浙江财经大学会计学院 张哲宁

2010年4月30日，北京出台“国十条实施细则”，其中明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。2011年2月28日，继多个城市出台“限购令”细则之后，市场一直翘首以待的杭州楼市调控细则终于尘埃落定。“国八条”杭州版细则出台，于3月1日起正式实施，全名为关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见，至2012年3月1日，杭州楼市限购令落地实满一周年。

对于各地出台的限购令，一些专家及业内人士对其效果存在争议。

中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容接受采访时指出，“信贷和税收政策才是关键，现在的信贷政策80%还没有落实好”，如果把现有的信贷政策落实好，已经足够，无需再出更多政策。对于限购令，他认为，这些措施只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出的应景之策，是否有效还有待观察[1]。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受媒体采访时曾说，从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果。他预言，未来半年上海等城市的房价将会趋于稳定，部分城市楼市甚至“急剧降温”[2]。

自住房限购令配合限贷令出台至今，不难发现，因为限购令及限贷令的出台并实施，对杭州楼市造成了一系列显著的影响。如何全面理解杭州现行的限购令及限贷令？这一非常规手段到底威力几何？杭州市民对其的评价又是怎样？本文将通过分析杭州市房地产市场现状以及限购令、限贷令的影响力，以及限购令细则对杭州居民的影响程度等各项调查结果，对以上问题作出分析。

1 调查方案

通过此次调查，将了解到杭州主城区目前的居民持房情况，以及限购令和限房贷款在居民中的的普及程度和影响程度，提出合理的对策方法，为抑制杭州房价升温提供建议。本次调查总体为杭州主城区全部居民，调查单位为杭州主城区的每一个居民。

1.1 样本容量的确定

将杭州市各城区的居民人数相加得到总体总量N=2063100。本次调查预期的主要结果为各种比例数据的估计以及各种比例数据之间的比较结果，所以在调查样本量的研究上是以估计简单随机抽样总体比例的样本量为基础的。一般用公式计算样本量，其中n为纯样本量，μ为一定置信度下所对应的临界值，p为样本比例，d2为误差率。本调查采用95.45%的置信度(此时μ=2)，d取值为4.55%，由于p值较难估计，可采用保守策略，取p=0.05。

(1)计算初始样本量：

1.2 问卷调查的项目

(1)杭州居民的买房目的，主要包括：过渡居住、改善居住、购买学区房、为子女买房、投资置业。

(2)限购令(限贷令)的普及程度，以及分别对居民生活的影响：限购令方面，极大地限制了买房投资、稍微减弱了买房投资的兴趣、只买一套没什么影响、毫无影响。限贷令方面，打消原本打算买第三套房子的念头；付不出第二套房子首付打消购买念头；虽然第二套首付占50%；但是仍打算购买；90平米以下的小型户首付从20%升到30%，购房变吃力、没什么影响。

(3)限购令细则中哪条细则对居民生活影响最大。

2 杭州市房地产交易现状分析

2.1 杭州商品房2012年5～10月交易行情

6月的房产交易量为5月的2.81倍，在到达顶峰后，7月交易量同比6月下降29.04%，环比5月上涨114.86%，8月持续下降，同比上月下降16.01%，环比5月上升80.46%，过了八月的淡季，金九月的销量有所起色，同比8月增长17.22%，环比5月上升111.53%，但是，银十月的销量不及九月，同比上月下降21.87%，环比五月上升65.26%。虽然自6月之后，整体呈现下降趋势，但是总的来说，相比5月份的销量，都是有不同程度的增长。

2.2 杭州居民购房趋向的分析

杭州主城区居民购房目的：在持房目的统计结果中，接近70%的人表示购房目的是为了改善住居；11.8%的人表示是给子女买婚房；24.6%的人则表示仅是过渡居住而已；10.3%的人是为了购买学区房。成交量中小户型比重增加，刚需型住房日渐受欢迎：在杭州八大区的房产价格和交易量的统计中发现，小户型占热销性的比例中，西湖区为2/3，上下城区为5/7，拱墅区为4/5，江干区为9/10，滨江为3/5，下沙为3/4，萧山为3/5，余杭为1/1。这些数据充分说明了如今刚需形房产占了很大一部分比重。

3 限购令、限贷令影响力的分析

3.1 杭州主城区居民对限购令、限贷令的相关认识

调查数据显示，49.54%的居民表示只是听过限购令但是没有详细了解过；38.31%的居民不但听说而且对限购令有一定的认知；只有12.15%的居民没有听过限购令。说明限购令的普及范围还是较大的，但是深度还有待改进。对限购令了解最到位的西湖区，不论是深度认知还是仅仅是了解，西湖区的人数都为五区之首，其次是江干区。选择“没听过，不知道”的居民人数统计中，下城区的人数最多，占了39.42%。51.39%的居民表示只是听过限贷令但没有详细了解过；29.23%的居民不但听说而且对限贷令有一定的认知；只有19.38%的居民没有听过限贷令。与限购令的了解程度相似，表现最好的是西湖区的居民，其次也是江干区居民。选择“没听过，不知道”的人数中，依旧是下城区的居民占最大比重。

