尹跃军

在城市房屋征收中，被征收人最关心的热点问题就是被征收房屋价值，而被征收房屋价值则以具有估价资质的房地产估价机构（简称评估机构）按照房屋征收评估办法评估来确定。一般评估机构在项目评估前，都会选择被征收房屋类似房地产市场交易案例的一组数据作为基础，通过比较法、收益法、成本法等评估方法，客观地确定出被征收房屋评估比准价值。自2012年底宁波市实施“阳光征收”制度以来，全市共作出房屋征收决定159个。在绝大多数项目中，评估机构能够客观、公正地确定被征收房屋的评估比准价值，但也不乏在个别项目中，评估机构为了追求自我利益最大化，刻意迎合被征收人“高补偿”的意愿，不合理地选取交易价格较高的比准案例，从而抬高被征收房屋的评估比准价值，扰乱了房屋征收评估市场秩序。为了彻底杜绝此现象，宁波市房屋征收管理办公室于2015年2月28日，建立了房屋征收评估比准案例数据库，破解长期困扰评估机构和房屋征收部门对被征收房屋类似房地产的市场评估价值难题。

一是建立二手房交易价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司（占全市房产交易量85%），它是二手房买卖合同中真实的房屋交易价值。一方面，该合同中的房屋成交价格是中介机构作为居间人促成房屋买卖收取中介费用的依据；另一方面，该合同是卖方请求买方支付房款，买方请求卖方交付房屋并配合办理所有权变更手续，双方履行权利承担义务的依据。……