纪益成+胡卓娟

摘要：住宅是一种异质性商品，它的构成使用价值的各个特征之间有明显的差异，因此特征价格定价模型广泛用于住宅的价值评估。但是由于住宅数据中常常表现出空间问题，使得传统的特征价格模型不再适用，空间效应在不动产领域的存在引起了学者们的广泛关注。对空间分析在住宅价值评估中的应用研究进行了回顾和阐述，首先分析空间效应的来源和影响，讨论了在传统模型中纳入空间效应的重要性，接着阐述如何对这些空间效应进行有效建模和检验，并分析了进一步研究的方向。

关键词：特征价格模型，空间效应，空间联立自回归模型，地理加权回归模型

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-(2014)06-0024-35 收稿日期：2014-05-02

1 引言

在过去的30年中，特征价格定价模型（Hedonic Pricing Model）被广泛用于住宅的价值评估。特征价格模型将异质性商品看作一些不能在市场上单独出售的个别商品（eg.属性特征）的加总。住宅具有耐用性（durability）、异质性(heterogeneity)和空间固定性（spatial fixity）等特点，作为一种异质性商品，它的构成使用价值的各个属性之间有明显差异，住宅价格则是这些属性的边际价格或者说隐含价格之和（Lancaster，1966；Rosen，1974）。特征价格模型通常采用回归分析方法，估计各种住宅的属性特征，即建筑属性（structural attributes）、区位属性（accessibility attributes）和邻里属性（neighborhood attributes）对住宅的市场价格的边际贡献（Wihelmsson，2002）。其中，区位和邻里属性包含了主要的位置相关因素（locational factors）。位置因素对房屋价格的影响是非常显著的，Bitter等（2007）认为在特征价格模型中控制位置因素和市场的空间结构，对于解释价格差异和得到准确的系数估计值是非常重要的。……