李玉斌

[摘要]民间借贷中，出借人或以与借款人直接签订房屋买卖合同的方式，或以要求借款人授权出借人出售其房屋的方式，来担保债权的实现。对于上述两种情形下所签订的房屋买卖合同的效力认定，司法实践中存在极大争议。文章结合民间借贷司法解释的相关规定，以实现出借人与借款人之间的利益平衡为基础，探讨了上述情形下房屋买卖合同效力的认定规则。

[关键词]民间借贷；房屋买卖；显失公平

民间借贷实践中，出借人为避免借款人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，往往在与借款人签订借款合同的同时，又通过以下两种形式来保障自己的权益：一是借贷双方直接签订房屋买卖合同，约定如借款人不能偿还借款本息，则借款人将自己的房屋出售给出借人，以房屋买卖合同的履行作为双方权利义务的终结；二是应出借人的要求，借款人出具授权委托书，委托出借人或出借人指定的第三人有权代为出售借款人名下的房屋、代收房款、代办房屋产权转移登记手续等，当借款人不能偿还借款本息时，由出借人或者出借人指定的第三人代借款人与购买人签订房屋买卖合同，将借款人的房屋出售给购买人，以售房款偿还借款。如何认定上述两种情况下房屋买卖合同的效力，司法实践中存在较大争议。本文拟就此问题进行讨论，以求教于大方。

一、民间借贷双方当事人直接签订房屋买卖合同的情形