申惠文

摘 要：我国《物权法》规定了市场主体平等的法律地位和发展权利，采纳了物权法定主义缓和的立场，为土地制度改革预留较大空间。集体土地所有权的主体虚位和权能不完整，集体建设用地使用权的非市场取得方式，成为城乡统一建设用地市场的制度障碍。改革应当坚持法治理念，在我国《物权法》框架下，建立非公共利益利用集体土地机制。

关键词：城乡统一；建设用地市场；集体所有权；土地发展权

十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。政治学、经济学、管理学和法学等不同的学科对此进行了不同的解读。目前的研究大都是围绕应然的改革方向进行的，较少关注我国建设用地市场实然的法律规范。土地市场的改革应当在法治的框架下进行，不能以改革为名，随意突破法律的强制性规定。如果现行的法律制度无法满足改革的要求，应当先修改法律，用立法引导改革。……