袁征　钱琨　邹林军

摘要：土地作为一般商品在市场上进行交易，其实际意义是土地的经营权和获益权通过签订合同或契约进行流转。现实生活中，市场上存在各方定价势力，不论定价的对象是商品还是生产要素。在交易市场中可能存在强势势力和弱势势力，或者双强势力。强势势力的经济行为其经济效果类似于垄断，这在生产要素市场中比较常见。在借鉴国内外土地流转定价方法的基础上构建理论模型，结合固镇现行的土地流转定价方案进行实证分析，按照构建的模型对固镇的土地流转定价机制进行评价。

关键词：土地流转；投资；双边垄断

中图分类号：F014 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）09-0013-03

一、引言

2013年，中央一号文件提出，要“探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地准入和监管制度”，“鼓励和引导城市工商资本到农村发展适合企业化经营的种养业”。工商资本投资现代农业成为热点。一家一户的分散经营是传统农业的主要形式，工商企业投资现代农业的前提是集约化经营，所以土地流转问题成为工商资本投资的首要制约因素。资本的逐利性和农民生活的保障都要求土地流转有一个合理的定价机制。笔者在工商资本投资现代农业的大背景下，以安徽省蚌埠市固镇的土地流转现状为例，探讨土地流转的合理竞价机制。

二、研究综述

（一）国内外研究综述

在土地价格的认识方面，古典政治经济学的地租理论认为地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付给地主的价格（亚当·斯密，1776）。马克思提出了地租地价理论。他认为土地价格的决定因素在于地租量和利息率。土地收益理论认为土地价格是土地预期价格，是将地租资本化，把预期的土地年收益折合成现金流，制定的土地价格是由所能够获得的土地纯收益与土地的收益率所决定的。现代西方经济学派通过土地供求理论和均衡价格理论对土地价格进行分析，其中萨缪尔森认为在土地供给不变的情况下，地租的多少取决于土地需求者对土地资源的需求程度。

我国学者结合实际情况对土地定价方法进行了改进。目前实施的土地流转定价主要方法有成本法、收益还原法、市场比较法、基准地价修正法、土壤潜力评价法、购买年限法、影子价格法等。

（二）小结

古典政治经济学的地租理论基于土地私有制，是为取得土地的使用权而支付的成本，与我国的土地制度关系有着本质的区别。马克思的地租理论是建立在劳动价值论的基础上，没有考虑到机会成本这一因素。收益还原法具有一定的合理性，但在未考虑机会成本时，用收益还原法定价，会发现得到的价格与实际的价格有较大的差距。基准地价修正法的局限性在于基础地价与市场价格偏离，地价政策比较混乱；修正因素不合理，划分标准不一致，难以统一等问题。

三、理论模型

土地作为一般商品在市场上进行交易，其实际意义是土地的经营权和获益权通过签订合同或契约进行流转。现实生活中，市场上存在各方定价势力，不论定价的对象是商品还是生产要素。在交易市场中可能存在强势势力和弱势势力，或者双强势力。强势势力的经济行为其经济效果类似于垄断，这在生产要素市场中比较常见。对定价势力的不同情况，可以进行以下分析。

（一）土地买方势力垄断

农民各家各户境况不同，流转土地情况复杂。闲散农户对于土地流转价格的讨价还价能力有限，而在某地进行投资建设的工商企业凭借自己的资金优势，对土地交易价格产生控制。因此工商企业对该地区的土地需求易形成垄断。

在大部分现代农业园区中，主要以工商企业为代表，它们具有一定的经济基础实力和势力，代表整个现代农业园区与该地区的农民进行土地使用权的流转交易。该企业作为厂商代表，在该买方垄断市场中具有一定价格垄断能力。闲散农户在该市场中几乎没有影响价格的能力，只能被动地接受买方提出的价格。

