荀继华

房地产企业结转销售收入的税收风险分析

荀继华

房地产企业在完工年度结转销售收入时，预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。本文以案例分析说明：不同收款方式的产品结转销售收入产生当期纳税的金额不同。企业结转销售收入时应关注结转收入产品的收款方式，正确结转销售收入，避免税收风险。

房地产企业；预收账款；结转收入；税收风险

房地产企业产品开发周期长，产品的销售方式主要以预售为主，在完工年度结转销售收入时预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。即使结转相同的主营业务收入，是前期预收账款的房屋结转收入还是由当期销售的房屋结转收入，当期缴纳的营业税及企业所得税金额是不同的，这是由于企业会计准则和税法对房地产这种特殊产品收入确认和纳税的相关规定决定的。

一、房地产企业确认收入的会计及税务处理依据

根据《企业会计准则》规定，房地产企业收到预收房款时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在会计科目“应交税费”的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入“营业税金及附加。”

房地产开发企业销售收入结转的税务处理，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文第六条“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认销售收入的实现”。……