吴正锋

（马鞍山职业技术学院，安徽 马鞍山 243000）

现代物业管理产业化探析

吴正锋

（马鞍山职业技术学院，安徽 马鞍山 243000）

近年来，住宅管理制度改革逐渐深化，物业管理覆盖区不断扩大，慢慢走向市场化、专业化及现代化方向发展轨道，物业管理产业化条件日渐成熟，物业管理产业化进程逐步加快。但在物业管理产业化发展过程中还存在物业管理立法相对落后、收费难、市场机制不健全等问题，不能满足市场经济发展的需求。文章对物业管理的定义、作用等相关内容作了概述，而且对物业管理产业化的现状及强化措施进行了探讨。

物业管理；产业化；现状；有效措施

人们的生活离不开物业管理，物业作为人们赖以生存的主要资源，其管理工作直接决定着人们的生活水平。通过加快物业管理立法进程、强化政府监督等措施，进一步强化物业管理产业化发展，对于提高物业管理质量，使物业管理为居民提供更好的服务，改善居民的生活环境，保证资源的可持续发展具有重要意义。

一、物业管理产业化的必要性

具备一些相同特征的经济活动集合称之为产业，这是社会分工形成的重要表现［1］。近年来，房地产业迅速发展起来，物业管理产业作为一个单独的产业，主要针对物业资源进行管理，包括物业安全保卫、绿化维护、综合服务等内容。物业管理产业化是把物业管理主营业务资源商品化，按照市场机制组织生产和消费，有效整合物业管理上下游资源，提供专业化的物业管理服务，实施集约化经营，形成一个完整的供应链系统，以促进物业管理经营的规模化和专业化，增加物业管理服务的附加价值，提升整个物业管理产业的现代化管理水平，实现物业管理资源的最优配置，产生最佳的社会经济效益的过程。物业管理产业化是整个物业管理产业向市场化、现代化、专业化和品牌化发展的表现，也是实现现代物业管理的必然趋势，具体表现为：

1.提高物业管理水平

物业管理过程中，涉及住宅修缮、居民区绿化、社区文化等许多方面，产业化不仅可以加深住宅制度的改革，还能够有效的提高物业管理水平。近年来，随着我国住宅制度改革的实施，住宅逐渐私有化、市场化，从而促进了产权的多元化发展。为了适应新的市场需求，物业管理需要进一步更新管理模式，实施产业化发展策略，从而形成社会化的管理模式，为住宅制度的改革提供有利的条件。

2.为社会提供就业岗位

物业管理产业化发展，可以进一步扩大服务规模，从而为求职人员提供了更多的就业选择，在一定程度上缓解了社会就业压力［2］。由于物业管理产业属于密集型产业，其就业需求量较大，其发展规模越扩大，就业人数就会进一步增长，而且物业管理就业人员多是下岗职工、农民工等，主要从事管理、安全保卫、绿化等方面的工作，帮助社会解决了大量人员的就业问题。除此之外，物业管理产业化的发展还能够带动家政服务、装修装饰等多个行业的发展，进一步促进了我国服务业的发展。

3.提高房地产经营活动效益

房地产经营活动，主要包括房地产开发、房产营销及消费使用三大方面，其中消费使用是前两者的最终环节，在这一环节中，物业管理有着重要的意义。随着房地产业的发展，商品房售后服务越来越备受关注，物业管理产业化能够提高自身服务水平，只有具备优秀的物业管理服务，才能对客户产生吸引力，从而促进房地产的开发和营销。而且，由于物业管理包含的内容较多，物业管理产业化还能够有效的促进居民的消费水平，从而带动了整个产业的发展。

二、物业管理产业化发展的条件及存在问题

（一）物业管理实施产业化的条件

1.政府对物业管理产业化的支持

随着房地产业的发展，物业需求量逐渐增多，大大促进了物业管理产业的发展。目前，物业管理产业已经在房地产业中分离出来，成为了独立的产业，在市场经济中扮演了独立产业的角色。政府对于物业管理产业化提出了支持［3］，并进行宏观政策引导，使得物业管理产业化经营逐渐成熟。

2.物业管理企业运作更加规范化

当前，物业管理企业的数量逐渐增多，企业运作也逐渐规范化，这给物业管理的产业化进程奠定了良好的基础［4］。而且，随着市场竞争的愈演愈烈，一些大规模的企业不断涌现。随着一些行业的社会化，给物业管理的产业化带来了一定的支持，例如绿化行业、维修维护行业等，它们与物业管理产业紧密的联系在一起，是物业管理产业化的重要支撑。另外，物业管理的发展也积累了大量的管理经验，拥有一批管理人才，这也为物业管理产业化提供了保障。

3.物业管理产业规模扩大

随着房地产规模的不断扩大，物业管理越来越重要，而且住宅建设数量的增加也给物业管理的产业化提供了基础。近年来，人们的生活水平日益提高，对居住环境的要求越来越高，为了提供更高的服务水平，物业管理的产业化发展是市场经济的需求。

（二）物业管理产业化过程中的问题

1.物业管理立法相对落后

在物业管理过程中，立法进程相对落后，由于缺乏法律依据，从而导致了政府、企业、居民三者之间的矛盾，阻碍了物业管理产业的发展。在一些地方，虽然国家出台了与物业管理相关的原则性管理条例，但是法律规定不够具体化，操作性不够，从而导致矛盾不能有效的解决，对企业和物业管理产业化进程都造成了一定的影响。