结合图1，由于买方垄断势力，供给曲线为平均支付线S1，相对应的边际支付线ME1在其上方。买方的边际价值线成为该市场的需求曲线，但需求方不以P1的价格在（P1，Q1）处完成交易，而选在ME1=MV1处以产量水平e1进行采购，实际价格为R1，低于原先正常的价格水平P1，也低于产品的边际价值。此时土地流转成交量为G1。闲散农户迫于买方的垄断势力受到了剥削，以低于供求曲线所确定的均衡价格P1的低价将土地使用权流转交易给买方。在买方垄断市场中，农户应得到的福利遭到损失。

因此，政府需要对处于弱势的农户采取补贴等减轻卖方损失的政策措施。图2表示政府在补贴前后的市场变化情况。政府给予农户一定的补贴，供给曲线向右移动，移动量是政府承担的补贴金额。供给曲线右移后，相应的边际效应曲线也向右移动，确定的价格为R2，成交的土地数量为G2。虽然仍存在买方垄断势力，但政府承担了介于P2与R2之间买方的剥削即流转土地使用权的农户的损失。

明确政府通过补贴将承担卖方损失后，就要确定政府的补贴金额。假设市场的供给曲线函数为Y=aX+b，政府补贴后供给函数向右移动Y=a（X+t）+b=aX+（at+b）。截距移动量at。要使得农民接受补贴，从而实现供给曲线的移动，必要条件为at≥R1-R2。因为只有当补贴金额大于等于因为接受补贴而带来的土地流转市场价格下降的损失时，政府补贴才对农民有激励作用。政府承担部分因买方垄断市场中造成的农民损失，其最终效果是政府承担买方垄断价格造成P2-R2的剥削差价。所以在上述的条件约束下，政府的补贴金额的取值范围为（R1-R2）≤t≤P2-R2。

（二）土地流转双方势力均衡

在蚌埠市固镇县连城现代农业园区的实地考察中了解到，面对以龙头工商企业为代表的土地需求方，流转土地的供给方形成以村委会为农民代表的交易卖方。闲散农民联合形成统一整体。农民与村委会签订委托合同后，村委会代表农民成为可以与企业直接对话并进行议价的土地供给方。企业必须与该地的村委会协商，打破了原本只有买方垄断的土地市场，形成双边势力相抗衡的竞争市场。由于以建设现代农业园区为流转目的，某一区域内，在进行土地交易的流转双方中，是以一个村委会为卖方垄断者，一个需求土地并进行建设的工商企业为买方垄断者，即出现双边垄断的情况，称为“双强势市场”。

在此情况下，交易双方对流转土地交易价格都有影响，买卖双方都具有可以进行讨价还价的能力和地位。为了交易的顺利进行，买方垄断势力和卖方垄断势力对于土地价格的控制能力在供求力量的作用下反向相互抵消。

买卖双方势力相当时，交易价格受市场供求情况的影响，此时流转土地的价格会趋于完全竞争市场时的均衡价格，市场作用已经基本发挥。土地市场达成的交易价格成为均衡价格，完成的交易量达到均衡数量。类似完全竞争市场，此时无论是作为需求方的企业还是作为供应方的村委会，其在交易的均衡价格和均衡数量下达到福利最大，效率最优。因此，此时政府不需要对弱势一方进行经济补贴。

四、蚌埠市固镇土地流转现状

（一）固镇县土地资源状况

固镇县辖区包括8镇、3乡、4园区。2012年底，固镇县累计流转土地面积约为承包土地面积的38.2%，其中规模经营在500亩以上的土地流转面积有23.2万亩。

在承包经营权性质不变的情况下，固镇县委县政府鼓励农业龙头工商企业、农民专业合作社、种植大户和返乡创业人员进行土地流转。企业现代经营管理制度先进，资本相对雄厚，是建设现代农业园区的主力军，固镇县目前引进了金海岸农业科技有限公司项目、“香城固镇特色现代农业示范园区项目”等多个现代农业产业园项目，项目经营规模大。

