祁 杰

(东北财经大学网络教育学院，辽宁 大连 116025)

一、碧津房地产企业概况

碧津房地产开发有限公司 (以下简称碧津公司)成立于1998年12月，注册资本1亿元人民币，具有国家一级开发资质。经过十余年的发展，公司已成为一家以房地产开发与经营为主、兼物业管理、房地产咨询等多方面业务为一体的房地产开发企业。

公司自成立以来，集合了一批多年从事房地产开发经营的专业技术力量和致力于房地产事业的有志之士，始终秉承“客户至尊，携手共进”的企业宗旨和“诚信立商、求实创新、追求卓越”的经营宗旨，一贯坚持“以人才为根本，以市场为导向”的发展理念，先后成功开发了镜明花园、振兴路商业街、水韵花都、水晶城等数十个项目，在为当地经济发展和城市建设中做出了突出贡献。

二、碧津房地产企业税收筹划案例分析

(一)碧津公司财务状况与涉税分析

1.企业的财务状况分析

营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。其计算公式为:营业利润率=营业利润÷全部业务收入×100%。

毛利率是毛利与销售收入 (或营业收入)的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示:毛利率=毛利÷营业收入×100%=(营业收入-营业成本)÷营业收入×100%［1］。

依据碧津公司近三年的利润表计算得出的毛利率和营业利润率指标如表1所示。

表1 碧津公司近三年盈利水平 单位:%

表2表明，从近三年的数据可以看出，碧津公司的盈利能力在逐年降低，究其原因，一方面是国家宏观经济政策的影响，但宏观环境对所有的企业具有等同的影响，整个房地产行业的盈利能力却在增长;另一方面2012年，碧津公司的盈利指标下降幅度较大，这是由于土地增值税清算的原因造成的。由此可以看出，面对更加严峻的形势，提高盈利水平是碧津公司亟待解决的问题。税收筹划有利于企业节约负税成本，一定程度上提高企业的经济效益，促进企业紧跟国家政策导向，开辟新的盈利增长点。

表2 房地产行业近三年平均盈利 单位:%

资料来源:中国房地产统计年鉴。

2.企业的税负分析

碧津公司涉及的重要税种有营业税、城建税及教育费附加、土地增值税和企业所得税，其它税种的涉及金额及比例较小，统归为一类，包括契税、房产税、城镇土地使用税及印花税等。

表3 碧津公司2010—2012年应纳税额

表4 碧津公司2010—2012年各税种占应纳税额的比重 单位:%

表5 碧津公司2010—2012年税额与当期收入比 单位:%

通过数据比较可以看出，营业税、土地增值税和企业所得税是其主要税种。其中2012年土地增值税的比重大幅增长是由土地增值税清算造成的。表5是碧津公司各个税种在销售收入中所占的比重，反应碧津公司的税收负担，从表5中数据可以看出碧津公司的税收负担在不断加重，同时，碧津公司税收筹划的空间动力也在加大。以2012年为例，碧津公司每销售100元就要缴纳总计31.20元的税收，税收负担较重［2］。

(二)碧津公司的税收筹划分析

1.碧津公司的税收筹划目标

根据前文对碧津公司财务状况和税负状况的分析，结合当前的宏观调控背景，碧津公司税收筹划的目标为:第一，应该减轻税收负担，节约税收成本，提高企业的经济效益［3］。第二，完善税收筹划的思路，提高筹划意识，进而提高企业的经营管理策略。

2.筹资方式选择的税收筹划

碧津公司在2011年通过设立A项目公司开发建设某项目，A项目公司为筹集资金向当地建设银行贷款1.95亿元，贷款利率7.00%，碧津公司为其提供连带责任担保。当时，碧津公司还可以选择的筹资方式是发行股票配股筹资，碧津公司当时的股票价格为7.50元每股，以每5股配1股，6.50元的价格发行股票3 000万股。在此背景下设计一个筹资方案:

(1)所需全部资金采用发行股票方式筹集。

(2)借款筹资和权益筹资比确定为1∶2，即借款筹集6 500万元，发行股票筹集13 000万元。

(3)借款筹资和权益筹资比确定为2∶1，即借款筹集13 000万元，发行股票筹集6 500万元。

(4)所需全部资金采用银行借款方式筹集。

四种筹划方案的比较如表6所示，通过计算结果比较，随着负债筹资比例的提高，其所带来的节税效应越明显。但从节税的角度看，方案4是最优的。但从碧津公司整体的角度出发考虑，一方面，负债比率的不断提高需要碧津公司密切关注财务风险;另一方面，权益资本收益率并不总是随着利息成本费用的上升而上升，碧津公司应全局考虑，实现相对意义上的最优节税［4］。

