鲍俊升等

摘 要：房地产投资环境是一个复杂的系统，根据房地产投资环境构成要素，从经济环境、房地产市场环境、基础设施环境、自然环境和社会文化环境五个方面选取了24个指标，运用均方差决策法，构建房地产投资环境综合评价模型，并以银川市为例进行实证分析，结果表明该模型具有一定的实用价值。

关键词：房地产；投资环境；综合评价；均方差决策

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）13-0036-03

引言

影响房地产投资环境的因素众多，而且这些因素大多复杂多变难以控制，使得房地产投资环境分析评价工作变得复杂。就目前国内研究来看，房地产投资环境分析经历了从定性分析到定量描述到初步完全定量化评价几个阶段，目的在于使得房地产投资环境分析的结果更加客观、准确。房地产投资环境定量分析与评价的核心在于评价指标体系的建立和评价方法的选择，本文将对房地产投资环境定量分析与评价进行探索，建立一套科学实用的房地产投资环境评价模式，使房地产投资环境的评价更为全面、深入、细致，也更符合客观实际。

一、房地产投资环境要素分析

房地产投资环境是指投资的一定区域（国家、地区、城市或街区），在一定的时期内对投资所要达到的目标产生有利和不利影响的外部条件[1]。房地产投资环境是一个动态的、多层次的、多因素的大系统[2]，主要表现在以下几个方面：（1）经济环境，它对房地产投资开发的影响是深层次的，也是最为实质、最为关键的；（2）房地产市场环境，它直接影响到房地产投资效果；（3）基础设施环境，它是房地产投资开发的硬环境；（4）自然环境，它随人居环境的提升而更加受到重视；（5）社会文化环境，它是影响房地产投资的软环境，但对房地产投资的影响却不能忽视。

二、综合评价指标体系建立

根据房地产投资环境五大构成要素，分别以它们作为房地产投资环境综合评价的准则层，在各准则层的基础上，根据科学性、客观性、综合性和可操作性等原则，选取了24个具体指标，构成了房地产投资环境综合评价指标体系[3～6]。

三、综合评价方法

均方差决策法[7]是一种客观赋权法，它的原始数据是由各指标在评价单位中的实际数据形成，它不依赖于人的主观判断，本文采用均方差决策法对房地产投资环境进行综合评价。

（一）指标标准化处理

四、实证分析

以银川市为例进行实证分析，选取银川市2009—2013年期间的统计数据，对房地产投资环境综合评价模型的科学性、客观性、实用性等方面进行检验。根据该模型的操作过程，得到银川市房地产投资环境综合评价结果（见下页表3）。

根据表1、下页表2的结果显示，银川市房地产投资环境在2009—2013年间逐年得到优化，其中2013年银川市房地产投资环境得到了极大改善，这与银川市打造“两宜城市”以及近年银川市内陆开放型城市建设是密不可分的，这一情况符合银川市发展实际。从各系统分值来看，2009—2013年间，银川市房地产投资的经济环境和市场环境整体表现较好，在基础设施环境、自然环境、社会文化环境方面有待进一步加强。

结语

房地产投资环境是一个庞大而又复杂的系统，要想准确、客观把握好区域房地产投资环境并不十分容易。本文在房地产投资环境评价方面进行了有益尝试，运用均方差决策的方法构建了房地产投资环境评价模型，并进行了实证分析，结果表明该模型具有很强的操作性，而且结果也比较客观实际，说明模型具有一定应用价值。

参考文献：

[1] 白云超.变权综合法在房地产投资环境评价中的应用[J].河北大学成人教育学院学报，2007，（3）：103-104.

[2] 冯力，陈丽.房地产投资分析[M].北京：化学工业出版社，2010.

[3] 张亚江.房地产投资环境的多层次灰色评价[J].煤炭技术，2007，（11）：114-116.

[4] 余洋.房地产市场投资环境分析——以苏南五城市为例[J].安徽农业科学，2007，（22）.

[5] 卢新海.基于主成分分析的区域房地产投资环境评价研究——以武汉城市圈为例[J].中国房地产，2013，（2）：67-71.

[6] 周鹏.基于主成分分析和德尔菲法的房地产投资环境综合评价体系[J].中国土地科学，2010，（12）：60-63.

[7] 王明涛.多指标综合评价中权数确定的离差、均方差决策方法[J].中国软科学，1999，（8）：100-101.

[责任编辑 吴高君]