（二）固镇县现行土地流转定价机制

在土地流转价格方面，县政府的指导价格是在不低于600元每亩每年的基础上，一般根据经济发展水平和消费商品价格水平，以当年每亩800斤小麦的国家保护价格计算。据固镇县农委介绍，目前固镇县土地流转的平均价格约为1000元。在指导价格的基础上，农民在与企业签订合同时，根据其实际土地质量和地理位置进行协商，实际最高价格约为1100元每亩。考虑到通货膨胀和物价变动等因素，土地流转价在原有价格的基础上实行轻微浮动，并且每三五年进行合同价格修订，以确保符合市场经济变化，保障农民利益。另外，各种农业补贴照常发放。

流转期限方面，鼓励和提倡较长时期的稳定流转，原则上不突破二轮土地承包剩余期限（至2025年），对于签订流转期限为10年以上的主体（流入方），政府给予一定的奖励补贴。对于土地承包剩余期限不足10年，仍有意愿签订长期流转合同，政府会根据政策规定进行协调，合同延展按新规定执行。

支付方式方面，流转费用可以是实物或者货币支付，可以分午秋两季结算。实行土地经营权入股的，在收益方面还可以取得保底分红。目前实行土地经营权入股的农民较少，因为农作物附加值较低，农民不愿意承担经营风险。

（三）固镇土地流转的困难和对策

1.农民：部分农民不愿意进行土地流转，原因在于自身意愿（恋土情节）或自身条件（如年龄较大）无法外出务工，其承包的土地就成为基本生活保障来源。对于该情况，村委会现行的做法是出面进行协商，在不减少农民的土地收益的基础上，采取互换的形式，有利于土地大范围流转与整合。

2.土地流入方：固镇县土地流转的流入方主要有土地大户、家庭农场、农村合作社和企业。对于本地的土地大户以及家庭农村，其农业园区内的基础设施条件较落后，自然灾害所带来的风险与损失较大。现行的解决方案是镇政府以及农村信用社会根据实际情况进行短期融资贷款支持。

五、蚌埠市固镇现行土地流转机制的深入分析

（一）现行定价机制的理论基础

现行定价机制的理论基础是收益还原法，收益还原法是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率将待估对象在未来每年的收益折算为现时收益总和的一种方法。在固镇是以政府为主导进行定价的。在现行市场条件下，此种定价机制具有一定的合理性。

2006—2014年的小麦国家收购保护价格见表1，固镇现行土地流转价格由此作为依据。

全国范围内实行小麦收购保护价格的有河北、江苏、安徽、山东、河南、湖北六省。土地流转进行时，农民自会将土地流转的每年收益与自己耕种时的收益对比，国家收购保护价格是其对比依据。以此价格作为土地流转价格的基础，农民有较强的接受意愿。

固镇的土地流转从2008年开始。根据每亩800斤的平均产量计算，若不进行土地流转，农民每亩的纯收益在700至900元间。农业补贴的收入基本不会改变。根据统计资料，安徽省农民务工平均收入是1505.288元/月，明显高于传统种田收入，农民会产生较强的土地流转意愿，从而提高了土地流转的成功率。

（二）现行定价机制的合理性

1.农民：收益波动较小，能够使农民获得一笔稳定的收入。支付方式较为灵活，流转费可以实物或者货币支付，可以分午秋两季计算。如果农户是按照土地经营权入股的可以得到保底分红。另外，消除了进城务工农民的后顾之忧。

2.企业：有利于企业的稳定经营和规模经营。不低于十年期的经营承包期限，能够使得建设主体的投资经营比较稳定，有利于企业收回固定资产投资支出，并且实现盈利。

3.现行定价原理较为符合市场的成熟程度的状况。蚌埠市固镇县的流转土地双方主要为工商企业和以村委会形式代表的农民集体。基于收益还原法，政府对流转土地制定指导价格，供求双方在此价格为最低限价的基础上，根据土地市场上的供求关系确定成交价格。工商企业与农民集体双方供求实力较为均衡，竞争市场较为自由，在该区域内有逐渐形成双边垄断土地流转市场的趋势。

