杨善源

摘要：本文从房地产经济波动理论出发，归纳了我国房地产经济周期的特征及其原因，从内生和外生两个角度分析了影响房地产经济周期波动的因素。

关键词：房地产周期；波动因素

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-00-01

一、房地产经济波动理论

经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况，所强调的是再现性、重复性，同样房地产经济周期，是指对于房地产市场供求的周期性涨落波动变化。

一般来说，房地产经济周期波动划分为 5 个阶段：第一阶段：政府实行扩张性财政政策、失业率高，国家采取相应的通货膨胀，抵押贷款利率低，收入呈现上升趋势，住宅需求增加。第二阶段：房地产交易活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售形势乐观，投资进入市场，贷款利率降低，因此房屋需求扩大，不断提高房屋供给以满足增长的需求。第三阶段：房地产需求的增长逐步稳定，但因为房地产开发商的投资量过大而造成了房地产过剩的供给，房地产空置率和存货增加，投资利润有所下降，同时通货膨胀率快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。第四阶段：房地产开发活动趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐步提高。第五阶段：宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下降。

二、我国房地产周期波动特征与原因

我国房地产业发展速度呈现高增长率但又小幅高低交替的周期性波动，主要有以下原因：第一，土地是不可再生资源，长期来看房地产价格是增长的，在增长型的经济形势下，供给和需求的长期趋势表现为正斜率上升，后一轮循环的峰顶总是比前一轮的高。……