陈义凯

【摘 要】我国当前所采用的房屋测量方式有两种，一种是以实测数据为依据，另一种是以房屋建筑施工图纸为依据。随着经济的高速增长和城镇化的不断推进，房地产业迎来了大发展时期，在房屋面积预售和办理房产证阶段，具有相应资质的专业房产测绘机构出具的房屋测量面积是最直接的数据基础。同时，房屋预售和办理房产证阶段也要以规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书为法定依据。本文分析了房屋测绘的相关问题。

【关键词】房屋测绘；测绘面积；准确度

1.核查材料

在计算房屋面积时，必须有房屋边长数据，而这些数据的采集依据则是设计图纸，变更说明，等，因此在查看资料时应该注意一下几点：（1）设计图纸资料必须要经过会审，并盖有审核单位的图章。如果是没有会审的图纸，经常会出现以下情况：图纸中经常出现前后不一致的情况，如平立剖三面、剖面与外檐、施工图与结构图。经过会审的图纸错误少的多，而且会审图纸都通过了规划，建房时基本不会再更改会审图纸。就不会出现设计图有可能会被开发商变更，出现提供给测绘单位与施工单位的图纸不一致的情况，发生房屋某些部位的变更，改变使用性质的房屋。（2）有些房屋的边长数据可以从数据图上直接读取，而有一些则需要经过换算。这就要求测绘单位要能够看懂设计图，并且了解设计图中的各类符号的含义以及怎样能够换算成所需要的房屋边长数据，在实际工作中需要注意以下三点：首先，在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸、内控尺寸等，这些尺寸首先都必须经过换算，所以在进行测绘工作时，必须看清图上标注的是什么部位的尺寸；在换算边长数据时，还要考虑施工结束后的实际状况。其次，有些房屋边没有标注的尺寸，必须要求图纸设计人员重新补充。最后，要将设计图中各楼层之间的结构关系看清楚，如楼层高度、大厅高度等。

2.提高测量准确度

2.1注意对非典型曲线组成的几何形状实测

出现非典型几何形状的原因包括：为了追求曲线美，或者是因为定点放样或者施工失误。在实测中经常会遇到这种两种情况，对于出现的不同原因，解决的方式也不一样。由于设计原因而产生的非典型几何形状，因为有图和预测成果图作为参考，只要选取几个合理的测量点，就能解决。而由于施工失误导致的非典型几何形状，在实测时比较困难，通常采用分割法等方法。非典型几何形状是商品房实测的重点和难点，对于非典型的几何形状而又与原设计图不一致的商品房实测，是房地产测绘单位在工作中所面临的一个难题，如果不加以注意，使得误差值超过国家规定，很有可能会损害购房者或者开发商的利益，同时也会给自身的信誉造成不好的影响，因此在进行测绘工作中，要特别注意。

2.2提高测绘工作人員的水平

首先，要不定时的对测绘从业人员进行职业技能培训，使其精通自己的业务，对于测绘工具的使用，等非常熟练，这样才能确保测绘工作的顺利进行。其次，要制定并执行严格的企业内部管理制度，以此来提高测绘从业人员的职业道德。测绘单位一定要意识到测绘成果对与开发商、购房者以及自身的重要性，所以精准度是测绘单位赖以生存的保障，务必要保证每宗测绘成果都符合国家规定的标准。

2.3建立审核制度

在对商品房进行实测后要运用电脑对所取得的资料进行绘图和计算，在有了初步的图纸后，技术负责人应该对图纸和实测的数据进行反复的校对，确认没有错误后才能够打印标准成果图。另外还有定期对成果图进行抽查，看其是否与实物相符。并充分利用规划部门的规划，审核资料，与设计图纸和预测成果图进行比较，找出发生变化的地方、变化的数据以此来保证实测成果图的精确度。房产测绘的成果资料要经过整理、检查、验收后，才能向委托人提交资料，并归档。房产测绘实行二级检查一级验收制度。即以自查和互查为基础，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。然后由测绘单位的质量检测机构的专职人员进行二级检查。一级验收最好是由开发商组织工程技术人员再次进行核查，切实保证每个环节都没有问题，最后盖章投入使用。

3.妥善处理面积差异

3.1预售许可证办理阶段面积出入的分析

3.1.1面积测绘原则和目的不同

规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率，是从城市整体规划的层面考虑，容积率关系着一个小区的品质和居民的利益，不用考虑分摊和每户室的面积。房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记，由于房屋的高价值性，精确的面积测算、合理的分摊可以保证每户室的公平、公正，关系着每个住户合法权属利益，不需要考虑容积率问题。

3.1.2测绘主体和方法不同

规划部门出具的规划许可证的面积数据，主要是依据设计院设计人员在建筑图上应用计算机辅助设计软件（一般是建立在 CAD 模块上的天正系列建筑软件），通过 PLINE 线，绘制分层图（封闭的轮廓），通过对每层封闭的区域性面积之和算出最终的整幢总建筑面积。此数据是概略性数据，没有专门的测绘报告。房产测绘机构出具的图测数据，主要是专业的房产测绘人员依据规划部门认可的施工图通过专门的房产测绘软件，计算出的分层分户图，并有完整的信息和测绘报告。

3.1.3面积适用范围、所依据的规则不同

规划、设计建筑面积测算工作主要是为工程建筑造价、计算建筑房屋工程量、单位工程预算造价提供依据。规划审批计算建筑面积执行的是国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。房产测绘中计算房屋建筑面积是依据另一国家标准《房产测量规定》（GB/T17986.1-2000）。两套规范对面积计算的具体规定存在不一致的地方。

3.2房产证办理阶段面积出入的分析

此阶段规划面积测算主要是在竣工综合验收阶段由专业的工程测量机构，运用 GPS、全站仪等仪器，在房屋外墙的角点，进行的测量工作。主要目的是核实建筑物是否按照规划核定的设计位置进行施工建设、以及实际的房屋建筑面积与规划许可证上的面积是否一致，出具有规划核实认可书及附属的测量报告。因为建筑物外立面装饰已经完毕，测量的外墙边长数据因为条件所限原因可能包括外墙保温和装饰材料，其他依据同预售办理阶段。房产测绘是在竣工综合验收完毕后，由房屋测绘机构，运用全站仪、测距仪、皮尺等测绘工具，依据预测图纸，实地进行的全面、细致的房屋面积测算工作。涉及到每间每户，更为细致、精确，外墙面积不涉及装饰和保温墙。

3.3对房产与规划部门建筑面积差异消除的建议

3.3.1规划面积大于测绘面积

由于可销售面积减少，开发方可能提出异议，房屋产权管理和登记机构可要求房产测绘机构相关人员依据相关测绘法规耐心讲解、释疑，因为有据可依，就实践经验来看，经过耐心疏导，开发方一般都能理解，可以较为稳妥地解决问题。

3.3.2规划面积小于测绘面积

规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书是法定依据，开发方应该在认定的面积之内建设。故从法律层面上讲，多出的测绘面积有违建的嫌疑。首先检查是否测绘数据有误，若有，及时纠正。否则，若是因为规范依据不同造成的面积差异，可及时反馈相关信息给开发方，让其与规划部门积极沟通，必要时候，房产和规划部门可以公文“函”的形式协商此争议。 [科]

【参考文献】

[1]国家质量技术监督局.房产测量规范（GB/T17986-2000）.中国标准出版社，2001.

[2]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.中国标准出版社，2001.