孟蓝珊

摘 要：中国已经进入了加速人口老龄化的行列，老年人养老压力不断增大，养老金只能满足退休人员的基本生活，很难进一步提高生活水平和质量，单靠养老金已经不能满足现代社会的养老需求。如何缓解养老压力，发展多样化的养老形式就成为了亟待解决的问题，而以房养老作为新的养老模式也越来越受到社会各界的关注，但是中国发展以房养老可能会存在许多问题，本文就是从中国拟实施以房养老制度可能存在的问题出发，针对问题提出了一些解决的对策，希望以房养老制度有一天可以在中国健康有序的发展起来，从而来缓解老年人的养老压力，提高老年人的生活质量，早日实现老年人的中国梦。

关键词：以房养老；老龄化

一、我国以房养老问题的提出

以房养老是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。

国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。我国早在2001年就进入了老龄化社会，2013年底我国60周岁及以上人口占总人口的14.9%，65周岁及以上人口占总人口的9.7%，有关专家预计，到2050年我国老龄人口将达到总人口数的三分之一。可见我国正处于加速人口老龄化的背景下。

基于我国人口加速老龄化、家庭结构变化、年轻人养老压力大、空巢老人不断增加的背景，为了缓解老年人养老压力，补充养老方式，我国政府也将发展以房养老模式提上日程，虽然之前的以房养老试点基本上以失败而告终，但我国政府仍然在不断努力中。

二、我国拟实施以房养老制度可能存在的问题

（一）民众受传统观念影响较深。我国大多数的老年人仍然深受养儿防老、家庭养老的思想影响，认为自己的财产留给子孙是天经地义的，很多老人都接受不了房屋产权变更，所以像老人将房屋抵押给养老机构出租获得租金来支付在养老机构的花费，待老人去世后房屋归养老机构所有的做法不能够短时间内让老人接受。另外绝大多数子女也对以房养老持反对意见，他们担心失去房屋产权继承权，即使某些以房养老项目不需转换房屋产权，但父母以房养老儿女仍然会受到社会舆论的压力。

（二）房地产市场波动因素。确定养老贷款的关键是房屋价值，但是我国的房地产市场发展不完善并存在泡沫，虽然房产价值仍然比较乐观，但是在政府调控房价改善民生消除房地产市场泡沫的背景下，房地产价值存在很多不确定因素。房价上涨时，老人可能会因抵押时房价低而给金融机构带来很多麻烦甚至毁约；当房价下降时，金融机构则会承担更大的风险。因此房地产市场的潜在风险制约着借贷主体的参与。

（三）政策法规不完善。以房养老在我国是一种新的养老模式，因此目前缺乏与以房养老相关的法律法规的保障和支持，而且以房养老模式的发展需要社会保障、政府行政管理、房地产、银行、保险等各个方面的配合，但是目前相关政策配套建设相对滞后，实际操作性不强，这就成为制约以房养老发展的因素之一。

（四）民办养老机构条件较差。目前我国公立养老院床位一床难求，而民办养老院却有很多空床，他们为了吸引老人入住不断降低收费标准，随之服务质量和水平也不断下降，硬件设施质量不高、老年娱乐活动缺乏、护理人员文化素质低、卫生条件较差等问题都普遍存在，所以出于对养老院服务水平和质量的顾虑，很多老人也就不愿意用以房养老的贷款来入住养老院。

三、我国发展以房养老的对策建议

（一）加大宣传力度转变传统养老观念。要向让民众接受以房养老，政府就要加大宣传力度，我国可以成立一个专门的机构或者由政府相关机构来负责以房养老的宣传咨询工作。同时政府要通过电视、报纸、广播等媒体的宣传来逐渐转变老人和子女对房产、遗产的传统认识，增强老人对自己财产的独立处理能力，培养老年人提前消费的理念，鼓励老年人利用以房养老的方式来提升自己的生活水平。

（二）加强调控力度稳定房地产市场。政府要加强对房地产市场的宏观调控力度，通过相关政策逐步消除房地产市场的泡沫，稳定房价，使房地产市场健康发展，减轻借贷双方对房地产市场风险的顾虑，促进借贷双方积极参与以房养老，降低借贷双方因房价起伏可能造成的损失。

（三）政府出面担保增加公信力，加大对养老机构的建设。以房养老本身就是一个存在风险的项目，商业机构、私立养老院自己运营缺乏公信力，因此需由政府出面担保并出台相关的法律法规，加强对以房养老运营的监管，提升该项目的公信力，也可以考虑由住房公积金管理部门来运作。

公立养老院的条件好床位供不应求，因此政府要增加公立养老院床位满足广大老人的入住需求。对于私立养老院政府应该加大财政补助，给予更多的优惠条件，让私立养老院享有与公立养老院相同的资源，鼓励社会资本发展养老机构，扩大养老机构资金来源，提升它们的服务质量和水平，改变目前低价位低质量的现状。

参考文献：

[1] 商登珲.以房养老的本土化探析[J].宏观经济管理，2014，（2）.

[2] 常缨征.关于“以房养老”模式的理性分析[J].价格理论与实践，2013，（9）.