黄桂玲

浅谈“营改增”对房地产业的影响及对策

黄桂玲

按照“营改增”的规划，在十二五期间完成对现征营业税的所有行业改征增值税，2015年将是营业税改征增值税的收官之年。本文结合房地产业的现状，分析营业税改征增值税可能会对企业带来的税务影响以及企业应对措施。

营改增；房地产业；税务筹划

党的十七届五中全会和“十二五”规划中明确提出要在十二五期间（2011-2015）完成“营改增”改革任务，2015年将是我国税制改革的关键年份，继交通运输业、现代服务业、电信业先后完成“营改增”之后，预计房地产业、建筑业、金融业和生活服务等行业将在2015年完成“营改增”。财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。据业内人士介绍，很多调研细化的程度很高，不过目前主要是收集房地产行业的信息，调研还处于初期阶段，具体实施方案尚无定论。

房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%和17%之间做出选择，而现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，将对房地产经营带来重大影响和挑战。“营改增”是我国财税制度改革的重要举措，国家希望通过将营业税改征增值税，能够有效避免重复征税的问题，切实减轻各行业的税负，调整产业结构，实现经济稳定、有序地运行。

一、房地产业营业税改征增值税的意义

其一，有利于完善税收链条，增加税收。增值税制度的改革过程，从某种意义上看，是增值税链条不断完善的过程。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进分工，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。

其二，更加规范财务税收管理，规范经济市场行为。因“营改增”后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放开型，如依据合同或有的税务单位没有合同的情况同样能缴税代开发票，这就导致虚开发票的可能性相当的大，这就给后续税收征管带来困难，也为企业带来极大的税收风险。同样也无法规范行业市场经济，这对同行公平竞争制造了障碍。

其三，有利于提高各行业竞争能力。“营改增”后，可使各行业进一步提高产业集群规模和程度，可提高各行业区域竞争力。房地产业营业税改征增值税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，故对试点行业是利好政策。如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。

其四，有助于促进房价回归合理平稳。未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可以促进房地产市场交易活跃。房地产业营业税改征增值税后，如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，房地产企业通过获取规模经济效益，降低房价扩大销售，获取收益。

其五，有利于减轻社会税务负担消除重复征税。生产各个环节的税负下降，各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平。我国面临的通胀压力巨大且难以在短时期内予以消除。而房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力。从长远来看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从总体上提高经济效率，而经济效率的提高，则可以促进总体物价水平的降低。

其六，促进地方政府进行房地产政策的改革。“营改增”后对政府间收入分配造成影响，并产生倒逼机制，促进地方税制改革，特别是房产税制度改革。除少数行业外，营业税收入基本全部划归地方政府收入，增值税收入的25%划归地方，尽管在试点期或过渡期营业税改征增值税后的这部分收入仍归地方政府，但从长期看，试点期或过渡期结束后，这部分收入仍会最终归属中央政府。而营业税在地方税收收入中占有较大的比重，这就要求尽快推行地方税制度改革，创新地方税税制，弥补最终因营业税改征增值税造成的地方税收入损失。地方税的核心是房产税，地方政府应尽快推动房产税制度改革。

二、“营改增”对房地产业的税负影响

因房地产行业是最终的产成品完成环节，所以房地产行业营改增的前提是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须首先也是营改增的行业，否则房地产行业就无法获得抵扣进项税额。因营改增后，计税基数原来是价内税变成了价外税，所以它又影响了到土地增值税与所得税，所以房地产的营改增比其它行业的营改增更加复杂，从房地产行业的行业特点可清楚到房地产行业的营改增实质上也是规范了房地产行业的上游企业。

其一，土地成本能否有税款抵扣。土地成本能否抵扣税款直接影响着房地产企业的实际税负。土地成本的税款抵扣有三种方式：一是定率抵扣，即按照一个固定的比率简易征收;二是边缴边扣，即土地出让时国家征收税款，税款缴到国库，企业拿到土地时可以抵扣税款，推动出让价款为含税价;三是不缴不扣，即国家不征收土地出让环节增值税，企业拿到推动价也不抵扣税款。

其二，融资成本能否有税款抵扣。因为很多房地产开发商的资金来自金融机构，如果没有同时开始营改增，会对上下游链条的抵扣造成一定压力。利息成本是其主要成本，利息成本能否抵扣也就成为税款抵扣的难题之一

