王晋琳

摘 要：2003年以后，我国进入诺瑟姆曲线城镇化快速发展的阶段，城镇人口规模的扩大强化了商品房消费者房价上升预期，从而推动了城市商品房价格的进一步上升和房地产行业的快速发展。本文在房地产四象限模型基础上探讨了城镇化、城市消费者的房价预期以及房地产市场的互动机理。

关键词：城镇化；消费者预期；城市房价

一、引言

近年来，随着城镇化进程的逐步推进，我国房地产市场也蓬勃发展，在商品房供需变化的影响下，消费者对于房地产市场上商品房的价格预期也会随之变化，这种预期效应也会转而影响城市商品房平均价格。

国内外学者关于消費者预期对城市房价影响的成果主要有：Akerlof和Yellen（1985）在研究房地产的市场周期时发现，房地产市场不仅受到经济基本面因素的影响，还受到消费者过度信心、货币幻觉、片面信息等行为因素影响；Clayton（1997）对温哥华住宅市场进行实证研究，结果显示，住宅价格与消费者预期具有反向关系，因此得出结论，住宅市场具有明显的非理性预期；Miller和Peng（2006）对美国277个都市住房价格波动进行研究时发现，现在房价波动是未来房价波动的Granger因，说明房价波动的预期导致了房价波动。综上可知，国内外学者已对预期与房价波动的关系进行了较深入的分析。但是，鲜见对城镇化、预期与房地产市场三者互动机理的探讨；针对山西省的分析还处于空白。基于此，本文不仅尝试从理论上理清城镇化、预期与房地产三者的关系。……