◇叶广宇 万志鸿 李胜苗

一、引言

政府作为最具影响力的社会组织，对企业经营活动的支持、援助往往可以使企业获得优越的竞争条件和有利的发展环境。因此，企业必须妥善处理与政府之间的关系。企业为谋求有利于自己的市场环境而影响政府政策法规制定过程的策略被称为企业政治战略[1，2]。企业政治战略是企业管理政府事务的总体性谋略，在指导企业如何与政府沟通、如何参与或影响政府决策、如何获取政府资源支持等方面起到非常重要的作用。当下，企业政治战略已经摆到了和企业市场战略同样的高度[6]。企业政治战略的研究起源于西方[3]，Meznar在1993年将企业政治战略分为“缓冲战略”和“搭桥战略”，得到了学术界的普遍认同[4]。缓冲战略是企业主动影响或者试图控制政府法规和社会环境，从而使企业的经营少受政府政策和社会环境的影响；搭桥战略则是企业积极改变自身来适应政府法规和社会环境的变化。

西方学者的研究奠定了关于企业政治战略研究的基础，但是他们的研究大多是基于西方发达的市场经济条件下，对中国经济转型期情景下企业的政治行为还不能完全解释。近年，中国的学者对中国情景下与企业政治战略相关的领域进行了一些研究，大致可以分为几类：①影响企业非市场战略或政治战略的因素[5，6]。②企业政治战略的类型[5]。③政治战略与绩效的关系[7]。纵观这些文献，对某一行业企业政治战略的研究还很少，尤其是对中国经济影响深远的房地产企业的关注更少。

近年来，房地产行业发展迅速，成为关乎国计民生的支柱产业。房地产企业与政府具有特殊的关系，中国政府在房地产行业扮演着土地供应商和政策制定者的双重角色，导致政府对房地产企业的影响比对其他行业的企业影响更加复杂。因此，剖析房地产企业政治战略的影响因素以及为房地产企业的政治活动提供合适的战略指引，成为本研究的重点。

二、房地产企业政治战略影响因素

研究房地产企业政治战略的影响因素为其战略的选择提供了决定性的依据。目前中外学者对政治战略影响因素进行了一些研究。Rehbein&Schuler（1995）提出政治环境，外部宏观环境和微观环境会影响企业政治战略，同时公司内部的组织结构、组织资源、政治经历等因素会调节最终战略的选择[3]。国内学者认为非市场环境是影响企业政治战略选择的重要因素[8，9，10]，或以资源基础理论为基础，认为企业的规模[6，9，10，11]、闲散资产[6，10]等因素影响企业政治战略的选择，此外企业家个性[9，11]、文化因素[8，11]、中国转型经济时期政策变化[8]等其他因素也具有影响作用。综合国内外学者的研究可以发现，虽然影响因素众多，但可以总结为外部环境因素和企业因素两大类。

本文研究的房地产行业由于其与土地资源的紧密联系、产品的空间位置固定、资金需求密集和产品的耐用等特点，导致了房地产行业的异质性[12]。行业的异质性决定了房地产企业的行为不同于一般企业，所以，影响其政治战略的主要因素也表现出特定性。

（一）外部环境因素

企业的外部环境主要是从政治环境、宏观经济环境、微观经济环境来考虑[9]。

1.政府监管力度。房地产行业对国民经济的影响力决定其是国家宏观政策重点关注的对象，我国制定了一系列法律法规和政策规章对房地产行业进行规范和管理。2008年爆发的次贷危机促使国家和地方政府出台一系列政策支持房地产行业的发展。但是到2009年后，特别进入2010年以来，我国各大城市的房价突飞猛涨，威胁经济正常运转，政府又开始出台各种措施抑制房价的增长。前后不到两年时间，纵观我国房地产行业，各种政策发布的频率之密、数量之多是其他行业难以相比的。作为政策的制定者，现阶段，中国政府对房地产行业的监管力度是相当大的，调控政策多直接导致房地产企业处于高度不确定的政治环境之中。

