若星

13年前，黄琳与陈维离婚时，双方协议把唯一的一套房子赠送给时年10岁的女儿，但并未将房产过户到女儿名下。8年后，女儿刚刚成年，却不幸死于意外，这房子该如何处理？2014年，等黄琳再提及此事时，她突然发现，房子已经换了主人。原来，2012年时，陈维一纸协议将房子转让他人。问题接踵而至，这房子究竟是女儿的遗产，还是夫妻共同财产？陈维是否有权擅自转让？他与第三人签订的房屋买卖合同有没有效？黄琳还能不能拿回房子中属于她的那一份吗？离婚13载后，前妻前夫对簿公堂。

情了房未了

时间回溯到1989年5月，在湘中某县，一场盛大的婚礼隆重举行。婚礼的主角黄琳和陈维，经过两年时间的恋爱长跑，手挽手步入婚姻的殿堂。恋爱的日子很浪漫，成家的感觉挺温馨，一年之后，他们的爱情结晶呱呱坠地，更是让这个家庭时时飘出欢声笑语。

女儿小名妮妮，享受着无穷无尽的父爱与母爱，快乐地成长。然而，女儿成长不仅仅需要爱，与之相伴相随的还有经济上的巨大付出，为了女儿，黄琳与陈维更加努力地打拼。可事与愿违，尽管两人十分努力，现实与理想还是有不小差距，“土豪”梦始终遥不可及，不过，他们也分享了改革开放的红利，收入稳步增长，生活水平日渐提高。1997年，两人拿出多年的积蓄，一次性付款购买了一套120平方米的商品房，随后又花几万元进行精装修，搬进了新居。

居住条件改善了，生活水平提高了，黄琳和陈维的感情却没有水涨船高，刚刚跨入新世纪，两人就闹起了别扭。要说起来，两人之间真没有什么大不了的事，可感情的事，说不清，道不明，彼此厌烦了，一动嘴就吵架，日子便越过越没滋味。好在还有女儿，此时妮妮快10岁了，聪明可爱，自然而然成了父母冲突的缓冲剂。很多时候，黄琳和陈维正争吵着，女儿一现身，他们的冲突就会戛然而止。因为深爱着女儿，黄琳和陈维感情上若即若离，但谁也不忍捅破最后一层窗户纸，轻易地说出“离婚”二字。

可对女儿的爱还是未能挽救这桩婚姻。2001年6月，陈维下定决心冲出围城，与黄琳几次协商未果后，走上法庭提起离婚诉讼。对于离婚，黄琳也表示赞同，争议焦点很快集中到两件事上：女儿如何抚养？财产如何分割？妮妮年满10岁，随父亲还是随母亲，妮妮有发言权，可妮妮拒绝选择，难题仍然需要黄琳和陈维亲自解开。财产呢，关键在于房子分割，这是夫妻俩最大宗的财产，分割给黄琳，相当于净身出户的陈维不同意；分割给陈维，黄琳更不会点头。最后，还是女儿左右了父母的感情，在法官主持下，黄琳和陈维出于对女儿的爱，最终达成一致意见，女儿随陈维生活，房子归女儿所有。

2001年8月，湘中某县人民法院以一份调解书确认了黄琳和陈维的离婚协议，两人拿着调解书先后走出法院，分道扬镳。

根据调解书，房子归女儿妮妮所有，这相当于黄琳和陈维将房子赠与女儿，离婚之后，黄琳和陈维应当将房子过户到女儿名下，只有这样，才算是完完全全地履行了赠与。但是，这最后一道手续，一直没有办理。当初买房子时，购房、付款等由陈维一手操办，房产证上便只写有陈维一个人的名字，黄琳虽然也应当是房屋事实上的所有人，在房产证上却没有任何体现。离婚之后，黄琳对房屋过户给女儿的事不甚了了，从未向陈维提出要求，而陈维呢，反正女儿由他抚养，房屋由他控制，将房屋过户到女儿名下，就更不急着去办理了。

