□文/谷方龙

（大连港集团有限公司辽宁·大连）

房地产业税收风险管理探析

□文/谷方龙

（大连港集团有限公司辽宁·大连）

［提要］房地产业在国民经济中地位重要，加强对房地产业的税收风险管理具有重要意义。本文研究房地产业税收风险评估模型的构建，以对房地产开发与经营业的税收风险进行分析识别、评价，并阐述税收风险应对策略，以及应注意的问题。

房地产业；税收风险；评估模型；应对策略

原标题：房地产业税收风险管理探析

收录日期：2015年7月6日

据2014年国家税务总局税收专项检查有关资料显示，房地产及建筑安装业再次被列为指令性检查项目，这是房地产业自2002年以来连续12年被纳入检查范围。房地产业直接相关行业众多、在国民经济中地位重要。可见，加强对房地产业的税收风险管理具有重要的意义。

一、行业税收风险评估模型的构建

（一）构建行业税收风险指标体系。首先，构建反映行业税收风险特征的指标体系。其基本途径为：从风险特征库中提取涉及本行业的税收遵从风险特征指标群，同时根据行业税收管理的实际情况，结合以往税收风险评定和税务稽查典型案例及有关检查的信息数据，运用仿生、分层级原理构建。依据税收风险指标体系，将关键指标判别法、税收能力估算法等分析识别的方法有机结合起来，确定房地产开发与经营业税收风险估定模型。

（二）行业税收风险分析识别与评价方法

1、行业税收风险分析识别。在行业税收风险指标体系构建的基础上，运用经验法、数理统计法确定各项税收风险指标的预警参数，可通过关键风险指标分析识别法、财务指标分析识别法进行税收风险的分析识别，找出行业的税收风险点。具体步骤如下：（1）计算行业税收风险分析关键指标的预警参数。运用统计学的基本计算方法，通过计算行业各关键税收风险指标，如税负率、销售毛利率、企业所得税主营业务收入贡献率等指标的平均值、标准差、离散系数，进一步测算和确定行业税收风险指标的预警参数；（2）企业的实际指标与预警参数对比，正指标与预警值下限的偏离幅度越大，税收风险越高；逆指标与预警值上限的偏离幅度越大，税收风险越高。

2、确定行业税收风险指标体系的风险权重系数。根据地区税源的实际状况、税收管理结构及水平等因素，通过一定的程序和方式来确定税收风险指标体系的风险权重系数及各指标的风险权重。

（三）税收风险指标的风险权重系数与分析。对各税收风险指标，风险权重系数分类主要考虑：企业制度建设质量、税种指标类、综合财务指标类、单项财务指标类。权重值域在15%～30%，将确定的具体分值分解到各具体分项指标，对各具体分项指标赋予风险分值。例如，销售收入变动率、本期销售成本变动率与基期销售成本变动率的差异、管理费用变动率、财务费用变动率、预收账款变动率、其他应付款变动率、营业外支出变动率、资本公积变动率等。

（四）税收风险评价与风险等级排序

1、对极端值的考量和分析。房地产行业涉税风险较高，对税收风险指标数据异常的企业可直接判定为高风险等级。异常极端变化的风险指标主要包括：一是风险评估期销售收入为零的企业；二是风险评估期主营业务收入为零的企业；三是长亏不倒的企业；四是所得税贡献率为零的企业。

2、根据税收风险指标的实际偏离情况计算。正指标预警值是预警上限值，如税负、企业所得税税收贡献率、销售毛利率；逆指标预警值是预警下限值，如成本费用率等。

3、确定风险等级并排序。排除风险指标值异常极端变动的企业，通过个案分析后，确定为高风险等级（五级），将行业剩余企业按总税收风险分值由高到低进行排序，风险分值越大，风险等级越高，差值20分为一个风险等级。一级风险等级最低，五级风险等级最高，总风险分值越高的企业，风险等级越高。

4、税收风险应对绩效结果反馈与改进完善。建立对不同税收风险等级分类应对处理的任务分配管理机制，同时建立应对处理结果实施反馈、监督、复核、考核的激励机制，包括对行业风险评定模型有关结构要素的调整和完善，如对指标预警参数、风险权重的修正、优化调整，推动行业税收风险管理的质效不断改进和提高。

二、税收风险应对策略及应注意的问题

（一）税收风险应对策略。借鉴国际惯例，选择税收风险的分类应对处理策略。在对税收风险的具体应对处理环节中，通过进一步的案头风险分析识别、税务约谈核实、实地调查核实等策略和方法，对税收遵从风险实施有效的应对处理、控制和排除。具体来说，应区分高中低不同风险等级，来采取不同程度的处理。

（二）风险分析识别应注意的问题。根据房地产开发经营业的特点，细化案头审核分析指标，根据税收风险指标的层级关系，层层分解，逐步深入地挖掘税收风险点，提高税务约谈和实地核查的针对性、有效性。具体包括：

1、第一层级指标。以税负、税收贡献率、毛利率、主营业务收入为一级指标，同时结合房地产开发企业的成本、费用等指标，对企业的涉税风险情况进行进一步的分析识别和描述。

2、第二层级指标。对房地产开发与经营的成本、费用进行分解形成二级指标，具体分析主要成本费用项目指标，如土地成本、建安成本占主营业务成本的比率等对一级指标的影响。

3、第三层级指标。对单项成本的比率、期间费用做进一步分解形成三级指标，分析这些指标对二级指标的影响。

（三）税收风险应对处理。对定性为风险的，应对方法主要为：首先进行评估约谈来核实，通过分析该公司各项指标的偏离得分情况，对具体的风险点进行深入的案头审核与分析，结合企业申报纳税情况，风险评估人员与该公司的财务负责人进行了约谈核算。约谈后，对在约谈中仍未澄清的风险点问题进行实地核查，然后进行评估处理结果，最后对评估后确认的问题责令企业限期整改。■

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