潘正良

摘 要：农垦是有着1200万人的社会经济系统，由于历史形成的体制上的原因使得其社会负担沉重。本位以广西农垦为例，就如何建立完善农垦土地价格流转作了探讨，主要从收益现值和土地承载力需求两个方面来测算农地流转价值，在满足土地承载力需求的前提下通过流转双方的博弈，形成最终的流转价格。

关键词：土地流转；农地价值；收益现值；土地承载力需求

土地流转源于农村集体土地承包，主要是指土地承包经营权流转，其实质是土地权利的流动和转移。目前，我国土地流转市场已初步形成[1]，但发展很不完善，尚未形成合理有效的市场运转机制，特别是土地流转价格形成机制的缺失，导致流转价格失真、土地资源得不到有效配置，严重制约土地流转效率。本文就广西农垦国有农场土地流转现状、存在问题进行探讨，对垦区土地流转的农地价值测算方法进行论述，为合理确定国有农场土地流转价格提供参考。

一、垦区土地流转价格现状

1.垦区土地流转整体情况

广西农垦管区约有252万亩国有土地，其中90%分布在全区14个市的48个在农场，农用地占土地总面积的75%以上，其他后备土地资源占25%左右。垦区土地流转的客体主要是国有农场土地经营权，在双层经营体制下农场土地实行“两田制”管理，农场留取一定比例土地用于农场职工家庭承包经营，其余土地用于合理流转实现种植大户规模经营。

目前，垦区土地流转存在两种模式：报批流转和私下流转，私下流转即发包方（农场）与经营者私底下达成协议，未经农垦局审批自行流转。……