董申

摘 要：目前在推进城市建设过程中，存在着对住宅小区重建设轻管理的现象，甚至，有些干部认为住宅小区管理是物业的事情，与己无关。小区虽小，牵扯的事务却较多，涉及社会生活的各个方面，也彰显了一个城市的社会管理水平。只有把小区文明建设纳入社区文明建设、城市文明建设才能形成有机整体，使之真正成为利民惠民工程。

关键词：淮北市;住宅小区建设;惠民工程

中图分类号：A   文献标志码：A   文章编号：1002-2589（2015）34-0092-02

住宅小区是城市的细胞，既是基本组成部分，也是重要展示窗口。加强城市住宅小区管理涉及广大人民群众的切身利益，是改善市民居住环境、提升生活质量的需要，是衡量城市形象和品质的重要内容，也是创建文明城市、建设精美城市的重要平台。为探索加强城市住宅小区管理的途径，在调研安徽省淮北市相山区住宅小区管理状况的基础上，形成本专题报告。

一、基本情况

安徽省淮北市主城区位于相山区，相山区是全市政治、经济、文化中心。辖1镇和10个街道办事处。共有住宅小区272个，大致分为三种类型：一是实行市场化物业管理的小区87个;二是由单位实行自治管理的小区34个;三是不具备物业管理条件，由区环卫人员简单进行卫生保洁的小区151个。近年来，相山区因地制宜，積极探索，充分发挥镇、办事处和社区居委会、村民委员会的作用，建立起“统一领导、分级负责、齐抓共管、综合协调”的城市住宅小区管理体制，推动了住宅小区管理工作的健康发展，具有一定的代表性。

（一）建立组织机构，明确工作职责

坚持属地管理原则，按照“谁的辖区谁主管、谁的社区谁负责”的要求，建立了区、办事处（镇）、社区（村委会）三位一体的住宅小区管理机构，并明确各自的工作职责。区里成立物业管理办公室，负责指导、督查全区住宅小区的管理工作;办事处（镇）分别成立物业管理工作领导小组，下设办公室，负责安排、协调辖区内的住宅小区管理工作;各社区（村委会）明确1名党政副职领导具体抓住宅小区的管理工作，负责落实各项工作安排。三级机构按照职责分工，积极开展工作，有力地推动了住宅小区管理工作的开展。

（二）开展试点先行，发挥引领作用

为加快住宅小区规范化管理，在调查摸底的基础上，认真梳理、筛选示范小区，作为典型推广，以点带面促进小区规范化管理工作。南黎街道办事处作为全区物业管理试点单位，选取了问题较突出的商业化居住小区和单位零散型居住小区作为试点。本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，积极实施政府主导、街道牵头、社区参与、物业管理的管理模式，引入竞争机制，逐步走向市场化，取得了较好成效，提供了借鉴经验。

（三）做好投诉受理，化解管理矛盾

积极受理、解决物业投诉、反映的问题，例如住宅小区垃圾处理、停水、停电等问题，促进了小区环境的改善，保证了生活秩序，维护了广大业主的合法权益。对于个别物业公司退出，应及时采取措施，做到管理无缝对接，实现了小区的和谐稳定。同时，加大督查力度，联合有关部门不定期对办事处、社区的管理工作进行督查，对存在问题限期整改。

二、存在问题及原因分析

（一）主要问题

一是各小区发展不平衡。与整体情况相比较，基础设施和配套工程完备的住宅小区智能化水平较高。业主的观念更新快，容易接受新的方便快捷的生活方式，对物业公司有较高的管理与服务要求，物业管理先进。与此并存，一些不完善的住宅小区，物业公司的经营理念和服务水平都存在一定的差距，物业管理水平比较落后。一般新建住宅小区的管理服务水平相对较高、注重人性关怀，一些老旧住宅小区管理服务水平较低。

二是普遍存在管理瓶颈。当前，住宅小区管理中出现的难点问题主要有：物业服务收费质价不符;机动车随意停放、堵塞安全通道;垃圾处理不及时不到位;绿地变成菜园子;违章搭建;小区内养鸡、养猫、养狗引发环境、卫生、安全问题等“七种乱象”。这些问题涉及多个部门，既是小区管理中的难点，同时也是小区矛盾的积聚点，在全市各住宅小区中普遍存在，只是现象不同、程度不同。物业公司对业主的违规行为没有执法权，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，别无他法。住宅小区的管理体制亟待理顺和完善，部门联动的合力有待提高，综合执法有待加强。

三是管理服务水平不高。大环境看，我国物业管理工作起步较晚，物业管理市场不成熟，市场准入“门槛”低，企业资质、服务人员、设备设施、管理水平等存在参差不齐的现象，“小、散、乱”的状况比较突出。具体到淮北，全市住宅小区物业管理的职业化队伍尚未形成，现有管理人员很少受过物业管理专业培训，思想水平、服务素质较低，专业知识和管理经验缺乏。

（二）原因分析

一是政府方面。在我们调研走访的过程中，很多政府部门都认为小区的建设与管理不属于自己职责范围，认为小区的管理是物业的事情。事实上，政府作为市场经济的宏观调控者，对小区的建设和管理、对物业管理行业的持续健康发展有着不可推卸的责任。目前，由于物业管理所涉及的部门过多、服务种类复杂，因而导致政府制定的物业管理法规不能满足行业发展的需要，至今尚未形成完善的物业管理法规体系和职责明晰的长效管理体制。同时，物业管理行业得不到有效的发展，也与相关部门管理不到位，监督不到位有着直接的关系。

