、上海、广州等经济发达、人民生活水平较高的城市的一批养老地产项目，可以总结出国内养老地产主要的开发模式。

（一）综合性养老社区模式

综合性养老社区是一种不仅为老年人提供居住建筑还为老年人配备各种类型配套设施的居住类型模式。因此，综合性养老社区一般规模较大，为了避免受到城市土地资源紧张的限制，通常选址在环境较好的城市近郊或郊外，并且以低密度的开发形式来与郊外环境保持协调，减少对周围环境的破坏。综合性养老社区能针对不同身体状况的老人提供服务场所，主要包括养老住宅、养老公寓、养老护理机构等。[3]除了提供良好的住宅条件和环境，还配备了为老年人生活提供便利的完善的公共设施，主要包括老年活动中心、老年医院、老年大学等，不仅让老年人老有所居，还让老年人老有所学。

（二）在社区中开发养老住宅及相应服务设施

此类模式主要是指在新建大型社区时，专门规划区域建设养老组团，或是在普通社区中配建老年公寓、老少户住宅、老人专用住宅等各类养老产品。[3]养老组团一般是多个规模较小的居住组团，与社区中其他组团实现资源共享，减少公共配套设施的建设。[4]老年公寓，即在社区中针对无限制的老人有专门的楼栋，通常单独管理。老少户住宅，是将同一家庭的老年人和子女分开，分别住在同一单元上下层或同楼层相邻的两套住宅里。[5]老人专用住宅，则是在一般楼栋中选择部分套型，考虑老年人的生活细节、心理需求进行适老化设计后专门为老年人使用。这类开发模式优点在于老人能够居住于“混龄”社区，与自己子女相邻或相近，不仅能保持与外界的联系还能与子女相互照顾，因此又称为多代亲情开发模式。

（三）度假型养老社区模式

度假型养老社区是养老地产结合旅游业、养生资源开发的新型创意模式。[6]这类项目选址时会更注重当地人文内涵和风景资源，养老社区会根据自身资源特色加入长寿、养生、康复文化理念，搭配相应的养生、康复服务，如温泉水疗、农业种植、果蔬采摘等。因此，此类开发模式多集中在生态环境良好、气候舒适宜人的具有丰富的风景资源和特色的文化风俗的地区，如海南、云南、广西等地区。相对于其他几种养老社区提供长期的住宅，度假型养老社区的居住形式则具有时令特征，老年人通常根据自身时间安排，选择一年当中的某个季节或时段来此居住。

（四）医疗养老模式

医疗养老模式是通过将养老机构如专门的护理院与医疗机构如中医、康复医院、老年病医院等相结合，使养老项目能利用医疗机构的优质资源，服务对象为高龄、有疾病或者慢性病康复等需要较高护理程度的老人的一种“医养结合”模式。为构建健康养老服务体系，养老社区建在医院附近或条件成熟的养老机构通过内设医疗机构如开设卫生所、医务室等途径来引入优质医疗资源促进养老机构医疗护理服务水平，从而使老人感觉居住安全可靠有保障。另一方面，医疗机构除了对住养老人看病采取优先和优惠政策，同时为养老机构护理人员提供技能培训与专业化管理指导，有助于养老机构医疗服务能力的提升。

三、中国养老地产的发展前景

作为新兴事业养老地产，其发展前景将影响发展程度，从老年人口数量、老有所养观念、老年事业发展角度来看养老地产在我国具有良好发展前景。

（一）老龄人口数量急剧增加，养老社区市场悄然形成

我国总人口数量基数大，老年人口占世界老龄人口数比例超过20%。从1999年60岁以上人口达到1.29亿占总人口比例超过10%开始[7]，我国就进入老龄化社会，至2015年老年人口已占总人口比例的16%。老年人口数量迅猛增加，预计往后20年每年新增老年人口数达到600万，每年将有18-30万老人需要养老机构，而目前全国养老机构床位严重缺乏。就近来说，近五年老龄化问题会更为严峻，因为80年代出生的子女的父母在近五年年龄将达到60-65岁。按专家测算，未来五年每年养老机构床位需要新增25万张，在目前床位缺乏的基础上，需要建425万张，而折合成老年公寓套数则需要建283万套。中国庞大的老龄化人口规模是养老地产发展的基础。

