周瑞　马广奇

[摘 要]房地产企业财务管理为企业决策服务，实现企业内部的资金流动与优化配置，从而达到企业整体的资本结构最优化，降低资金成本和财务风险。本文在研究房地产企业财务管理现状的基础上，分析房地产企业财务管理的功能，结合实际情况，得出提高房地产企业财务管理水平的措施和建议。

[关键词]房地产；财务管理；方法

[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）16-0105-02

房地产企业财务管理为企业决策服务，在短期内集中财力、资金，有足够的物质基础支持企业决策，把握住商机。总的来说，实现企业内部的资金流动与优化配置，从而达到企业整体的资本结构最优化，降低资金成本和财务风险。而为了不断提高财务管理质量和水平，房地产企业财务管理应设计符合自身特点的财务管理模式，建立有效的企业内部控制系统，确立财务业绩考评以及日常业务审计监督等。

1 房地产开发企业财务管理的现状

1.1 房地产企业项目开发周期长，筹资金额大，财务风险高

首先，房地产开发企业需要巨额的资金作为成本支出，企业的筹资任务较重。其次，项目开发周期长，大多为两年以上，不确定因素较其他行业而言较大，资金链条的不间断是企业时刻关注的主题。最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。

1.2 受政策影响大

基于上一个特点，房地产企业开发周期长，国家政策会有所改变，其他不确定影响因素较多。

1.3 房地产企业财务管理水平低，难度大，受影响因素较多

房地产企业重点关注的是工程成本、完工进度。成本核算项目较多，周期较长，成本项目变化大，随着开发项目的不同而不同。在项目开发过程中，财务管理难度大，受影响因素多。

2 房地产开发企业财务管理的内容

房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。

组织编制房地产企业的各项财务收支计划，对成本进行预测，完善会计科目的设置，各账簿的设置。定期对经济活动进行分析。

控制好房地产企业的财务状况。审核各项资金使用和费用开支；收回售楼款，清理、催收应收款项；办理日常现金收付，费用报销，税费交纳，银行票据结算，保管库存现金及银行空白票据，按日编报资金日报表；做好公司筹融资工作；处理、协调与工商、税务、金融等部门间的关系，依法纳税。

遵守国家颁布的会计准则进行会计核算。即时记账、结账、对账，做到日清月结、账账相符、账实相符、账表相符、账证相符；编制财务报表，管理好会计档案。

负责公司成本核算和成本管理。设置成本归集程序和成本核算账表，做好成本核算，控制成本支出，收集登记汇总各项成本数据资料，及时、正确地为成本预测、控制、分析提供资料；按合同、预算、审核支付工程、设备、材料款项，配合工程部等部门做好工程，材料设备款的结算及竣工工程决算；完善各项成本辅助账的设置，健全各项统计数据。

建立符合公司实际的经济核算制度：利用会计核算资料，统计资料及其他有关的资料，定期进行经济活动分析，判断和评价企业的生产经营成果和财务状况，为公司领导决策提供依据。

3 房地产企业财务管理的改进方法及对策

3.1 融资管理方面的对策

（1）创造条件，争取创业板上市机会。创业板有着很严格的监管制度，针对创业板上市公司股本较小的共性，实行比主板市场更为严格的信息披露制度。除此之外，监管部门还通过“保荐人”制度来帮助投资者选择高素质企业。

（2）推行多元化融资渠道。现阶段房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下大力发展房地产信托业务，推行中小型房地产企业在创业板上市。同时，房地产业作为最近几年国民经济的GDP新增长点，政府应在制度和机制上不断健全规章制度和法规体系，使房地产行业能够健康稳定发展。

（3）改善公司经营状况，争取与机构投资者合作融资。随着投资公司对房地产的了解，它们大都已经涉足到房地产领域。而投资机构对项目的普遍要求是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15%左右。据市场调查，这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。但机构投资者不仅要对投资对象进行专业技术分析，发觉其潜力，以及领导者能力的评估，往往还要借此持有投资对象一部分股权。因此，这种方法还应依照公司股东的需求谨慎选择。

3.2 投资管理方面的对策

（1）做好投资决策分析，进行最优化投资。只有在准确的财务估算基础上，通过对投资项目的收益和费用的预算，以及对投资项目的收益能力和本公司的偿债能力的测算，得出来的投资决策，才能够成为使投资者做出最具有可行性的最优决策。

（2）密切关注国家相关政策变化，及时调整公司发展方向。房地产市场特有的如不可移动性、投资时间较长等特点，导致房地产市场成为一个受政策影响较大的不稳定的政策市场。积极或消极的相关政策变化都会对房地产市场产生很大的影响。因此，中小型房地产企业为准确把握投资时机，必须密切关注国家相关政策变化，并且要充分利用相关政策来指导房地产投资的决策。如目前国家接连出台许多政策调控房地产市场，表明国家要纠正房地产过热的状况，同时也表明目前房地产市场应处于循环周期的高峰端，明确这一点，如何决策就非常清楚了。

（3）严格控制投资决策流程，科学利用资金。由于中小型房地产企业一般为私人资金投资，这将直接影响到投资人的回报率，此时应在偿债能力允许范围内考虑通过非正式渠道融资来投资获利。相对于公积金贷款和商业贷款而言，由于公积金贷款利息率较低，贷款时首选公积金贷款，其后才是商业贷款。但是在考虑到融资成本的前提下，能不贷款尽量不贷款，即使贷款也应在尽可能短的时间内还清贷款。

3.3 成本管理方面的对策

（1）加强项目实施全过程的成本控制。在项目启动之初，企业采购范围是由成本策划和规划设计阶段的成果决定的，这一成果对企业采购具有约束性。企业不仅应在产品构想阶段尽可能明确所需特殊材料、设备的选型等全面信息，同时还应对常用材料建立实时动态数据资料库，完善材料供应管理系统。在项目施工过程中，一定要实行严格的审核制度，负责施工管理的工程部门对实施中发现的问题，应及时与相关部门或上级进行沟通。同时必须建立工程优化奖励制度，对节约成本、提高效益的给予一定比例的提成奖励。资金使用应基本符合预算部门、财务部门的相关信息，并降低工程费用和财务费用变动的可能性。在项目完成后，必须对项目实行客观、公平的评估核算，对照开发的各个环节，进行整理总结并分析，完善项目的各项财务数据，以便存档并总结经验。此外还要做到奖罚分明，这样管理人员才有更大的积极性，管理才能不断前进，企业也才有更大的效益。

（2）完善成本控制与监督制度，提高成本管理水平。成本管理战略的实施、成本策划体系的建立都有赖于完善的成本控制制度的保障。在开发过程中，往往会有不同部门、不同背景的单位或个人出于不同目的，要求开发企业使用特定权限，这些都会对成本控制制度的实施产生不利影响，将企业内部的成本控制制度按照市场化要求逐步完善，发挥出成本管理控制的优势。

（3）完善企业成本管理的控制方法，增强成本控制力度。若想自己的企业能够尽快完善成本控制制度，就应积极采用现代成本管理方法，如全面质量管理、作业成本法、价值链分析等方法。这些方法相辅相成，是具有紧密联系的有机统一体。

参考文献：

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