二是企业方面。首先，从小区开发商方面来说，合理的规划、优良的工程质量和齐全的配套设施是做好小区管理的前提条件。但近些年，我国很多地方不少开发商追求经济效益最大化，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量粗糙，配套设施不全。其次，从物业管理企业方面来说，物业公司与社会有关部门的关系尚未理顺。一个小区要正常运转，涉及的相关部门有房管、园林、环卫、公安、消防、市政、供水、供电、煤气等十几家。另外，多数物业公司还没有建立起真正的现代企业制度，导致公司内部权责不清、管理不科学，无法独立经营运作。加上物业管理人才短缺，专业技术人才少，物业服务质量和水平无法满足市场发展的要求。

三是业主方面。首先，业主商品消费意识不足。尽管花钱买服务已被大部分业主接受，但由于长期受计划经济以及享受“福利制”管理模式的影响，还有相当一部分业主还没有形成物业服务也是商品的概念。其次，业主大会及业主委员会作用发挥的不理想。全市住宅小区成立业主委员会的较少，在已成立的业主委员会中，能够积极主动发挥作用的更少，有的甚至是形同虚设，“越权”“放权”“弃权”现象时有发生。这既有业主主人翁意识不强的因素，也有政府部门引导业主强化自律意识方面做得不够的因素。

三、建议

（一）统一思想，提高认识，充分理解加强住宅小区管理的重要意义

当前，在一些领导干部思想意识中还存在着对小区管理重要性认识不到位的现象。有的认为对于住宅小区重在建设，管理工作顺其自然;有的认为住宅小区管理就是物业公司的事情，与己无关;有的认为这一块在创建全国文明城市工作中所占分值比例很少，不值得下功夫;还有的认为建设精致淮北只要做到山清水秀就行了，小区影响不大。

但是，小区虽小，牵扯的事务却较多，涉及社会生活的各个方面，也彰显一个城市的社会管理水平。以目前现状，很难对小区做到综合治理，更不用说从根源上解决问题。如果小区管理没有理顺体制、建立长效机制，在文明创建工作中，就只能靠临阵磨枪、搞突击，以至于成本高、效益差、反弹快，治标不治本。并且，这是一项利民惠民工程，在建设精致淮北的实践中影响很大，老百姓对于小区管理情况看得见、摸得着、关注多。只有建设好、管理好，让群众真正得到实惠，提高大家的满意度和幸福指数，才能实现我们的精美城市梦。因此要高度重视、切实加强住宅小区的管理工作，广泛宣传，努力形成人人参与、成果共享的良好局面。

（二）注重设计，规划先行，努力创造加强住宅小区管理的基础条件

小区规划是小区发展的蓝图和指导小区建设的总体部署，目的是统筹考虑、合理配置、有效利用小区的资源，促进小区建设与管理的协调发展。一个好的小区规划应是综合了物质性的和非物质性内容的小区规划，从小区的产业与经济、人口与社会、组织与管理、物质与空间四个层面，挖掘和发现小区发展的各方面问题，全面提升小区的硬环境和软环境。

城市住宅小区规划不仅要塑造宜人的空间和人居环境，包括对小区住房、商业、交通、公共配套等各类生活设施的完善和景观环境的提升。而且，还应该注重做好小区的文化活动的开展、安全防范、教育、健身、娱乐、通讯配套设施的引入和管理等问题。

（三）理顺体制，根治乱象，建立和完善住宅小区管理的运行机制

加强住宅小区管理，解决七种乱象，必须理顺关系，健全机制。建议在属地管理的基础上，实行“市里指导、县区领导、办事处（镇）督办、社区（居委会）落实”的管理体制。市人大、政府定期开展对小区建设与管理的指导、督查，听取基层管理工作中的经验、教训和热点、难点问题，针对现行管理体制、机制的薄弱环节，制定相应的对策措施。市文明办要按照文明创建工作要求，拟定小区管理框架标准，提出指导性意见。市房地产管理部门作为小区管理的行政主管机构，要贯彻执行国家和省有关物业管理法律、法规和政策，起草并组织实施我市相关规定，培育和规范物业管理市场;制定小区管理总体方案并组织实施，指导各县区的物业管理工作。

县区政府要按照全市指导意见，具体部署住宅小区的管理工作，建立组织机构，明确责任主体，建立健全各司其职、齐抓共管、协调配合的管理机制。比如解决七种乱象问题，就需要明确谁能管住、谁来负责、谁去配合的问题。建议由一个部门牵头，相关单位配合，县区政府明确一位常委负责主抓，通过建立一个“高配、强力、有效”的组织机构，制定规范，联合执法，部门联动，进而在根本上解决这一问题。

同时，县区政府要加强监督指导，协调物业管理与社区管理、社區服务的关系。办事处（镇）负责指导社区抓好小区管理工作，定期督促检查落实情况;调解社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业之间的关系。社区居民委员会负责落实各项具体管理工作，包括环境、卫生、综合治理等;组织、指导成立小区业主大会和选举业主委员会，并对其日常活动进行指导、监督;负责辖区业主的文明教育，引导大家遵守社会公德，在小区业主委员会未成立时，代行业主委员会职责，调解物业管理活动中的纠纷，促进社区建设与物业管理共同发展。四级管理体系应相互配合，协调运作，使各项工作落到实处。