（三）现行定价机制的不足之处

1.通过资料查阅和实地调查发现，现行的土地交易市场中的土地流转价格，是以政府出台的最低保护价格为基础制定的。政府在流转土地的过程中，目前扮演的角色是价格制定人的角色。虽然政府是经过市场调研和社会效益来确定土地流转指导价格，并允许实际交易价格在合理的范围内的波动，但是市场经济中，政府的角色应该转变为市场服务者和市场监管者。不宜直接参与土地流转的交易，更不应直接进行流转土地的价格的制定与约束。

2.没有像发达国家和地区那样设置类似于土地产权交易所的专业交易机构，没有市场交易的平台。专业的交易机构除了提供交易平台，还可以为市场买卖双方提供技术咨询、价格评估、地籍测量、业务代理、法律仲裁、市场融资等相关服务。

六、土地流转价格定价机制的改进与推广

现在固镇已经形成了由村委会牵头，组织农户与企业进行谈判的模式。村委会相当于成立的农民协会；而且由于进驻固镇的企业较少，地区范围小，信息相对通畅，可以称为是一个企业群。这样的背景逐渐趋同理论模型中的情形二，在固镇，存在形成双边垄断的前提。

根据理论模型和蚌埠市固镇土地流转的现状，笔者认为现行土地流转定价机制改进应该首先从转变政府角色角度出发。

（一）搭建农村土地流转平台，为农村土地流转提供途径

政府主导建立专业的土地流转市场的交易机构，如农村土地产权交易所，让其成为农村土地产权综合性市场平台。为土地流转和投融资服务提供专门场所。逐步形成市、县、乡三级农村土地流转交易网络，并在各个村建立交易站点，为村委会的工作提供便利。这与现有的土地流转服务中心不同，土地流转服务中心是提供信息的服务组织，而土地产权交易所是土地供求市场的显化，作为土地流转市场平台的存在。

（二）政府逐渐放松对土地流转价格的约束，让市场朝双强势市场发展

在固镇现有的市场情形下，政府引导市场向“双强势市场”转变。以专业的交易机构搭建的平台为核心，土地流转的供给者即代表农民的村委会和需求者即入驻现代农业园区的工商企业在平台上进行交易，平台对双方的服务主要在于撮合他们完成交易或交换行为，提高交易或交换行为的效率。根据理论模型中的第二种情况，双强势市场可以较为完全地发挥市场的效用，而且在小范围内较为容易实现。固镇本身也有实现双强势市场的前提。这样，也可以减轻政府的补贴，减少财政支出，让政府逐渐向“守夜人”的角色转变。

（三）政府监督调控市场，维护市场交易规则

政府经济职能主要为调节和监督。在土地流转市场上，政府要建立并完善市场决定价格的机制。因此，政府适当放开定价权，加快建立健全科学合理的价格调控体系和公开透明的价格监管制度。此外政府要强化市场的监管，依法打击扰乱市场秩序的各种违法违规行为。

（四）政府做好保障工作

针对固镇当前的情况，政府需要后续做好保障工作。政府要支持鼓励工商企业，引导金融等中介等机构加大对企业投入的支持力度，扩大贷款的范围和品种，降低工商企业的土地流转成本和园区建设成本。对于农民，政府要保障他们的合法权利，监督企业按时支付农民土地流转费用，为农民提供法律咨询服务。

由于固镇的地区范围较小，双强势市场较为容易实现。但是，若要将地区范围扩大，随着土地流转的供给者和需求者越来越多，双强势市场就会被打破。这时候想要完全发挥市场的作用来调控土地流转定价，就需要更全面的保障措施。

参考文献：

[1] 阚双双，马绵远，彭成圆.农耕土地定价的收益还原法的思考[J].绿色科技，2011（11）.