（二）家庭结构变迁，老有所养观念转变

养儿防老是我国传统思想，但是计划生育制度的执行使我国出现了越来越多的一对夫妻赡养四个老人，抚养一个小孩的“四二一”家庭致使此观念有所转变。社会竞争激烈，子女在面对高强度的工作压力的同时要花费精力注重孩子的培养，难免无暇顾及父母的老年生活。另一方面，现代社会子女由于生计和工作原因，大多与父母生活在不同城市，即使生活在同一城市也没生活在一起，出现很多空巢老人和独居老人。老人在物质生活得到保障的前提下，出现了更高的精神需求，以房养老的观念、异地养老的观念也开始出现。没有时间陪伴老人的子女也愿意让老人在养老机构获得专业照顾和精神上的满足。

（三）经济水平提高，老年事业蓬勃发展

从经济角度看待老年群体，其中一部分人在离职退休后拥有一定积蓄，加上国家政策对退休金的不断增加，使部分老年人成为富有群体。与此同时，养老事业也迅速发展且涉及领域较多，包括养老住宅和设施建设、生活用品、医疗服务、金融保险、教育、文化休闲等各领域。养老地产是养老事业的重要组成部分，不仅链接了以上各领域能带动其它领域的发展，其住宅建设又满足了衣、食、住、行基本需求的“住”，而人的心理有了“住”才有家的感觉，给人购买住宅的心理暗示。据预测，老年群体中可用于购置住宅的资金总额在五年后将达到2．8万亿元，十五年后会突破7．3万亿元。这将促进我国潜在需求的老龄化市场向有支付能力的有效市场的转化。

四、中国养老地产发展中的问题分析

尽管前景大好，但是敢于尝试养老地产的开发商较少，大多处于观望状态，成功的项目更是凤毛麟角。从开发商、政府和服务人员三个角度总结养老地产发展中存在的问题如下。

一是开发经营问题，前期投资高，后期盈利少。养老地产项目旨在为老年人创造舒适便利的安享晚年环境，因此其从设计、施工、装修直至后期运营都需要投入大量资金。然而居家养老观念在我国根深蒂固没有根本改变，持有型养老公寓发展目前还不能成为主流，另外从已建成的养老住宅项目来看后期销售较困难且经营收益几乎没有利润。这对于以地产项目实现盈利为目的的房企要求较高，需要巨大的决心和强大的经济实力。开发和经营问题使很多开发商望而止步。

二是缺乏政府政策支持和统一规划。近年来国家和和政府为建设社会养老服务体系出台了不少政策，但是关于养老地产政策还存在着很多问题。首先用地指标没有长期规划。建设一个养老社区需要大面积土地，而养老地产土地性质多为居住、商业、医疗用地，成本高昂使不少地产企业却步不前，需要政府对养老地产土地有明确定性和优惠政策。[8]其次规划层面对发展居家、社区、机构等社会养老体系的建设缺乏整体性和连续性，同时存在区域之间、城乡之间发展不平衡，布局不合理的问题。[9]另外，老年人贷款购房存在年龄等条件限制，消费活动缺乏银行等金融机构的经融支持。除此之外，国家出台的一些优惠政策很多停留在表面没有落实到位。

三是缺乏专业管理团队，服务人员素质低。首先，多数养老机构聘用的管理人员缺乏专业知识，要有效抓住客户群，需要规范的服务，合理的成本控制和固定的经营模式，就需要专业的服务公司和具备专业知识的管理人员来管理经营。另外，一些养老机构里的服务人员素质偏低，对于老年人的基本生活护理缺乏技术培训，还有部分护理人员仅仅是让老年人的衣、食、住、行基本需求得到满足，只负责老年人吃好、喝好、住好，而忽略了老年人精神慰藉和心理感受，没有达到对老年人生理和心理双重呵护的要求。

