◎文/法律快车（解答律师/谭冬梅）

『众筹买房』风险多，律师教你如何防范

◎文/法律快车（解答律师/谭冬梅）

面对不断上涨的房价，众筹买房成了当下年轻人的无奈选择。看似稳赚不赔的『生意』其实暗藏诸多风险。对于这些风险，你了解了吗？我们又该如何防范？

2016年4月，秦勇被任命为部门经理，吴凯则变成了他的下属。秦勇开始利用职务之便处处挤兑打压他。按照惯例，上班后，部门经理都会来到员工办公桌前，一一落实当日的工作计划，然后安排员工外出约见客户，可一连好多天，秦勇都没安排吴凯出去见客户。虽然吴凯很气愤，但他一直忍着。孰料，一场不可避免的冲突和惨剧还是发生了！

2016年5月6日，总公司核验通过了一笔贷款，这其中有两笔款项是吴凯操作的，可是下款之时，吴凯发现业绩表上根本没有自己的名字。气愤的他径直来到秦勇的办公室询问：“我办理的业务怎么成了别人的了？”秦勇看了看他，冷漠地说：“我是经理，我带的是一个团队，我必须要平衡，这样才能保持团队的激情。”吴凯反驳：“那我不是白干了？按照比例，我能拿3万多呢！”秦勇漫不经心地说：“我是经理，我有这个权利。”吴凯一听，十分不满地说：“不行，你必须改过来！”秦勇讥讽道：“你应该淡定，毕竟我几十万的亏都吃了。你这点压根不算什么。”

吴凯暴跳起来：“你这是打击报复，我告诉你，你今天改也得改，不改也得改！”见秦勇不为所动，吴凯气恼万分，掏出口袋里的军用刀逼近秦勇：“你到底改不改？”秦勇逞强地伸着头，挑衅道：“你捅我一下试试！”此时，吴凯早已情绪失控，挥刀朝秦勇的左侧脖子处捅了过去，顿时，大量鲜血从秦勇的脖子处喷溅出来。血腥一幕怔住了赶来劝架的员工，吴凯也惊呆了。很快，有人拨打了110和120急救电话。北京市公安局朝阳分局民警迅速赶到现场，将呆在原地的吴凯抓获，而秦勇倒在血泊中，已无生命迹象。

目前，此案正在进一步审理之中。

问：“众筹买房”的房产证上，只有名义购房人的名字，那么这套房屋是属于谁的财产？

答：我国是以登记作为不动产所有权的公示方式，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。所以，房产证上只有名义购房人的名字，意味着该房屋仅为名义购房人的私有财产。

问：众筹买房交易中，房屋实际出资人会有哪些风险？名义购房人会存在哪些风险？

答：众筹买房交易中，实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系，房产登记簿上仅反映名义购房人为房屋所有权人。而我国房屋所有权的取得以登记为要件，这就造成房屋实际出资人和名义购房人均存在不同程度的风险。

房屋实际出资人主要存在以下的风险：1.名义购房人私下将房产进行出售，并完成过户交易；2.名义购房人有外债，导致所购房屋被查封或拍卖；3.名义购房人死亡，房屋可能因继承关系而被名义购房人的继承人继承等。

名义购房人主要存在以下的风险：1.出资人没有按时偿还贷款，可能使名义购房人的个人资信受损；2.房屋长时间未能抛售，阻碍了名义购房人的后续购房需求等。

问：产权登记与实际出资人不一致，会发生纠纷？如果房产证上可以签署多人名字，众筹购房者应该怎么做？

答：根据物权法的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。产权登记与实际出资人不一致的话，以产权登记为准。由此可见，众筹买房交易中，若名义购房人主张该房产所有权，实际出资人是极其被动的。如果房产证上可以签署多人名字，建议众筹购房者将自己的名字都登记于不动产登记簿。

问：“众筹买房”中房屋实际出资人和名义购房人都存在风险，那么该如何防范众筹买房风险？

答：为防范“众筹买房”在实际操作中的潜在风险，实际出资人之间需要签订书面协议，明确出资人之间、出资人与名义购房人之间的权利义务，特别是有关出资比例、出资款项交付方式、利益分配、抛售时间、名义购房人擅自处分或因名义购房人原因致使众筹房屋被查封、被执行的损害赔偿责任、房屋贷款无法及时偿还导致名义购房人资信受损的赔偿责任、房屋出售后产生的争议处理等约定，以免产生纠纷无据可循。