3.2 杭州主城区居民对目前出台限购令的态度以及意愿

根据在365房产网上搜索到杭州调控细则的调查，做出以下两个统计和分析。

对于此次出台政打策的击力度，58.04%的居民表示力度一般性，剩余的41.96%的居民中，仅3.57%持极其乐观的态度，觉得力度很大。可见，大多数居民还是认为限购令出台不能彻底打压泡沫经济，不能完全改善投机炒房的现象，但是41.96%的乐观看法也说明限购令的出台也是有支持者的，而且比重不少。

新细则中，你觉得对你购房影响最大的是？五个选项中，选择“杭州本地及外地居民家庭只能新购一套房”的居民最多，比例为40.38%；其次是“一套房首付至少30%”，比重为23.85%；排第三位的是“暂停三套房贷款”，比重是16.51%，这个是超过笔者预期的，原本以为“二套房首付不低于50%”会排在第三位，但是它只排到第四位，比重为12.84%。可见，限购令对于已有二套住房的居民的影响力是超过拥有一套住房居民的，排在最末的是“增加普通商品房和保障房供应”，比重为6.42%。

3.3 限购令、限贷令的影响分析

3.3.1 积极影响

(1)有效遏制楼市投机者。限购令与限贷令出台后，买房就必须先开证明，这一程序起到了让已拥有多套房产或贷款记录证明的炒房客无法买房的作用。

(2)利于刚性住房需求得到满足。如今投资炒房客被限制，那么刚需市场必然成了开发商争夺的一块重地。为了迎合市场需要，开发商们会调整房源类型，接下来的楼市将迎来刚需房源的大量上市。

(3)为保障房建设争取时间和空间。限购只是暂时性政策，要解决高房价问题，需要从根本上解决供需问题，而保障房的大量建设可以有效增加楼市的供给[3]。

(4)商业地产迎来新机遇。限购是针对住宅的，而商业性质的房源并不在限购之列。

3.3.2 消极影响

(1)购买力减弱，楼市成交下滑。相当一部分具有购买力的投资客和外地购房者被阻挡在买房大门之外，房地产成交量势必下滑。

(2)计划经济风格明显。限购令让已经拥有多套房产的人不能再继续购房，一定程度上干扰了市场的自由竞争体制。

(3)或致三四线城市房价上涨。

(4)房地产开发企业或破产或被并购。限购后成交下滑，资金回笼慢，开发商得的资金链受到严重考验，面临破产或被并购的局面。

(5)离婚人数增多。

4 杭州未来房地产走势分析

4.1 调控政策

对于购房热的现象，政府出台了一系列的调控政策，如限购令。而35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。“限购令”将使全国房地产交易量下降5%～7%左右，交易额下降7%～11%，控制流入的资金量约2500～4000亿元。自从限购令政策出台之后，限购城市商品房成交面积显著下滑，而非限购城市房价也有所下滑。而在限购令下，杭州的开发商也正在发愁，库存在攀高，销售在探底。

4.2 房地产企业将加快资金回笼

目前，很多房地产大小企业都在寻求多元化的盈利模式，以求尽快回笼资金。包括打折降价促销等，说明房地产开发企业对未来市场、政策走向的判断更趋于理性，对买房客户的价值也有了明晰合理的判断。

5 建议及评价

第一，完善限购令的立法程序。在经济法上，政府具有制定一系列措施调控市场的职能和职权，政府的活动必须符合法律的规定，这是法治政府的应有之义。

第二，设立弹性调节机制。动态的调节机制既有利使人们对政府的措施有合理的预期，也减少了政府行为的不确定性。

第三，完善责任追究机制。限购令效果的顺利实现，依赖于各地政府、银行机构及购房者对限购令的遵守。其中，地方政府的行为对限购令能否达到预期效果起着重要作用。

归根结底，限购令只是政府调控房价，实现经济稳运行的一种手段。从长远来看，随着房价的合理回归，限购令的措施也会被调整。只有解决涉及房地产方面的主要问题，才是从根本上抑制房价过快上涨的法宝，也才是我国房地产业发展的必由之路。

[1]中 国 在 线.http://www.chinadaily.com.cn/dfpd/2010-10/14/content_11407544.htm.

[2]腾讯财经.http://finance.qq.com/a/20101014/000453.htm.

[3]房王网.http://gz.ihk.cn/news/n/b90/12331.html.