林峰：重资产行业的轻玩法

主题：第六届中欧私人财富投资论坛

时间：2015年3月28日

地点：中欧国际工商学院上海校区

演讲人： 林峰 旭辉集团股份有限公司总裁

现在的房地产行业拥有几个特点：第一，中速发展。房地产开发离不开宏观经济的支撑，现在整个市场已经不像过去10年那么火热，其整体容量已经很难有进一步突破。第二，马太效应。在不同城市，人口净流入和流出有着巨大差异，这让房地产的城市级分化愈发凸显。与此同时，同一城市内不同区域也存在差异。第三，客户为王。从前开发商只要关起门来盖房子就可以卖得掉，而现在我们需要思考的不仅仅是把房地产卖掉，还要思考入住进去的用户是谁。在移动互联网时代，这三种变化是不断加剧的，而房地产行业也充满焦虑：小米来了，房价是不是就跌一半？90后是否如马佳佳所言是不买房的一代？网上卖房是不是房地产真正的出路？

房地产是重资产行业，它与轻资产的互联网之间存在着不可调和的矛盾。房地产的“重”，应该怎么与互联网的“轻”结合在一起？

首先，开发模式的逻辑会发生颠覆。以前是先买地，后定位，再卖房，我们能不能调整成先卖房，后定位，再买地。三者之间的关系链将会重塑。就像服装厂收到订单，再买布料，然后设计衣服一样，开发商可以先了解多少人希望在这个区域买房，买怎样的房，而购买者前期的定金也可以避免开发商现金流断裂的风险，实现轻资产运营。

第二，金融逻辑的颠覆。金融行业的变化对房地产行业有着很大的冲击。过去，商业地产是作为核心资产来运营，开发商以自有资金开发，而通过众筹，可以将地产与金融切割。除了开发商的一小部分自有资金以外，一大部分是来自社会资本，让社会参与房地产开发的整个链条。

第三，用户逻辑的颠覆。像途家、Airbnb这样的新商业模式，提供了适合用户使用、具有体验感的产品。能够得到用户的青睐，在资本市场就有话语权。过去的房地产行业，客户对接的是销售，这种模式虽然利润很高，但不可持续，整个市场越来越小。如何为用户创造巨大价值，这是互联网的核心，也是房地产的新机会。

第四，增值服务逻辑的颠覆。现在有一些新颖的物业O2O玩法，比如由别人提供平台，通过与物业的合作来整合线上与线下的居民社区服务。我们思考的出发点是，如何用增值服务让客户和业主与我们产生黏度，让他们从走进售楼处开始，就成为我们的终身客户，将一次消费变为终身消费？