2.物业管理收费难

在物业管理过程中，存在收费难、维修基金不到位等问题，严重阻碍了物业管理产业化进程［5］。物业管理一旦无法及时的进行收费，就会影响企业的经济活动，不利于企业的收支平衡。而且，维修基金需要由开发商按照相关规定进行支付，但是一些开发商无法落实款项，从而导致维修维护工程无法顺利的进行，难免会造成一定的纠纷，不利于物业管理产业的发展。

3.市场机制不健全

在一些物业管理企业中，缺乏足够的市场开拓能力，市场区域受到了限制，主要停在住宅及写字楼上，忽略了其它区域的拓展。由于物业管理市场机制不够完善，导致管理模式的相对落后，不利于现代化开放式管理模式的进行，从而缺乏统一的竞争市场。长此以往，无法建立适合的物业管理价格机制，降低了物业管理质量，不利于物业管理产业化发展。

三、加强物业管理产业化的有效措施

（一）加快物业管理立法

在2007年，我国对《物业管理条例》进行了相关调整，一些地方性法规逐渐涌现，但是总体来说缺乏物业管理产业化立法方面的规定，不利于形成合理的价格机制，对违规行为的控制力度较弱。为此，我么一定要加快物业管理产业化立法的进程，结合实际情况，制定权威性、统一性的法规体系，将物业管理产业化的具体实施细则列入其中，促进物业管理产业化经营的合法化。

（二）促进物业管理规模化发展

物业管理产业化发展必须具备一定的规模基础，在物业管理产业化的进程中，我们要通过整合管理区域、优化资源配置、运用连锁经营等手段实现物业管理的规模化发展。

1.整合企业管理区域

企业要根据相关条例将物业管理的区域统一起来，实行统一有效的管理。并且按照相关因素做好区域的划分工作，对物业管理进行整合，在降低成本投入的同时，进一步提高物业管理服务水平。

2.优化资源配置

要根据企业的具体情况，有计划的引导相关企业进行重组，通过这种方式达到规模扩大、优化资源配置的目的，从而提高企业的整体竞争实力，为物业管理产业化发展提供坚实的基础。

3.运用连锁经营方式

要通过连锁经营的方式，将物业管理引向规模化、品牌化，通过价格、服务、管理等全面统一的模式，来实现物业管理产业的规范化发展，使物业管理企业能够更好的发展。

（三）完善物业管理市场机制

要实现产业化经营，一定要不断完善物业管理市场机制，做好正确的市场定位，规范操作。在物业管理企业的定位中，一定要正确的进行目标市场的选择，综合考虑消费者需求及资源有限性等因素。物业管理企业经营活动的顺利开展离不开准确的定位，一旦企业定位出现问题，就会影响企业经营效益，不利于品牌的打造。物业管理产业化经营需要不断优化操作规范，既要通过委托合同化、价格合理化等手段不断的完善内部机制，又要做好监督机制的建设，确保物业管理产业化经营质量。

（四）建立物业管理收费价格协调机制物业管理“收费难”是一个牵涉到物业管理参与主体、法律法规、价格制定等方面的系统工程。建立公正透明的物业管理收费价格协调机制，是解决物业管理收费难的关键，也是物业管理产业健康发展的基础和保证。

《物业管理条例》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”依据此规定各级政府应进一步建立和完善物业费价格协调机制，按照市场供求关系和价值规律确定，实施动态监管和调整机制。开展物业管理诚信活动，规范开发商和物业企业行为。物业企业应提高物业管理质量和水平，增加物业管理的附加值，提升物业管理性价比和社会满意度。随着经济社会的进步和发展，物业管理收费难终将会迎刃而解。［6］

综上所述，现阶段我国房地产业有了很大的发展，加快了住宅制度的改革，使得物业管理逐渐由封闭性向开放性转化。物业管理涉及的范围很广，对人们生活、社会经济及城市建设来说有着重要的意义。产业化是物业管理行业发展的必然趋势，物业管理的产业化不仅利于资源配置的优化，还能够促进物业管理的规模化发展，有效的提高物业管理的经济效益。为此，我们要不断加强政府引导，不断完善企业管理机制，提高员工素质，从而保证物业管理产业化的顺利进行。

［1］杨幸丽.物业管理产业化发展之我见［J］.中国新技术新产品，2010（17）.

［2］陈军.物业管理产业化的作用［J］.决策与信息（财经观察），2008（5）.

［3］刘耘.政府引导物业管理产业化发展不可或缺［J］.求索，2010（11）.

［4］杨莉，刘辉.物业管理产业化研究［J］.山东社会科学，2008（3）.

［5］邢景辉.浅析我国物业管理发展的问题及对策［J］.山西建筑，2009（20）.

［6］吴正锋.浅议完善现代物业服务收费价格机制［J］.湖北科技学院学报，2015（7）.

The Study on the Present Property Management Industry

Wu Zheng－feng
（Ma＇anshan Technical College，Ma＇anshan Anhui 243000，China）

With the rapid development of our country’s social economy，promote the industrialization process of property management，and it further improves the people＇s quality of life.In recent years，the housing management system reform gradually deepening，expanding property management coverage area，slowly towards mercerization，specialization and modernization，the property management industry conditions gradually mature.Even so，some problems still exist in the property management in the development process，can not meet the market demand for economic development.In this article，we were introduced the definition，function and other related content.The status of the property management industry and strengthening measures were discussed，just for reference.

property management；industrialization；present situation；effective measures

F293.347

A

1672-0547（2016）01-0034-02

2015－11－23

安徽省省级质量工程项目“物业管理校企合作实践教育中心建设”（2015sjjd032）

吴正锋（1971－），男，安徽庐江人，马鞍山职业技术学院管理工程系讲师，硕士，研究方向：产业经济学、物业管理。