李天昊

（中共中央党校政法教研部，北京100091）



房产租赁合同效力探析
——以深圳某房产租赁合同纠纷为例

李天昊

（中共中央党校政法教研部，北京100091）

摘要：房产租赁合同存在无效附属协议是否影响主合同效力，法定代表人口头承诺的法律效力，可变更、撤销合同的变更、撤销方式等三个问题。附属合同或合同中部分条款无效不能决定主合同效力，但可根据无效条款提供的信息推断当事人的主观方面，构成欺诈、重大误解、显失公平的，应认定合同效力为可变更、撤销。法定代表人个人经营性行为可以代表法人，代表的形式可以是口头合同，法定代表人口头承诺具有法律效力。可变更、撤销合同的变更、撤销权为形成权，变更、撤销方式以诉讼、合意为主，依诉行使的撤销权为形成诉权，单方意思表示原则上也会引起合同的变更和撤销。

关键词：合同效力；无效条款；法定代表人；口头合同；变更撤销方式

一、问题的缘由

合同效力是合同法理论和法律实务的核心问题，随着意思自治、鼓励交易等原则的注入，无效合同的范围逐渐缩小，合同效力从有效、无效的二分法，发展到目前有效、无效、可撤销、效力待定、未生效的五分法，合同效力的形式更富弹性［1］。新情况层出不穷，关于合同效力也产生许多新的问题有待研究。房产租赁合同标的巨大、内容复杂，一旦形成纠纷具有极大的社会危害性，以笔者在深圳调研了解到具体案件为例，分析其中具有代表性的三个合同效力问题。……