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我国房地产现状问题及对策分析

2015-05-30张敏

中国市场 2015年35期
关键词:房地产问题对策

张敏

[摘要]自改革开放以来,我国房地产市场得到了迅速发展,现已发展成为国民经济的主要拉动产业。然而,在连续多年高速发展态势下,其更是逐步暴露出了许多发展问题,尤其近些年来国内“房地产泡沫论”更是使得民众对国内房地产市场缺乏信心。本文针对我国房地产市场发展现状、问题,提出了相关对策。

[关键词]房地产;问题;对策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201535173

房地产业是一项综合性产业,其在自身发展的同时还能带动煤炭、钢铁、电力、金融等多个领域的共同发展,成为促进我国经济增长、推进城市化发展的支柱性产业。近年来,我国房地产市场在迅速发展的同时,也暴露出了诸多的发展隐患,如市场运作不规范、无效供给过剩等,从而使得市场泡沫开始隐现,如何改善当前我国房地产市场出现的问题,发展健康地产,已经成为全社会都极为关注的热点话题。

1我国房地产市场发展现状

11开发投资规模大

据统计,2014年全国房地产开发投资额为950万亿元,同比上涨105%。事实上,近些年来,我国房地产开发投资呈现逐年递增态势,从房屋新开工面积来看,2001年为216亿平方米,2014年达到了180亿平方米,而且有大量的土地被开发商囤积起来,未来房地产供应较为充足。

12资金来源渠道较多

从房地产业的市场发展形态来看,其属于资金密集型产业,在开发及销售过程中需要大量的资金。我国统计局数据显示,2014年整年度,房地产开发企业到位资金达到12万亿元,且资金来源主要分为国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭款、定金及预收款等多个渠道。

13销售价格持续上涨

从2000年开始,我国房地产销售价格都在不断飙升,并迎来了十年发展黄金期。虽然近些年来,我国出台各种房产限购政策,但是其增长趋势并未止步。从2013年商品房销售价格来看,70多个大中型城市中超七成实现价格环比上涨。但是从房价收入比来看,我国主流购房者价格收入比超过50%,远远高于联合国3∶1的住房消费警戒线,即购房者存在过度负担问题。

14旅游房地产开发成热门

随着我国房地产大热,房价不断攀升,许多投资者看到了房地产市场的获利空间,开始逐步将投资资金转战房地产业。其中,旅游房地产以其独特的盈利方式备受投资者青睐,诸如海口、三亚、福建、大连等地成为旅游地产的主流发展区域。例如,2009年起,海南重新掀起了一波房地产热潮,旅游业与房地产业的结合给海南的房地产发展带来了新的契机,但也引起了海南房价的暴涨。

2我国房地产市场发展问题

21滥用土地资源严重

随着房地产市场大热,想要在此行业中获利的企业越来越多,许多房地产公司在获取国有土地使用权以后,往往存在着土地资源滥用的问题,包括非法侵占旅游资源、农田等,甚至更有暗箱操作、行贿受贿问题存在其中,助长了官商勾结、贪污腐化的歪门邪气。

22经济纠纷屡见不鲜

房地产建设过程中不免会出现征用地拆迁问题,这也是近些年来一直见诸报端的热点话题,尤其像强制拆迁、拆迁款协商不力等较为常见,更会引发社会抗议、冲突等事件的产生,不利于和谐社会的构建。

23市场调节机制存在缺陷

受经济利益的驱使,许多房地产企业开始疯狂追逐产业暴利,从而导致近些年来我国房价暴增,甚至使得我国房地产成为了许多投机者的生财工具,其通过囤积房源、倒买倒卖不断炒高国内房价,从而使得真正需要房屋的人们买不到房、买不起房,加之我国相关部门对于房地产市场的调节机制存在缺陷,以至于贫富差距进一步拉大,不利于社会的稳定和谐。

24金融信贷风险严重

由上述分析发现,我国房地产开发商在房产开发建设过程中需要大量资金,其中有相当一部分来自于金融信贷。为了获取更多经营资金,部分房产开发商选择通过种种非法途径来骗取银行贷款,从而导致我国金融信贷风险加剧,更甚至其会通过运营资金投入进行房屋炒作,从而加剧房产泡沫的产生。

3解决我国房地产市场发展问题的具体对策

31强化房地产管理审批

针对上述土地滥用问题,可以提高政府对土地市场的宏观调控。具体来说:第一,强化地价调控体系。可以通过国家定价,将土地出让价、建设基准价等进行价格区间确定,增加土地资源的价格透明度,甚至可以由政府官方进行地价公示,从而帮助房产需求者更加理性的选购房屋;第二,强化土地管理。政府管理是房地产市场价格回归的一个重要手段,因此,有关部门需要加强对土地的管理监控工作,防止投机现象的出现,维护地产市场平稳、健康发展。

32利用经济手段进行综合调控

第一,利用经济政策调节。例如,有关部门可以通过土地资源年度使用计划、供应结构规划、信贷及税收调节等来合理引导房地产消费;第二,以市场变化为引导、调控前提。房地产价格调整及市场整顿需要政府强化调控,但并不是强压强降,而是需要以市场为导向,根据市场变化进行相应的经济调整,并针对不同市场进行区别对待、分类指导,坚决抑制投机性行为的产生,打击恶意哄抬房价及房源炒作问题的产生,提高房地产开发商的违法、违规成本。

33强化市场长效调节机制

第一,明确中长期调控目标。即我国政府需要按照市场规律,结合居民住房消费偏好来明确房地产政策,有针对性地制定中长期调控目标,并在市场化、政策化基础上,允许不同地区房地产市场结构存在差别;第二,强化法律调控,淡化行政调控。针对当前我国部分开发商违法、违规现象,要加快房地产市场调控法律的修正与完善,避免地方性房地产开发的政策随意性。如建立冷静期制度、信息公开制度、防欺诈销售制度、失信惩罚机制等,通过立法来规范我国房地产市场行为;第三,建立政府部门与金融管理部门之间的长效沟通机制。强化房地产开发、经营的问题磋商,实现两大系统对房地产的政策合力,坚决打击炒房、投机问题;第三,严格规范房地产开发商市场行为。不仅要在土地使用权招投标前期严格审查工作,更要建立预销售合同网上备案登记制度,增加房地产市场透明度,并引入监督体制。

34强化税收、信贷调控

首先,税收是房地产调控的关键性手段,可以通过资本所得税、增值税、物业税、遗产税等的完善,减少炒房及投机行为的产生,尤其要加强对第二套或第三套房的税收征收,提高房地产投资交易成本;其次,适度调节信贷政策。即要严格审查房地产开发商的贷款资质,调整经济适用房、高档商品房等不同等级房屋的首付比,并严审购房目的,实现信贷最优化;最后,建立风险预警机制。商业银行及相关监管部门要针对房地产风险问题,加强房地产风险信息管理系统建设,并建立相应的风险预警机制。

参考文献:

[1]任春杨我国房地产市场发展问题及策略研究[D].长春:吉林大学,2012

[2]李国平我国房地产市场发展现状及健康发展的路径选择[J].金融经济,2011(6):18-19

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