五、中国养老地产发展的对策建议

养老地产在我国虽然符合现实国情，但又存在诸多发展困难。养老地产涉及政府、开发商、专业的管理服务团队三个核心角色，惟有三者积极配合，养老地产项目才能可行。对于养老地产发展存在的问题，提出几点建议。

（一）完善政策制度，规范市场运行

充分认识社会养老服务体系建设对于构建社会主义和谐社会的重要意义，将养老服务设施建设纳入长期规划并加强规划实施的监督。对于居家养老、社区养老服务和机构养老服务政府部门要制定相关标准，建立相应的认证体系，同时健全相关法律法规，保障养老服务市场规范运行。[10]对于制定的土地供应、财政补助、社会保险、医疗等相关扶持政策要落实到位。

（二）探索融资渠道，加大资金投入

一方面政府部门要对养服务设施建设提供资金支持，建立长效机制。如将养老机构保障所需经费列入财政预算，增加对养老服务企业及建设项目的信贷投入，通过补助和贴息等方式支持民间资本投资发展养老地产项目等。[11]另一方面，开发商要积极探索养老地产市场融资渠道。如将养老地产与保险公司大胆结合，延伸养老地产的金融链。[12]养老地产开发模式中提到的将养老地产与教育机构、医院并设等模式也是一种整合资源，增强养老地产对于社会资本的吸引力以及保障盈利的方式。

（三）加快人才培养，提升服务质量

对养老服务从业人员采取上岗培训制度。如通过对从业人员开展老年医学、护理、营养和心理等方面课程培训并仿照学校教育举行考试选择专业人才的方式提高从业人员职业道德、业务技能和服务水平。[13]同时鼓励大专院校学生如护理专业、心理学等专业学生假期参加养老服务志愿者行动。另一方面，可通过运用现代科技成果如社区热线电话、呼叫系统、有线电视网络等形式构建社区养老服务信息网络和服务平台，提高服务效率和管理水平。[14]

参考文献：

[1]王振波，陈浩岩.我国养老地产发展时序及策略探讨[J].现代城市研究，2013，（10）：103-109.

[2]殷泽，赵建.现状：养老居住模式的改变正在弱化的传统的养老模式[J].祖国，2012，（14）：17-18.

[3]周燕珉.我国养老地产开发模式的15个先锋设想[J].居业，2013，（12）：82-87.

[4]李粉山.养老地产的市场需求、困境和建议[J].城市，2012，（11）：30-33.

[5]胡颉.胡明.老年住宅设计探索[J].建筑遗产，2013，（9）：113.

[6]宋海.养老社区的规划设计[J].商品与质量·建筑与发展，2013，（8）：91.

[7]于普林，石婧.中国老龄化进程及其对社会经济的影响[J].中华老年医学杂志，2014，（2）：113-115.

[8]刘丽琦.北京“养老地产”破冰拟通过土地等吸引社会资本投资[J].决策探索，2013，（1）：66-67

[9]马凤领,邹华.我国养老模式的比较研究[A],第七届北京国际康复论坛论文集[C].2012-09-21

[10]谢辉.河北省社会养老服务体系的法律制度建设[J].民风（科学教育），2013，（5）：9.

[11]中国人才网：http://www.cnrencai.com/shebao/zhengce/92968.html, 2014-10-10.

[12]王秀芸.寿险资金投资养老地产研究[D].浙江:浙江大学，2012.

[13]何德红.借鉴欧洲老年护理经验完善高职老年护理教育[J].中共乐山市委党校学报，2014，（1）：55-56.

[14]谢立黎.社会养老服务体系下的老年社会工作本土化探索[J].社会福利，2012，（8）：12-18.