表6 碧津公司房地产企业筹资方案比较

3.建设过程中合同的签订

在某一由碧津公司承接，由其Y项目公司承建的项目中，工程总价款6 000万元，其中所需安装的设备价款1 000万元。在此背景下，如何签订建筑合同对总的税收负担具有较大影响。如果碧津公司自行采购安装设备，那么其需交纳1.80万元的印花税，Y项目公司需要交纳150万元的营业税和1.50万元的印花税，共计税收153.30万元。如果由Y项目公司自身解决，则Y项目公司需缴纳营业税180万元和印花税2.10万元，碧津公司需缴纳1.80万元印花税，共计税收183.90万元。只是由于签订合同的方式不同，税收负担相差30.60万元，并且在节约税收成本的同时并不用承担税务风险

4.销售价格的确定

碧津公司正在销售的一普通住宅小区，总建筑面积10 000平米，在前期建设过程中购买土地支付的出让金900万元，开发成本3 100万元。城建税税率和教育费附加分别为7%和3%。以此为背景，假设碧津公司在确定销售价格时有两种方案可供选择，分别是6 800元/m2和6 600元/m2。

我国土地增值税法规定“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，不征收土地增值税”，由于土地增值税的计算依据的是四级超率累进税率，所以临界点周围的价格会使企业的各项税费差别较大。根据上文的描述，碧津公司的税收临界点是6 680元，根据免税临界点来确定销售的价格，因此可以节约企业的税收成本，提高企业的净利润。

5.利息费用的筹划

碧津公司正在开发的水晶城住宅项目分为水晶城一期和水晶城二期共两期，第一期项目已于2012年3月份完工，第二期项目预期2013年4月份完工。第二期水晶城项目已取得预售收入20 000万元。2012年碧津公司的借款费用共计2 600万元，期间管理费用840万元，当地税务部门规定的积水毛利率为20%。对于利息费用的筹划，碧津公司有两种筹划方案可供选择:

方案一是碧津公司将两期水晶城项目作为一个成本核算对象，在这种情况下，2012年由于项目尚未完工，所有的利息费用应予以全部资本化。

方案二是碧津公司将两期项目分别作为不同的成本核算对象分别核算，总的借款费用2 600万余元，均摊到每期项目1 300万元，对于水晶城二期项目，由于项目尚未完工，借款利息费用应予以资本化，对于第一期水晶城项目，2012年前三个月项目尚在建设中，利息费用应予以资本化，后九个月的借款利息费用由于项目已经完工，应作为财务费用列支，财务费用在计算碧津公司的企业所得税应纳税所得额时准许税前扣除。财务费用的金额为1300÷12×9=975万元。

三、碧津公司税收筹划工作的建议

税收筹划是在依据国家法律法规和宏观调控政策前提下的行为，是对国家政策的积极响应，能够促进企业的持续健康发展。为此特对碧津公司提出如下建议:

(一)增强企业的纳税意识

税收筹划空间广泛存在于企业的各项经营活动中，增强企业的筹划意识，给予税收筹划足够的重视，将税收筹划意识根植于企业的日常经营管理之中是做好税收筹划工作的前提。

(二)增强企业管理人员和财务人员的学习意识，不断学习国家的法律法规，熟悉宏观经济政策

国家的税收法律法规是根据宏观经济形势不断变化的，税收筹划工作是以法律法规为依据。国家的宏观经济政策也是在不断调整的，国家宏观经济政策对房地产企业土地取得、资金筹集、产品结构等各方面具有很大影响，只有对国家的相关政策保持足够的熟悉，才能制定出更合理的筹划方案来［5］。

(三)树立全局观念

税收筹划涉及到企业经营活动的各个方面，企业的管理人员或者财务人员在制定税收筹划方案时，一定要从企业整体的角度出发，综合考虑市场需要、宏观经济背景、企业战略目标规划及收益等各方面因素，并不是在所有的时候能节税的方案就是最好的选择。

(四)重视税收筹划风险

税收筹划风险是指因企业的筹划方案不被认可或被认定为偷税漏税行为而支付的额外成本。碧津公司应建立健全税收筹划风险管理制度，加强税收筹划风险的识别、评估和日常监测，并采取措施应对。一方面企业的财务管理人员应认真学习国家的税收法律法规。税收法律法规和国家的宏观经济政策是不断变化调整的，误用过时的政策法规会给企业带来额外的损失;另一方面要与税收征管部门做好沟通，使本企业的各项税收筹划行为得到税收征管部门的认可。

［1］ 王玉华，刘国栋.基于博弈视角的我国税收筹划研究［J］.山东社会科学，2008，(2).

［2］ 张晓.企业税务风险管理:风险识别与防控［J］.财务与会计，2009，(16).

［3］ 万义平，郑智.基于土地增值税的商品房定价与对策［J］.统计与决策，2008，(23).

［4］ 盖地.避税与特别纳税调整［J］.现代会计，2008，(4).

［5］ 陈发芝.关于税收筹划的思路选择［J］.理论探索，2013，(5).