情了房未了，由于执行离婚协议拖泥带水，就此埋下了一场纠纷隐患，若干年后，一系列事件，将房子产权归属拖入泥潭……

房子去哪了

时间平静地流逝，转眼到了2009年，妮妮已长成大姑娘，从法律上讲，年满18周岁，已是完全民事行为能力人，干什么事情都可以自己做主了。只不过，当年父母离婚时，把房子赠与女儿，就不曾征求女儿的意见，后来更没有对女儿说起此事。打小就住的房子，不是爸爸的，而是自己的，妮妮从来没有这样的概念，更何况，虽然已经成年，却完全没有自立，妮妮又哪会去想这些乱七八糟的事情？

或许，如果生活一路阳光，离婚协议拖泥带水留下的隐患将没有机会发作，然而天有不测风云，人有旦夕祸福。

“你女儿遭遇交通事故，正在医院抢救。”2009年7月的一天傍晚，一个陌生电话打到陈维手机上。挂掉电话，陈维心急火燎地往医院赶，可等他赶到医院，女儿已经永远地闭上了眼睛。女儿是在街上正常行走时被汽车撞倒的，肇事司机对事故负有全部责任。然而，这带来的只有经济赔偿，换不回女儿年轻的生命。陈维的心碎了，不久之后，得到消息的黄琳也赶到医院，抱着女儿的遗体悲泪长流。

料理完女儿的后事，恰逢父母身體有恙，黄琳回到父母身边照料。女儿走了，黄琳和陈维唯一的感情纽带也断了，她觉得从此之后与前夫再无瓜葛。至于离婚时赠与女儿的房子，这么多年了，她都淡忘了。

陈维也慢慢地走出丧女的悲痛，与前妻再无交集。那套房子，一直登记在他的名下，前妻不吱声，他乐得装聋作哑。

或许，如果房子一直维持现状，黄琳和陈维之间也不会出现纠纷，即便出现纠纷，也很容易解决。可偏偏，又一桩事情发生了……

2012年7月，女儿去世3年之后，陈维生病住院，经医生诊断，医疗费在10万元以上。陈维手头的积蓄不过3万元，面对至少7万元的巨大缺口，他手足无措。借，要借7万元又谈何容易？可不借，又从哪里筹措这笔医疗费呢？

躺在病床上的陈维冥思苦想。“何不将房子卖掉？”突然，陈维眼前一亮。他想卖掉的房子，就是离婚时赠与女儿的那套房子。自女儿去世后，房子一直空置，转让出去，对生活没有任何影响。打定主意，陈维打电话约来好友老邓，委托老邓帮忙寻找买家，把房子尽快转让。接受陈维的委托，老邓马上忙活开来。

老邓在朋友圈中把售房的消息散播出去，第二天刘青闻讯上门。老邓毫不隐瞒，把房子的情况原原本本地告诉刘青。刘青觉得陈维夫妻离婚时虽然将房子赠与女儿，但一直没办过户手续，女儿已去世，房子又登记在陈维名下，这房子陈维应该能做主，他与陈维签订合同，只要付款收房，及时过户，就不会有什么风险。

一个着急转让，一个心急购买，在老邓居中协调下，陈维和刘青很快协商一致，签订了房屋买卖合同，并进行了合同公证。随后，刘青支付了15万元购房款，第二天，又在陈维协助下办理了产权过户。

把房子卖了，陈维事先没有同前妻商量，事后也没告诉前妻，黄琳完全被蒙在鼓里。2014年初，黄琳突然想起女儿去世，当年赠与女儿的房子她应当有份，遂找陈维协商，才知道了一切。

“我的那一份呢？”黄琳问陈维。要钱，没有，要房，也没有，前夫的回答无法让黄琳满意。陈维刚刚大病一场，售房款不是成了医疗费，就是成了生活费，要从他那里抠出钱来，难上加难。黄琳觉得，要回房子方为上策，可房主已换作他人，要回又谈何容易？

房子去哪儿了？黄琳有办法找回丢失的房子产权吗？

房屋买卖合同有没有效？

找回房子的产权，必须推翻陈维与刘青签订的房屋买卖合同，咨询律师后，黄琳很快明确了维权路线图。2014年3月，她一纸诉状将陈维与刘青告上法庭，请求判决二人之间的房屋买卖合同无效。

黄琳在诉状中直白地阐述了理由，被陈维卖给刘青的房子，不是陈维一个人的，她也有一份。陈维未与她协商，未经她同意，瞒着她把房子卖给刘青，是擅自处分共有财产，应当归于无效。