其三，建筑安装成本的税款抵扣。建筑业是房地产开发企业重要的上游行业。房地产开发企业如果索要发票的话一定是“羊毛出在羊身上”，增加取得发票的成本。建筑企业本身的行业获利习惯和行业利润率不会允许他消化由以前的营业税低税率到增值税高税率的自身消化。如果向原材料供应商等上游转移索取增值税发票的话，也肯定是会被摊销在商品当中的随之转嫁。更往上推的话，很多建材生产企业也是不具备开具增值税票资质的，或者不愿意开具增值税发票的。

建筑工程人工费占工程总造价的20～30%，而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为施工企业提供专业的劳务服务，原来按3%支付营业税，而实行“营改增”之后，税率将大幅提高，但没有进项税额可抵扣，在当今人工成本不断上涨的趋势下，作为微利企业的劳务公司或是走向破产或是将税负转嫁到施工企业，另外，零散的农民工提供劳务所产生的人工费也没有增值税发票，亦无可抵扣的进项税，势必加大建筑施工企业人工费的税负。以上两方面导致成本增加也必然被摊销在商品当中随之转嫁给房地产开发商。

其四，房地产业“营转增”过渡期的问题。房地产项目周期长，预售项目能否都实现税款抵扣对企业有重大影响。同时对存续项目公司与新建公司设定不同的抵扣率，来解决进项税额抵扣不一致的问题。可能需要在制定方案时出台过渡政策。过渡政策有三种可能的方案：一是让已有的老房产继续缴纳营业税;二是根据楼房的年龄对销项税打折;第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税。第一种方案可行性较低，第三种方案需要国家财政补贴较多，国家可能未必愿意如此大力补贴房地产行业。

其五，对房价增长的顾虑。民众对于房地产业“营改增”带来的影响方面，最关心的则是房价问题。房地产业营改增最大的挑战是房地产市场价格，在房价上升空间有限的情况下企业盈利或受影响。一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策，企业就会在没有进项税抵扣的情形下缴纳销项税，造成较大的税负提升。不动产的金额很大，在税率上涨明显而不能对进项进行抵扣的情况下，对企业的影响会很大。

三、房地产业要及时做好税收筹划

其一，和上游企业合作注重取得正确的发票。从上游看，一定要尽可能取得可抵扣的增值税专用发票，这就要求房地产企业对现有合作方进行梳理，建立合作商档案，并尽量与增值税一般纳税人合作。对于小规模纳税人在开具发票时要求到税局代开可抵扣的增值税专用发票。

其二，加强面对企业客户的销售。从下游看，营改增将更有利于商业地产的开发。因为下游企业在购房后获得了可抵扣的增值税专用发票，价税分离后使得购房企业降低了购房成本。

其三，面对普通购房者提高精装修房销售比例。普通购房者是各种税负的最终承担者，增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，降低企业税负，增加盈利空间。普通购房者若自行装修取得的固定资产和物料的增值税发票，增值税额无法抵扣，增加了后续装修成本。

其四，改变竞争策略。在抵扣充足、税负总体下降的房地产企业，他们更加有成本优势来进行房屋销售。合理拆分业务，剥离价外费用，最终降低税负。充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

其五，企业内控水平的提升。提高纳税意识，杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得发票，不应拖延；提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有正确的发票不得付款，提高会计核算的正确性。

营改增税制改革由于涉及到企业方方面面的工作，需要企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑、积极应对,提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，使营改增能在房地产企业顺利平稳过渡。房企经营者要高度重视这一变化，并认真测算营改增对本企业的影响，在政策正式到来之前做好充分的应战准备，以赢得发展先机。

[1]财政部.国家税务总局关于北京等8省市营业税改征增值税试点有关税收征收管理问题的公告[R].2012.

[2]崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及对策[J].财经界(学术版)，2013，（19）.

[3]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013，（06）.

[4]胡怡建.我国“营改增”试点效应分析[J].国际税收，2013，（08）.

黄桂玲，海南海口人，厦门大学经济学院2013级在职硕士研究生，现供职于海南惟信会计师事务所，研究方向：金融理论与实践。

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1008-4428（2015）01-75-02