●黄丽秋 王媛玉

住宅过滤模型对我国房地产市场的应用与政策借鉴研究

●黄丽秋 王媛玉

住宅过滤模型是一种根据住宅耐久性的特征，利用市场机制来解决社会各阶层住房问题的可行模式。这一理论通过分析住房的梯度供给，从而达到市场的供求平衡，对研究我国房地产市场住房价格持续走高的问题具有一定的借鉴意义。文章分析住宅过滤模型对我国住房市场的应用性，并结合我国市场的特点，对住房市场宏观调控提出具有针对性的政策建议，从另一个角度找到解决房地产市场过热的办法。

住宅过滤模型 市场供求 政策研究

一、住宅过滤模型概述

过滤是住房市场中的常见现象。在住房市场中，新建住房最初是供较高收入业主居住使用的，随着时间推移，新房成为存量房，并逐渐老化出现折旧，同时随着建筑周期循环新建住房供应的增加，这部分住房的价格会出现相对甚至绝对性的下降。这时，较高收入的业主为了追求更好的居住条件，会购置新房而放弃现有住房，而收入较低的业主则会买入或承租该类被高收入业主“淘汰”的住房并继续使用。这一调整变化的过程被称为“住房过滤”。

国外的相关研究表明，住房过滤模型理论可以从微观角度定量分析住房市场结构，进而分析住房价格的生命周期，能够真实反映住房市场的运作机制。住宅过滤的本质就是住宅的梯度消费，不仅可以实现住房资源的有效利用，也能在一定程度上解决居民尤其是中低收入家庭“住房难”的问题。……