政治环境的不确定性对企业的影响是巨大的，首先，政治环境的不确定性会对企业核心技术的正常运作产生威胁，而企业的核心技术是企业竞争力的源泉，所以企业则会采取积极的措施保护核心技术免受干扰。同时政治环境的不确定会导致企业的制度合法性面临更大的威胁，为了保证制度上的合法性，企业也会采取积极的行动。而与政府之间良好的关系可以提供一种捷径，让企业更快、更好的应对最新的政策法规，从而获得政府税收、土地供应、银行贷款方面的优惠和支持。房地产企业为了获取这种竞争优势，必须积极的处理政治战略。

2.市场化程度。房地产开发依赖土地资源，而土地资源的固定性导致房地产企业商品的不可流通，从而导致房地产企业的竞争范围较小，一般就集中于某个县市。此外，国家宏观经济政策、土地政策以及法律法规等都影响到房地产市场化程度。我国政府宏观调控能力过大，导致我国房地产行业市场化程度较低。另一方面，房地产产品固定的特点决定其相互之间不可替代，因而难以形成统一的市场，也就不存在比较统一的市场竞争和市场价格，市场竞争和市场价格的不统一进一步限制了房地产行业市场化程度的提高。

市场化程度会影响企业政治活动的正式化程度。研究表明在市场化程度较低的地区，企业的经营活动会更多地受到地方政府的影响[5]。在市场化程度不高的环境下，房地产企业为了发展必须与政府建立政治关联[13]，将政治活动频繁化、正规化，置于企业日常活动之列。

（二）企业因素

1.供应商。房地产行业是建立在土地的基础之上的，其开发活动严重依赖土地资源，研究表明，对土地资源的获取能力越来越成为房地产企业核心能力的一部分[14]。首先，房地产企业最主要的商品是房子，而房子的建立是以土地为前提的，所以房地产企业要顺利生产产品，必须先拥有土地资源。其次，土地是稀缺性资源，具有不可再生性。改革开放以来，我国对土地资源进行了掠夺式开发，目前在全国各大城市，土地供给比较紧张，由此加重了房地产企业发展的困难。最后，土地属于国家所有，企业只有建设使用权，房地产企业要想正常开展业务，必须取得土地使用权。因此，房地产企业的开发活动受到土地资源的极大约束。而中国最大的土地供应商是政府，政府在土地审批、建设、转让等方面具有较大话语权。同时，中国政府不是一个普通的土地供应商，在经济转轨期，政府会利用掌握的资源对经济活动进行调控[15]。所以，政府的双重角色以及房地产企业对土地资源的依赖性决定其不得不积极的从事政治活动，建立与供应商——政府之间的良好关系。

2.资本结构。房地产具有初始投资大的特点，属于资金密集型行业。房地产企业的开发资金主要可分为银行贷款、自有资金、建筑企业垫资、商品房预售回收款。根据统计资料，房地产资金来源中，直接银行贷款约占20%～30%，由于预售款大部分也是客户的消费信贷，再加上建筑企业垫资中的很大一部分资金也是银行贷款，因此房地产企业开发活动有近60%的资金来源于银行贷款。对银行贷款的依赖性，迫使房地产企业必须取得银行的信任和支持。在中国，大型银行基本属于国有或者国有控股，所以，房地产企业要取得银行信任与支持，最好的方式就是与政府建立良好的关系。如果企业取得政府的认可，将会较易申请到银行贷款。因此，房地产企业必须采取积极的政治战略，争取得到政府在信贷方面的支持，保证充足的开发资金和稳定的资本结构。

3．多元化水平。房地产具有投资规模大、投资回收期长的特点，这使得房地产企业的发展要求走规模经济的道路，研究表明采用“地域多元化战略”的房地产企业在成长速度和市场空间方面都要大大高于采用“专注本地战略”的企业[14]。房地产行业的特点决定企业在做大做强的过程中最终要实现地域多元化。但是，天然的地理屏障和人为的区域管理使得不同区域在制度环境、市场环境和文化氛围等方面存在诸多差异。特别是，中国分权式改革增强了地方政府的自主权，制度因素导致的市场分割性使得不同地方政府在经济政策、产业政策、区域市场化程度等方面存在不同，不同地方政府对待房地产企业的态度以及对房地产企业的要求也会存在差异。因此，房地产企业需要积极从事政治活动并针对不同地方政府采取合适的政治战略，保证自身跨区域业务顺利开展。