[2] 韦 鸿.农村土地承包经营权流的定价问题研究[J]. 农村经济与科技，2011（3）.

[3] 兰星天，张士云，胡 焱.安徽省农民工收入影响因素分析[J].技术经济，2011（4）.

[4] 钟 林.基于产权约束的农地流转市场定价研究[D]. 成都：电子科技大学，2009（1）.

[责任编辑：金永红]

2.没有像发达国家和地区那样设置类似于土地产权交易所的专业交易机构，没有市场交易的平台。专业的交易机构除了提供交易平台，还可以为市场买卖双方提供技术咨询、价格评估、地籍测量、业务代理、法律仲裁、市场融资等相关服务。

六、土地流转价格定价机制的改进与推广

现在固镇已经形成了由村委会牵头，组织农户与企业进行谈判的模式。村委会相当于成立的农民协会；而且由于进驻固镇的企业较少，地区范围小，信息相对通畅，可以称为是一个企业群。这样的背景逐渐趋同理论模型中的情形二，在固镇，存在形成双边垄断的前提。

根据理论模型和蚌埠市固镇土地流转的现状，笔者认为现行土地流转定价机制改进应该首先从转变政府角色角度出发。

（一）搭建农村土地流转平台，为农村土地流转提供途径

政府主导建立专业的土地流转市场的交易机构，如农村土地产权交易所，让其成为农村土地产权综合性市场平台。为土地流转和投融资服务提供专门场所。逐步形成市、县、乡三级农村土地流转交易网络，并在各个村建立交易站点，为村委会的工作提供便利。这与现有的土地流转服务中心不同，土地流转服务中心是提供信息的服务组织，而土地产权交易所是土地供求市场的显化，作为土地流转市场平台的存在。

（二）政府逐渐放松对土地流转价格的约束，让市场朝双强势市场发展

在固镇现有的市场情形下，政府引导市场向“双强势市场”转变。以专业的交易机构搭建的平台为核心，土地流转的供给者即代表农民的村委会和需求者即入驻现代农业园区的工商企业在平台上进行交易，平台对双方的服务主要在于撮合他们完成交易或交换行为，提高交易或交换行为的效率。根据理论模型中的第二种情况，双强势市场可以较为完全地发挥市场的效用，而且在小范围内较为容易实现。固镇本身也有实现双强势市场的前提。这样，也可以减轻政府的补贴，减少财政支出，让政府逐渐向“守夜人”的角色转变。

（三）政府监督调控市场，维护市场交易规则

政府经济职能主要为调节和监督。在土地流转市场上，政府要建立并完善市场决定价格的机制。因此，政府适当放开定价权，加快建立健全科学合理的价格调控体系和公开透明的价格监管制度。此外政府要强化市场的监管，依法打击扰乱市场秩序的各种违法违规行为。

（四）政府做好保障工作

针对固镇当前的情况，政府需要后续做好保障工作。政府要支持鼓励工商企业，引导金融等中介等机构加大对企业投入的支持力度，扩大贷款的范围和品种，降低工商企业的土地流转成本和园区建设成本。对于农民，政府要保障他们的合法权利，监督企业按时支付农民土地流转费用，为农民提供法律咨询服务。

由于固镇的地区范围较小，双强势市场较为容易实现。但是，若要将地区范围扩大，随着土地流转的供给者和需求者越来越多，双强势市场就会被打破。这时候想要完全发挥市场的作用来调控土地流转定价，就需要更全面的保障措施。

参考文献：

[1] 阚双双，马绵远，彭成圆.农耕土地定价的收益还原法的思考[J].绿色科技，2011（11）.

[2] 韦 鸿.农村土地承包经营权流的定价问题研究[J]. 农村经济与科技，2011（3）.

