耿小寅

摘 要：摘要：土地增值税清算与评估对企业成本核算工作提出了一系列挑战。我们必须认真研究税法及会计准则有关精神，结合项目实际进行成本核算，才能保证清算与评估工作有条不紊，减少企业税赋支出，并规避纳税风险。

关键词：房地产；土地增值税；成本核算；要求

一、房地产企业成本核算的对象要求

随着房地产市场的发展，房地产项目的开发内容和开发产品复杂多样。比如，根据房屋居住功能分为住宅、公寓楼、写字楼、商业房或可单独出售的配套设施等；根据房屋建筑性质分为普通多层、小高层、高层、别墅等。实务中确定成本核算对象时，一般以小区、分批开发的项目、工程发包标段、单独编制概预算的项目、以及项目的工程内容等作为主要依据来确定成本归集对象。

成本核算对象，跟土地增值税的清算与评估息息相关。如果成本核算对象不合理，成本的分配计算繁琐，就会造成清算工作艰巨，甚至无法操作，直接面临税务机关的惩罚，并按较高的核定稅率清算，势必会给企业造成一定程度的损失。

实务中，房地产项目是以政府审批部门出具的批复内容作为土地增值税清算与评估对象的。所以，笔者认为房地产业成本归集的对象，应以政府部门批准立项的单个项目为核算对象。因为一个项目的立项与规划审批，都是针对独立的整体项目，建筑密度、容积率、绿化率、人防、配套设施的建设等都有单独要求。在房地产分批分期开发时，我们不能仅根据批次、标段或建筑类别来反映开发产品的成本。……