湘中某县人民法院受理了这起民事纠纷案，很快，陈维和刘青分别收到了法院送达的起诉状副本和开庭传票等相关法律文书。

协商未果，陈维已有心理准备，前妻的诉状没有让他意外。在陈维看来，法院认定合同无效，他与刘青及前妻之间有扯不完的麻烦事；法院认定合同有效，他与前妻之间的纠纷仍然扯不清。想明白了，陈维对这场官司反倒无所谓了。刘青却完全是另一种心态，合同有效无效，与他利益攸关：有效，那他置身于陈维与黄琳纠纷之外；无效，则意味着房子要退还给陈维，而购房款何时能够拿回，却是未知数。

心态不同，行动有别，针对黄琳的起诉，刘青作了精心的答辩。刘青表示，房屋登记在陈维名下，产权证没有黄琳是共有人的任何记录，亦没有陈维及黄琳的女儿是所有人的任何记录，作为买房人，他有理由相信陈维有权出售房子。他按市场价支付了购房款，而且，房屋买卖合同进行了公证，房子也已过户到他名下，整个房屋买卖合同已经全部履行完毕，合同效力不容置疑，履行结果不容改变。

2014年8月下旬，湘中某县人民法院开庭审理了这起民事纠纷案。法庭上，双方当事人各执己见，互不相让，把难题抛给了法院。

法院认为，要认定陈维与刘青之间的房屋买卖合同的效力，首先要厘清合同签订之前房屋的权属。2001年，陈维与黄琳离婚时，离婚协议约定将房子赠与女儿妮妮，该协议对二人具有约束力。但是，房子是不动产，不动产赠与的完成以产权转移为标志，由于房子未过户妮妮已去世，故妮妮始终不曾取得房子的所有权，其去世后，赠与法定解除，房子不是妮妮的遗产。该房系陈维与黄琳婚姻存续期间购置，为夫妻共同财产，赠与解除后，回归共有状态，相当于夫妻共同财产离婚时未进行分割。根据《物权法》相关规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人一致同意，但共有人之间另有约定的除外。陈维和黄琳之间没有约定，因而，陈维擅自出售房屋，是不对的。但是，房子毕竟登记在陈维一人名下，如果刘青购买符合善意取得，同样能够获得房子的产权。所谓善意取得，是指无权处分人在不法将其占有的财物转让给第三人的，如受让人在取得该财产时出于善意，且支付了对价，则受让人取得该财物的所有权。善意，通俗地讲，就是不知情，但本案中，刘青对房屋的产权情况是知晓的，知情仍然购买，尽管价格合理，仍不能归入善意取得。因为陈维未取得房屋共有人黄琳的同意而擅自出售房屋，刘青明知陈维无权处置而仍然购买，不属于善意取得，最终，法院依法判决陈维与刘青签订的房屋买卖合同无效。

法院一槌定音，理清了诉争房屋的归属，然而，当事人之间的麻烦事却远未画上句号。房屋买卖合同无效，接下来，就要“恢复原状”，刘青将房屋归还陈维，陈维将房款返还刘青，可陈维有钱返还吗？这是个问题。房屋回归后，黄琳和陈维，这对已离婚13载的夫妻还得坐下来，分割夫妻共同财产，他们能心平气和协商解决吗？这也是个问题。那么，这三人是不是必定接二连三地走上法庭，对簿公堂呢？也不尽然。如果三人能够坐下来好好地谈一谈，这些麻烦事或将迎刃而解。毕竟，房屋摆在这里，权益就在这里。

（文中当事人系化名）

编后：房子去哪儿了？更确切地说，当是权益去哪儿了？房子属于谁？房产证最有话语权，一般而言，在房产证上占据了一席之地，就是房子当仁不让的主人。但是，这说的只是一般情况。本案中，诉争房子原来登记于陈维一人名下，但因系夫妻共同财产，在房产证上没有名字的黄琳也是房子的主人；而刘青的名字也曾登上房产证，可最终他与陈维之间的房屋买卖合同被认定无效，房子还是不属于他。

房子，承载着财富，很多家庭纠纷都绕不开房子，房屋买賣同样容易出现纷争。本案例告诉人们，与房子有关的事情大意不得，一定要擦亮眼睛，紧紧地盯住房产证，但同时，又千万不要被房产证蒙住了双眼。房子去哪儿了？房产证有时候说了不算。

〔编辑：潘金瑞〕