[3] 兰星天，张士云，胡 焱.安徽省农民工收入影响因素分析[J].技术经济，2011（4）.

[4] 钟 林.基于产权约束的农地流转市场定价研究[D]. 成都：电子科技大学，2009（1）.

[责任编辑：金永红]

2.没有像发达国家和地区那样设置类似于土地产权交易所的专业交易机构，没有市场交易的平台。专业的交易机构除了提供交易平台，还可以为市场买卖双方提供技术咨询、价格评估、地籍测量、业务代理、法律仲裁、市场融资等相关服务。

六、土地流转价格定价机制的改进与推广

现在固镇已经形成了由村委会牵头，组织农户与企业进行谈判的模式。村委会相当于成立的农民协会；而且由于进驻固镇的企业较少，地区范围小，信息相对通畅，可以称为是一个企业群。这样的背景逐渐趋同理论模型中的情形二，在固镇，存在形成双边垄断的前提。

根据理论模型和蚌埠市固镇土地流转的现状，笔者认为现行土地流转定价机制改进应该首先从转变政府角色角度出发。

（一）搭建农村土地流转平台，为农村土地流转提供途径

政府主导建立专业的土地流转市场的交易机构，如农村土地产权交易所，让其成为农村土地产权综合性市场平台。为土地流转和投融资服务提供专门场所。逐步形成市、县、乡三级农村土地流转交易网络，并在各个村建立交易站点，为村委会的工作提供便利。这与现有的土地流转服务中心不同，土地流转服务中心是提供信息的服务组织，而土地产权交易所是土地供求市场的显化，作为土地流转市场平台的存在。

（二）政府逐渐放松对土地流转价格的约束，让市场朝双强势市场发展

在固镇现有的市场情形下，政府引导市场向“双强势市场”转变。以专业的交易机构搭建的平台为核心，土地流转的供给者即代表农民的村委会和需求者即入驻现代农业园区的工商企业在平台上进行交易，平台对双方的服务主要在于撮合他们完成交易或交换行为，提高交易或交换行为的效率。根据理论模型中的第二种情况，双强势市场可以较为完全地发挥市场的效用，而且在小范围内较为容易实现。固镇本身也有实现双强势市场的前提。这样，也可以减轻政府的补贴，减少财政支出，让政府逐渐向“守夜人”的角色转变。

（三）政府监督调控市场，维护市场交易规则

政府经济职能主要为调节和监督。在土地流转市场上，政府要建立并完善市场决定价格的机制。因此，政府适当放开定价权，加快建立健全科学合理的价格调控体系和公开透明的价格监管制度。此外政府要强化市场的监管，依法打击扰乱市场秩序的各种违法违规行为。

（四）政府做好保障工作

针对固镇当前的情况，政府需要后续做好保障工作。政府要支持鼓励工商企业，引导金融等中介等机构加大对企业投入的支持力度，扩大贷款的范围和品种，降低工商企业的土地流转成本和园区建设成本。对于农民，政府要保障他们的合法权利，监督企业按时支付农民土地流转费用，为农民提供法律咨询服务。

由于固镇的地区范围较小，双强势市场较为容易实现。但是，若要将地区范围扩大，随着土地流转的供给者和需求者越来越多，双强势市场就会被打破。这时候想要完全发挥市场的作用来调控土地流转定价，就需要更全面的保障措施。

参考文献：

[1] 阚双双，马绵远，彭成圆.农耕土地定价的收益还原法的思考[J].绿色科技，2011（11）.

[2] 韦 鸿.农村土地承包经营权流的定价问题研究[J]. 农村经济与科技，2011（3）.

[3] 兰星天，张士云，胡 焱.安徽省农民工收入影响因素分析[J].技术经济，2011（4）.

[4] 钟 林.基于产权约束的农地流转市场定价研究[D]. 成都：电子科技大学，2009（1）.

[责任编辑：金永红]