栗蕾 申金山 李广慧

摘要： 以河南省为研究载体首先界定房地产业可持续发展的涵义，指出影响河南房地产业经济可持续发展的指标，由此提出促进河南房地产业可持续发展的措施，以推动河南房地产业实现可持续发展。

关键词：房地产业；可持续发展；政策建议

中图分类号：F293.33

一、房地产业可持续发展基本涵义与指标控制

本部分主要从以下两个方面进行分析。

（一） 房地产业可持续发展基本涵义

“可持续发展是既满足当代人的需求又不危及后代人满足其需求的发展”，这是WELD于1987年发表的《我们共同的未来》的报告中提出的可持续发展的定义。可持续发展以自然资源为基础，与环境承载能力相协调，同社会进步相适应，以提高生活质量为目标的社会发展理念。可持续发展对房地产业来说，在仅考虑土地资源的情况下，其可持续发展的核心可认为是“土地资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。要实现土地资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配，关键在于形成最完善的土地资源利用原则，依此能够实现土地资源的可持续利用，也就从根本上保证了房地产业的可持续发展。因此房地产业可持续发展是一个涉及经济、社会、文化、技术及自然环境等的综合性概念。

房地产可持续发展涵义是在生态环境可以支持的前提下，要体现的生态思想，和满足房地产行业经济方面和社会的要求。所谓房地产业健康可持续发展就是在保护生态环境、稳定国民经济和保证社会和谐发展的基础上，寻求的并不是几个地方或短期内的发展，而是整个房地产业遥远未来的持续发展。也就是要采取各种手段保护环境，使之适于人类的生存发展和自然生态平衡的实现。一要防止污染的发生和过度积累，二要对已受到污染的环境进行整治，使之恢复原貌，显然，环境保护有利于房地产业的可持续发展。在生态环境可以支持的前提下，满足人类眼前和将来对房地产的需求，这是房地产业可持续发展的涵义中所体现的生态思想。另外房地产业不但要保证本行业的稳定发展，而且还要保证其与整个国民经济波动、产业结构优化、我国工业化、城市化、信息化和现代化进程的有机统一。最后，要保证房地产行业的发展与社会的和谐发展相统一，通过房地产行业的发展带动整个社会生活水平的提高和社会的全面进步，最终使房地产成为和谐社会的物质保障。

（二）房地产经济可持续发展的指标控制

如何监控房地产经济的可持续发展？由房地产经济可持续发展的含义可以看出，要想保证该行业健康持续发展，必须要满足生态、经济、社会方面的相关要求。

1.生态指标

环境指标反映房地产业的生态效益，是考察房地产经济与环境是否协调的指标，主要针对房地产经济对资源的节约、水质的改善、空气的净化、固定废弃物的减少、绿色产品的产量而设置。通过测算该类指标可以有效监控房地产经济与环境是否协调发展。

2.经济指标

在满足生态指标的基础上，房地产业经济要力求自身的发展，其经济指标是为考察房地产经济发展而设立的，该指标主要反映房地产业与经济发展之间的协调性。

3.社会指标

它反映收入增长、人口的增长与房地产业发展的之间的关系，是考察房地产业与社会协调发展的指标。

二、河南省房地产市场存在的问题分析

本部分主要从以下两个方面进行分析。

（一） 2011年河南房地产业发展基本情况

2011年以来河南省房地产市场运行情况总体平稳，但仍存在一些突出问题，制约全省房地产市场的健康发展。具体情况如下图1～图4。

（二） 河南省房地产市场存在的问题分析

尽管2011年总体看来，河南房地产业市场运行情况较为平稳，但是从房地产健康可持续发展的三大控制指标上讲，存在一些由于非理性投资过热、资金、融资难、土地政策等因素制约房地产业健康可持续发展。

1. 商品房结构性矛盾依然突出

2011年，全省商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然突出。首先经济适用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍显偏低。全年全省房地产开发企业承担经济适用房建设完成投资仅占住宅投资的3.5%。全省90平方米及以下商品住宅投资占商品住宅投资的比重为23.1%；140平方米以上商品住宅投资占商品住宅投资的比重为16.9%。其次住宅投资比重下降，办公楼、商业营业用房投资比重上升。2011年住宅投资占房地产投资的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏观调控盯牢住宅价格的时候，商业地产成为开发商和消费者双方规避调控政策的投资“洼地”，商业地产快速发展。2011年办公楼、商业营业用房投资所占比重合计为13.4%，同比提高1.6个百分点。因此，密切关注全省办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，对于防止非理性投资过热，促进全省房地产市场健康有序发展具有积极意义。

2. 企业资金来源趋紧，融资难度加大

2011年，全省房地产开发企业资金来源3251亿元，比上年同期增长17.7%，房地产开发企业资金来源增速仍低于完成投资增速6.2个百分点。2011年，房地产开发企业完成投资占资金来源的比重达到80.6%，高于全国平均水平1.9个百分点，说明河南房地产开发企业资金保障形势非常严峻。同时，国内贷款占资金来源的比重为8.3%，低于全国平均水平3.7个百分点，说明当前河南金融对全省房地产开发投资增长的支撑尚有一定空间，需要进一步加强。另一方面，2011年以来，央行已多次加息和上调存款准备金率，银行信贷进一步收紧。房地产企业取得贷款的难度进一步加大。双重压力使房地产企业资金链条逐渐趋紧，融资渠道单一、融资能力较差的企业将面临更大挑战，对未来河南房地产开发市场的持续健康发展势必产生一定影响。

