孙文超

中国建设银行山东省分行营业部，山东 济南 250000



浅析房产征收中抵押权人的权利保护问题

孙文超

中国建设银行山东省分行营业部，山东 济南 250000

本文在分析房屋征收的效力基础上，阐述了房屋征收中抵押权人可以主张的权利、各方当事人的主要义务，抵押权存在的法律风险，以及房屋征收时对抵押权的风险防范和权利救济建议。

房屋征收；补偿；抵押权；优先受偿权

在行政征收过程中，设有抵押权的房屋被征收，抵押权人的担保物权如何保障，权利如何行使，法律、法规并未做出细致明确规定，理论界和实务界在抵押权保护上存在诸多争议，基于实现对抵押权人权益的最大限度维护之考虑，本文在分析征收有关法律问题基础上，进一步提出了维护抵押权的风险防范相关建议和权利救济的若干措施。

一、房屋征收的效力分析

(一)征收房屋所有权发生转移

房屋征收行为属于公法行为，即行政机关单方做出的具有强制性的行政行为，是行政机关为公共利益的需要以行政命令的形式取得国有土地上房屋所有权的行为，其直接导致房屋产权的转移，由单位或个人所有转移为国家所有。抵押权在通常情况下对抵押物所有权的转移具有限制性，抵押人处分抵押物须取得抵押权人的同意，《物权法》第191条第2款规定“抵押期限，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但抵押权对所有权的限制不能对抗国家公法行为，房屋征收导致所有权转移，不是基于当事人的协商以及房屋所有人的处分行为，而是基于法律的直接规定。……