综上所述，房地产企业政治战略受到企业层面因素和外部环境因素的共同影响。但是两个层面的影响因素并不是同时对企业政治战略产生作用。Rehbein&Schuler（1995）提出了企业政治战略模型，模型把企业自身的影响作用比喻为“过滤器”。过滤器是借鉴物理学的概念，而模型是指企业本身的过滤功能和自我调节能力[3]。刘升福（2004）把触发器和过滤器的概念模型引入战略转换中战略风险的研究，当企业面对各种要素的变动和改变时会给企业产生一个脉冲。脉冲会刺激企业，当这种刺激超过企业现有战略适应程度时，触发器启动，此时脉冲通过阀门，经过过滤器过滤后最终战略风险形成[16]。

本文基于 Rehbein&Schuler（1995）的政治战略模型[3]，同时引入物理学触发器的概念，结合房地产企业的特殊情况，提出了房地产企业政治战略模型，如图1。

房地产企业面对来自政府监管、市场化程度等外部环境因素的刺激时，会对企业产生脉冲，当脉冲的刺激在企业战略适应范围内时，这种刺激就不会对企业战略产生影响。随着这种脉冲不断增强，给企业的刺激也会增加，当达到企业现行战略可以适应的极限时，这种刺激会打破企业的平衡状态，要求企业改变战略来适应当前外部环境。当脉冲经过房地产企业自身因素的过滤后会形成新的脉冲，最后作用于房地产企业政治战略的选择。

三、中国房地产企业政治战略选择

房地产企业政治战略的选择是一个逐渐适应与调整的过程。从外部环境来看，中国的房地产企业处在一个行业市场化程度较低、政府监管力度大、政治环境复杂多变的经营环境中，市场化程度较低决定了其外部环境动荡性高，政治环境复杂多变决定了其外部环境复杂性高。为了应对外部环境不确定程度的增加，企业应该考虑采取政治战略。同时，在环境不确定性不断提高的情况下，企业对政治活动投入得越多，企业的绩效就越好[7]。基于这两点的考虑，本文认为当企业外部环境不确定性足够高时，会触发企业对政治战略的关注。

房地产企业对政治战略的选择要经过企业因素的 “过滤”。房地产行业的特殊性导致了房地产企业的开发活动严重依赖土地资源和资金。由于土地是稀缺资源和不可再生资源，其供给是缺乏弹性的，供给总量也是固定的，并且中国现阶段正处于城市化进程中，对建房所需的土地是急剧增加，而且短期内不会减少，这些原因就造成了房地产市场土地的供不应求。而我国政府作为土地唯一的供应商，对土地拥有绝对的控制权。此外，房地产企业的资金密集度大，而资本结构特点决定了房地产企业的资金主要来源于银行贷款。而我国大型银行一般是国有或者国有控股，受到政府的管辖和控制。由此可见，中国的房地产企业是高度依赖政府的。

现阶段，中国经济处于从计划经济向市场经济转轨的时期，在这一时期，政府仍保留了部分计划经济时期的价值观，对经济活动进行干预[17]，这种干预由于房地产企业对政府的高度依赖而变得异常强大，房地产企业不得不遵守政府的各项规章制度。同时，房地产企业区域多元化的需要决定其不得不面对不同地方政府。中央政府为了发展经济，把更多的权利下放到地方政府，政府有更多的自主权利制定政策。地方政府为提高管辖区域GDP的增长率或者增加就业，会给当地企业提出各种要求。这就造成了在经济转轨时期，企业的生产决策过程会受到地方政府很大的影响[18，19]。由此可见，房地产企业自身的特点决定了其在政府眼中处于弱势地位，很难去积极主动地影响政府的行为，房地产企业只有建立与地方政府之间的良好关系，符合政府意愿，才能保证经营活动正常开展。因此，房地产企业应该采取积极的搭桥型政治战略，积极营造自身与政府之间的和谐关系，迎合政府期望，建立竞争优势。

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