3. 区域发展不平衡，大城市开发项目进展缓慢

2011年，全省房地产开发投资2620.01亿元，增长23.9%，增速最高的开封市达到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省开发总量35%以上的郑州市，全年完成投资923.64亿元，同比增长19.2%，低于全省同期增速4.7个百分点。全年完成投资超过100亿的省辖市有8个，分别是郑州市、洛阳市、安阳市、新乡市、商丘市、信阳市、周口市和驻马店市，共完成投资2002.51亿元，占全省房地产投资的76.4%，其余10个省辖市完成投资617.5亿元，仅占全省房地产投资的23.5%。房地产开发区域发展极不平衡。占全省开发总量40%以上的郑州、洛阳两市项目开发进度恢复仍然较为缓慢。

4. 商品房销售趋缓，部分先行指标持续走弱

2011年以来，全省商品房销售增速低位运行，出现不断下滑的趋势。一季度、上半年、三季度、全年全省商品房销售面积分别增长20.9%、20.1%、19.9%和15.6%。2011年第4季度，由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，在各主要投资方式中，偏好“房地产投资”的居民为16.5%，较上季大幅下降7.1个百分点。房地产投资不再是居民的投资的首选。居民对当前房价感受变化不大，对房价上涨预期出现大幅回落，目前房地产市场观望气氛浓厚。国家和地方一系列宏观调控政策的出台，使房地产部分先行指标不断走弱，全省房地产开发企业土地购置面积下降的局面从一季度形成后至今未得到改善，全年房地产企业土地购置面积下降46.4%。商品房销售不断下滑，土地等部分先行指标走弱，将制约河南房地产市场的发展。

三、促进全省房地产开发市场健康发展的建议

“十一五”期间，重点正确树立可持续发展新理念，完善土地制度、加强产业结构调整和升级、调控市场经济秩序，加强国家对房地产市场的中长期战略性管理，强化市场监管力度，运用综合性措施促进河南房地产业稳定健康可持续发展。

（一）确立可持续发展的理念

首先，在政府、企业界及学术界树立可持续发展的理念，通过学术研究、言论引导等方式建立一个良好的学术氛围，使理论联系实际的研究成果成为指导房地产乃至城市健康、协调、可持续发展的思想基础。因为作为一个城市化滞后的国家，我国的城市发展呼唤系统性经济学的理性思考。这对于一个土地资源稀缺、人口众多的国家来说是明智而又十分必要的。

（二）完善土地管理体制

“土地是财富之母”。土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素，几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口，各地又几乎同时把房地产作为各自的新的经济增长点和支柱产业。政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一，并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制。土地的出让按照公平、公正、公开原则进行招投标和拍卖，从源头上严防土地的炒作和国有资产的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主动性和管理力度，要使土地资源配置给那些真正有实力的开发商手中。加强对土地二级市场的监管，提高土地利用效率，合理规划旧城区改造，尽量减少耕地占用，合理改造“城中村”。

（三）加快产业结构的升级和调整

当前出现的房地产投资过热，说明经济结构不甚合理。中国当前GDP增长对房地产、交通基础建设依赖过高。房地产出现过热，整个宏观经济将产生十分重大的影响。况且人们的消费、投资短期内过度向房地产倾斜，也会造成经济学意义上所说的“挤出效应”，即表现为其他消费的紧缩，这也许是我国最近几年除房价以外其他商品价格下跌、股市低迷、国民经济仍未摆脱通货紧缩的一个重要原因。

（四）建立市场经济秩序

市场经济本质上是法制经济和信用经济，要理论创新、体制创新、机制创新、科技创新和人才一创新，要转变政府职能，尽快建立、健全相关法律法规体系，尽快建立现代企业制度和诚信制度，催生真正的品牌企业。发展房地产业要始终坚持和提倡“以人为本”的可持续发展观。

（五）加大房地产市场监管力度

首先要严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业；另外，要完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和监测，定时向公布当期的土地供应量、房地产供销状况等信息，引导居民合理投资消费；要加强房地产开发建设、交易、物业管理等全过程监管，严肃查处虚构买卖合同、囤积房源、发布虚假广告、提供不实房价和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购以及炒买炒卖、囤积土地，违反规划及控制性要求的行为；调整房屋供应结构，要合理确定普通商品房、高档住宅以及经济适用房的划分标准；最后增强建筑节能意识，加大宣传和对违规行为行政处罚力度，加大节能方面的科技创新投入。

四、结束语

房地产业的发展与经济增长之间的相互影响作用越来越显著，但河南省房地产业仍然存在一些与健康可持续发展控制指标不和谐现象，制约着房地产业的稳健发展。为此，我们应该科学的给出房地产业的可持续发展的涵义，正确的建立一套评价房地产业可持续发展的体系，将房地产业可持续发展理念融入到地区经济发展过程中，解放思想、改变观念必须充分认识到可持续发展对于房地产业的重要性，采取相关措施制约房地产开发、经济增长与生态环境协调发展，促进一个地区房地产业开发的经济效益、社会效益和环境效益的统一，推进河南省房地产业可持续发展和建设资源节约型社会。

参考文献：

[1]张敬.重庆市房地产业可持续发展研究[D].重庆：重庆师范大学硕士学位论文，2006.

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[5]王先庆，李昆鹏.现代城市商圈形成与发展的博弈分析[J].中国市场，2013（39）.

（编辑：韦京）