姚博 陈文

11月9日开始，本市正式实施不动产统一登记制度，成为全国首个全面向社会提供不动产统一登记服务的省级单位。此前一天，即11月8日，东城区向市民闰女士发出了全市第一本《不动产权证书》，而不再是过去的“房本”。不动产权登记和以往的产权登记有什么差异？这些差异能给物权所有人带来哪些福祉和保障？《不动产权证书》取代《房产证》，敦促哪些房地产物权领域悬而未决的法律问题的加速解决？

买房、过户拿新证书，原房产证仍有效

记者看到，《不动产权证书》与此前的房产证类似，都是“大红本”，记载的主要内容包括不动产权证书号、权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限及权利其他状况等内容。证书首页有专门的二维码供查询使用，在封皮背面还设置了激光防伪标志。

从11月9日开始，全市16个区县全部启用全新的不动产登记簿证。未来，市民办理房屋买卖、过户等业务，便会拿到《不动产权证书》。北京市国土资源局相关负责人表示，不动产权利证书有两种，分别是《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原来依法颁发的各种证书继续长期有效，按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换。在依法办理变更登记、转移登记等登记时，原证书逐步更换为新的不动产权利证书。

记者了解到，《不动产登记证明》内容和《不动产权证书》内容大致类似，只是多了一个“义务人”，主要用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。

据介绍，市民买房网签、限购资格的审核还是由住建部门办理；而不动产登记、档案管理、信息档案查询、查封等工作则是由市国土局负责。这意味着，办理“房本”将由市国土局负责的不动产登记事务中心来完成。为方便群众办事，各区县不动产登记大厅仍然保留了房屋交易窗口，负责购房资格核验及网上签约等工作，实现交易与登记同一地点办公。也就是说，虽然政府各相关部门按照管理职责和登记职责进行了分工，但办理的流程和地点都没有变化。收费标准也和之前一样，并没有变化。

扫《不动产权证书》二维码可查不动产信息

《不动产权证书》扉页右上角新增了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识，市民扫描二维码即可以获取不动产权证编号、不动产单元号码等相关信息，实现不动产信息快速查询。

房产物业纠纷的专业律师徐斌说：“这个举措很大程度上方便了市民对不动产的信息进行查询。过去在房屋买卖过程中，往往依靠人眼辨别房产证的真假，而且即使房产证上确实是卖主的名字，也不排除存在其他共有人或已经抵押贷款的情况，这也为‘一房二卖、‘假房东等合同诈骗案件的发生留下了隐患。现在，市民扫描不动产权证上的二维码即直接眺转到政府官网，可以快速查看到该房屋的相关信息，比如该房屋是否还有其他共有人、是否已经被抵押等，这对于市民来说绝对是一件好事。”

徐斌表示，这对于房屋中介来说也是一个行业的春天。以往他们花费大量的人力、物力到房管局去审查这些房屋信息，确实增加了经营成本，而且对他们的责任心也是一个考验，未尽审查义务的情况时有发生。因此这个二维码不仅节省了房屋中介的经营成本，而且有利于房屋中介提高他们的服务品质。

《不动产权证书》是否等于《土地证》+《房产证》？

徐斌说，北京范围内在进行房屋交易时，一般没有《土地证》，但这并不影响交易。《土地证》其实应该有的，买房时应该既到国土局办《土地证》，也到房管局办《房产证》，这是正常的流程。但实际情况却不是这样。

原来，以本市为例，由于开发商都是盖高层住宅、高层建筑物，大的《土地证》由开发商先取得，盖了房子之后再卖给业主，业主仅到房管局办一张《房产证》就可以了，而我们通常也就把《房产证》作为房屋所有权的证书。虽然《房产证》在北京历史上兼顾了《土地证》的作用，里面也会注明土地使用年限等信息，但它在法律上并不是特别严谨。

说到为什么形成这样的现状，徐斌解释：“全国各地的情况都不相同。像南方有一些省市实行的是两证合一，就是一个证书上有一页是土地证，另一页是房产证；山东实行两证分开政策，一个《房产证》、一个《土地证》，业主先要跑到房管局去办房产过户手续，然后再到国土局办土地使用权的过户手续，而且办理土地使用权过户是要交税费的，不仅房屋交易程序繁琐，还要承担额外的税费，所以不少市民选择不办理土地使用权过户。这样一来，房管局房屋登记系统显示这个房屋的产权已经过户，而国土局的信息系统显示这个土地证还属于原来的业主，这就直接影响到了相关部门不动产信息的统一，也容易产生纠纷。其实说到底，是全国缺乏一个统一的对于《房产证》和《房产证》管理的法律和规范性文件。”

既然“两证合一”既能提高效率，又能节约成本，还能避免不必要的纠纷，为何全国范围内没有统一推进“两证合一”的法规制度呢？

中国人民大学公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明表示：“这一问题的根源其实在于‘房地分离，按照我国《物权法》规定的权利结构，土地使用权和房屋所有权是分开的，而这种独特的权利结构在短期内又无法改变。”

徐斌律师解释说：“这与我国的房地产法制建设有关。中国的房地产刚刚由计划经济时代转型到市场经济时代，所以对房地产行业的立法比较缓慢。2007年，我国出台了《物权法》，《物权法》首先明确了要建立统一明确的不动产登记制度，之后在立法上逐步完善。2014年年底出台了全国性的《不动产登记条例暂行办法》，而具体的实施意见、细则还没有出台，。”

由于不动产登记证书是按照“房地合一”的思路设计的，在房屋和土地的登记环节统一后，难度大的是如何计算分摊面积，也就是每个人房本上显示的土地使用权面积。平房的土地分摊比较容易计算，但楼房的就较为复杂，有几种计算分摊的方式，目前尚在研究。

眼下，北京不动产登记制度实施以后，由国土局统一负责不动产登记，国土局颁发的《不动产权证书》不仅有“房产证”的属性，还有“土地证”的属性，大大提高了效率，节约了成本，还能避免不必要的纠纷。也希望有利于早日厘清房和地的关系，把两个权益说明白，体现出来。

是否有利于“土地70年使用权到期后”问题的解释？

房屋产权年限是中国特有的一种制度。新的《不动产权证书》使用年限仍是住宅用地划拨年限为70年、商业40年、科教文卫体及公益用地50年。随着统一不动产登记证全面启用，问题也浮出了水面，商品房土地70年使用权到期后怎么办？

按照《物权法》的规定，土地使用权到期后，应该自动续期，也就是说只需自动履行手续，而无须额外再缴纳费用。由于土地使用权牵扯问题较多，因此在现有的《物权法》及其他相关法律中，并没有对续期期限、续期是否要补交土地使用费以及按怎样的标准支付等相关细节做出明确规定。

《不动产权证书》是权利人享有该不动产物权的证明，对于权利人来说《不动产权证书》是不动产权利人的唯一法律凭证。正如国土资源部不动产登记局局长王广华所说，开展不动产统一登记是国务院机构改革和职能转变及贯彻落实《物权法》重要举措，可以更好地保护不动产权利人权利。希望之前权益人普遍存疑的一些法律问题，能够随着全国性的不动产登记和证件发放工作得到敦促和加速解释、解决。