浅论房地产开发企业对土地增值税清算的筹划

陈裕卿

在房地产开发企业的开发成本里面，土地增值税数额较大，影响企业利润，本文通过分析土地增值税的相关法律规定来找出最有利的筹划方式。以达到最大化企业利润的目的。

房地产企业；土地增值税；清算筹划办法

一、土地增值税的定义及其清算的重要性

土地增值税是对单位和个人有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额所征收的税种。而增值税的主要征收对象即为房地产开发企业，当然也包括个人。

最近几年房地产的火爆是不言而喻的，2010年国务院办公厅为了遏制部分房价上涨过快的势头，解决城镇居民的居民住房的问题而下发了“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，具体的内容包括五项十条措施，民间称为国十条。国家税务总局也发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》和《关于加强土地增值税征管的通知》。这些通知的文件里面对于土地增值税清算的各种细分的情况，在文件上做出了详细的规定，堵住了以往由于范围不清而造成的一些实际执行的过程中发生的问题和现象。

由于土地增值税在房地产开发企业所缴纳的税款中占很大的比重，研究相应的方法来应对土地增值税清算事项的重要性也就变得与日剧增了。

二、土地增值税清算的市场现状

土地增值税的税收筹划目的在于合理合法的降低企业的应缴税款，由于土地增值税的征收具体环节的细分项目很多，也就是说清算的筹划方法也是多种多样的。常见的办法主要有：免税临界点；分散不动产的收入；房地产开发方式；利用投资联营等等方法。从源头来看的话无非两点：即收入和成本两个角度。国家调控的力度越大，越会加剧行业间的竞争激烈的程度，同时更加凸显了土地增值税清算的筹划对于大部分企业来说的重要性，因为这直接影响到企业的利润。在市场环境不好的情况下，一直都是现金为王，土地增值税清算的筹划的质量好坏直接影响到企业的现金流。

三、土地增值税清算的具体筹划办法

1.有效定价区间筹划办法

根据《土地增值税暂行条例》的规定：纳税人建造标准住宅用于对外买卖的话，对于增值额度在扣除项目金额的两成以下的，即可免于征税；超过两成的话，就要按照相应的规定来征收税费。以相应的税收规定做具体的分析的话，可以得出以下的结论：土地增值税可以具体的分为以下4个档次，增值税额与扣除金额的比率小于五成的话，应缴的税率为0.3，相应的定价系数区间的话就是{1.3808，1.6349}；增值税额与扣除金额的比率在五成和一倍之间的话，应缴的税率为0.4，相应的定价区间就是{1.8281,2.2472}；增值税额与扣除金额的比率在一倍和两倍之间的话，税率也就上升为0.5，相应的定价系数区间的话就是{2.7313，3.5928}；如果是超出了2倍的部分的话，最低的定价系数就是4.9259，没有最高的定价系数。有了以上的具体数字化的分析的话，我们的房地产企业可以根据自身的具体情况，在确定项目成本预算比较准确的前提下，通过相应的有效定价区间进行税收清算的筹划工作。具体举例如下：在某市某一房地产开发企业建成并准备公开发售一栋商品房，付出的土地出让金的成本是600万元，开发成本为1800万元，财务费用的利息支出为80万元，当地的政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比为0.05，同行业房价大约在3800万元到4000万元之间，通过一系列的分析，当同行业的房价在3800万元和4000万元之间的话，企业可以选择3957万元作为自己的销售价格，从而增强本楼盘的市场竞争力，同时也可以带来可观的利润，如果公司追求最大利润的话，可以把销售价格提高到4252万元，不过也要考虑市场的反映，千万不可片面的追求高利润从而使自己的资金过于紧张，增加自身的财务风险。

2.利息支出的平衡点筹划办法

《土地增值税暂行条例》的规定：房地产开发企业的财务费用中有关于利息的支出，凡是能够按转让房地产项目计算分摊并且可以提供金融机构贷款证明的（不含超过贷款期限的利息和加罚的利息），允许根据相应的情况给予扣除，但是必须小于按照商业银行同类同期的贷款的利率计算的金额，其他的房地产开发费用即土地出让金与房地产的开发成本两项金额相加总数的0.05以内来扣除掉；如果不能够提供要求的贷款证明的情况，就在0.1以内来进行扣除。具体举例如下：假设某房地产开发企业建造了一栋住宅，土地出让金及开发成本为4000万元，采用第一种方式扣除为0.05，而采用第二种方式可以扣除的是0.1，那么相应的利息平衡点就是200万元。经过相应的分析，当预计利息支出大于利息支出平衡点的时候，选择第一点是比较有利的方式；当预计利息支出小于利息支出平衡点的情况下，企业选择后面的那种方式对自己比较有利。

3.利用代收费用策划办法

房地产开发企业在进行商品房的销售的时候，往往还会代收其它的相关的费用，例如房屋维修基金，天燃气安装费等等其他的附加费用，在现实交易中，一般有两种征收的方式，一种是单独拿出来收取，另外的一种是把相关的费用包含到房屋价格里面去，这样来收取费用。看起来没什么区别，但是在后期，企业缴纳税款的时候就会有一定的区别。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

四、结语

土地增值税的税收筹划工作本身因为涉及面比较广，牵扯到其他的一些方方面面，在具体工作的时候不能仅仅着眼于这一单一的税种，还要综合考虑到营业税、土地使用税和企业所得税等等相关的税种的叠加影响，需要综合考虑；作为一次成功的土地增值税清算的筹划，并不一定就是土地增值税税负最轻的方案就是最划算的，要通盘比较多种税率来确定最佳的纳税筹划方案。还有一点值得引起注意的就是，为了企业长远的可持续的发展，企业要为本身企业开发的楼盘的土地增值税清算留出足够的准备金，这样才能避免将来可能会对本公司财务工作造成的影响，以保证企业的正常运行，从而最大的保障企业的相关利益。

[1]黄翠芬.浅议房地产行业土地增值税的税收策划.大众商务,2009年第四期.

[2]杨娟.房企土地增值税的清算和税收策划.上海房产，2009年第三期.

[3]张洁玉.房地产开发企业土地增值税税收策划的优化选择.上海商业，2011年第二期.

（作者单位：广东省中联建会计师事务所有限公司）