罗邦民

[摘要]商品房售后返租在实践中引发不少纠纷，文章试图通过对商品房售后返租这一现象产生的背景原因及潜在风险进行分析，并就相关问题进行法律评析，最后对相关立法的完善提出一些建议。

[关键词]售后返租；转租；投资回报

近几年来，随着我国房地产业的高速发展，房地产市场竞争也愈演愈烈。一些房开商为了能在激烈的竞争中脱颖而出，纷纷推出各种花样翻新的促销方式，其中在写字楼、商业铺面等商业房地产的销售中十分流行的一种销售模式就是商品房的售后返租。但由于我国相关立法不够完善，加之我国房地产企业信用机制的缺失，其在实际运行中存在不少问题，引发不少纠纷。故撰文对此现象进行法律分析，以期能促进相关立法的完善。

一、商品房售后返租概述

（一）商品房售后返租的定义

商品房售后返租这现象在现实生活中有不同称谓。有的叫做“售后包租”，有的称为“带租约销售”，有的谓之“返租回报”。建设部颁布的《商品房销售管理办法》第45条第2款将其定义为“是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租业主所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”其实质就是房开商为了促进商品房的销售，而承诺给予购房有一定比例的租金回报，来吸引购房者购买。房开商承诺的租金回报从每年6%到8%不等，有的甚至高达10%。而返租年限短则3-5年，长则8-10年。

（二）商品房售后返租产生的背景原因及潜在风险分析