项前 刘彪

【摘要】将多目标优化模型引入房地产评估市场比较法中的可比案例筛选过程，首先提出了一种基于模糊数学的“强调关系而忽略大小”的房地产特征信息量化方法，再将案例筛选问题转换为多目标优化问题，通过建立可比案例筛选模型进行求解。针对求解方法，构建了MAX-MIN方法用于计算房地产之间的贴近度，进而根据与待估地产的相似程度筛选可比案例。MAX-MIN方法通过归一化处理避免了由于量纲的不同而给计算带来的不便，同时，引入放大系数概念，强化不同案例之间的差异性。最后，以深圳市房地产为例，应用遗传算法，对模型和MAX-MIN方法进行验证，实验结果表明：“模糊”的因素量化方法不影响最终结果；MAX-MIN方法能够提高案例筛选结果质量，提高评估结果精度。

【关键词】可比案例筛选；贴近度；多目标优化；模糊数学；MAX-MIN方法

0 引言

在众多房地产估价方法中，市场比较法是最重要、最常用的方法[1]。该方法的理论依据是经济学中的替代原理和相似性原则，即通过比较待估房地产与交易案例之间的相似程度，从而评估出房地产价格。根据市场比较法的基本原理，估价过程中最重要的步骤就是为待估房地产选择合适的可比案例，也就是可比案例与待估房地产要尽量相似。對于相似性的计算，目前的研究主要集中于利用模糊数学方法通过比较房地产的固有属性来判断二者的相似程度。虽然模糊数学方法已经被引入到相似性的计算过程，但无论是房地产属性量化方法还是相似性的计算方法，还有较大的提升空间。……