作者简介：刘根甫（1992-），男，汉，山西太原人，硕士研究生在读，山西财经大学公共管理学院，专业：土地资源管理，研究方向：房地产开发经营。

摘要：房地产业成熟发展的核心和枢纽环节是房地产的开发投资，它是在此流程中，位于最核心的地位。文章第一步介绍了2014年山西省房地产市场的现状，其次，依次分析了山西省房地产开发投资从促进和阻碍两方面对当地GDP的作用，得出要抑制房地产泡沫的结论。最后，根据本文的研究内容，提出了相关的政策建议和对2015年山西省房地产市场的展望，便于政府加强对房地产业的宏观调控，保持房地产业和国民经济的协调发展。

关键词：房地产开发投资；GDP；房地产泡沫；宏观调控

一、山西省房地产市场现状

2005-2014年，山西省房地产开发投资额呈逐年上升的趋势，2014年，全年房地产开发投资额为1403.55亿元，在全国排第22位，在中部六省位列第5位，在周边五省（区）位列第4位。从增长速度来看，近十年一直稳定增长，2014年同比增长7.3%，在全国排第24位，在中部六省位于末位，在周边五省（区）位列第4位，超过了 GDP的增长速度，有利于推进相关产业，促进地方经济的发展。2014年，房地产开发投资的增长幅度比同一时期固定资产增幅低4.2个百分点。占固定资产投资比例的11.7%。

2014，预计全省商品房施工面积为15476.89万平方米，同比增幅为10.2%，商品房新开工面积达3887.5万平方米，同比增幅为5.8%。在房屋的销售面积，销售额和新开工面积一并增长的同时，然而，住宅用房和商品房的空置程度却仍然没有明显的改观，房屋空置率有增无减。

从房屋销售面积情况来看，山西省为1576.2万平方米，同比减少4.1%。全省商品房销售额746.1亿元，同比增长2.5%。

二、房地产开发投资对国内生产总值的影响

（一）促进作用

1.作为社会固定资产投资的一个成分，房地产投资的增长速度快，由2000年的39.46亿元提升到2014年的1403.6亿元，15年间提高35.57倍，年均提高28.58%，明显高于同期国民生产总值10.74%的年均水平。

2.房地产开发投资一直迅猛增长，其占整个社会固定资产投资的比例由2000年的2.14%提高到2014年的11.72%，投资效应大幅提升，对国民经济的影响日益加深。成为决定固定资产投资结构和水平的中流砥柱。

3.房地产开发投资额在2000年为39.46亿元，2014年提高到1403.6亿元，在2000年对 国内生产总值增长速度的贡献率为3.38%，为最低值。随后逐年增高，在2005年出现小幅波动，贡献率降低，在2005-2009年贡献率大幅增长，在2009年达到最高值，为37.09%。但在2010年贡献率再次出现大幅滑坡，只占11.22%，在2010年至2014年，贡献率小幅提高，2015年贡献率再一次降至15.1%。

因为房地产市场和国内生产总值都存在起落，那么就不能显著地辨别出存在哪种稳定的增加或降低的趋势，于此同时，投资对 国内生产总值贡献率逐年发生改变的因素之一是人们对房地产投资有迫切要求，这就是盲目性。GDP贡献率和当时所处的时段也有着很大的相关性。现在，山西省在房地产业方面出现一个低潮时段。所以，在未来可以看到，我省房地产发展对国内生产总值的贡献会呈增长态势。

从全局角度思考我省房地产业的发展情况和居民的年龄分布情况，能够发现，由于受计划生育政策影响，“九零后”的年轻一代由于有了稳定的收入，再加上面临婚姻的压力，将对房地产有很大需求，房地產业对国内生产总值的影响会显著提高。其次，随着人们收入的提高，实际购买力不断增强，生活水平也有大幅提高，对房地产的消费能力有增无减。在现阶段，房地产业虽然面临漫长的低谷期，但由于房地产业的周期性和价值规律的作用，不会出现永久萧条的情况。政府要增强信心，运用货币政策和财政手段加强对房地产市场的宏观调控，保持对GDP的促进作用。

（二）阻碍作用

当房地产发展速度和结构超出市场可承受的最大程度和国内生产总值的发展速度，经济过热的现象是无法避免的。就会导致房地产和国内生产总值无法和谐发展。将会出现房地产泡沫，泡沫破灭时，造成资源浪费，不利于经济的发展甚至造成市场的持续低迷。

三、结论

（一）提高资金管理力度，，避免投资过度

房地产泡沫的出现在一定程度上是政府对投资过度疏于监管而造成的投资膨胀，如果在膨胀的开始阶段就实行管理整治，既能满足人们对房地产的需求，还能对国民生产总值有相当程度的促进，结果会使房地产业和国民经济协调稳定健康发展。

（二）加强引导，减少投机行为

恰当的投机对市场的活跃有一定好处，然而过度的投机会不利于房地产市场的稳定，在房屋的流转和出售中进行引导，能够有效减少投机行为的产生，杜绝资源浪费，促进房地产市场和经济稳定发展。

四、政策建议及展望

（一）加强宏观调控，稳定房价

目前，我省居民多为中低收入者。房价过低或过高都会给房地产市场带来不良影响。放假过低会影响房地产开发企业的收益，挫伤其积极性。房价过高会使大多数人买不起房，影响社会稳定。所以，政府应减少高档商品房的投资，建设规模，促使企业加强经济适用房和廉租房的投资和建设，稳定民生。

（二）做好土地储备及供应，为房地产开发创造稳定的环境

稳定的土地储备是房地产开发得以持续进行的基础。今年，太原市计划将城中村，棚户区进行改造，同时完成对此地区拆迁及以后土地建设的工作，保障了土地的持续供给，调整了土地利用结构，使土地利用率有了大幅提高。

优质房地产开发环境需要与之相配套的法律文件相呼应。如今，在城中村改造方向缺乏足够的法律来进行规范土地市场，各个主体的意见也存在分歧，需要改善。

（三）提高房地产信贷资金的审批要求，加强审核程序的管理

我国对房地产的投资大部分是通过银行贷款或自筹资金，银行或者相应的金融机构同时也在承担着房地产市场的风险。如房地产市场萎靡不振，带动金融相关产业也受之影响，银行存在大量呆坏账，所以，企业应采用多渠道融资方式，来降低相关风险。（作者单位：山西财经大学公共管理学院）

参考文献：

[1]山西省统计年鉴，2000一2014

[2]李泽明，刘依依.我国房地产泡沫的实证分析[J].统计与决策，2012（14）.

[3]侯伟，房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌（理论月刊）.2010（07）