◎ 谢逸枫

(美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长)

要解决中国房地产市场的弊端，必须构建房地产调控长性机制，从根源上彻底解除中国房地产市场的病毒。房地产只有进行全面的深化改革，才能从根本上解决房地产的困境和矛盾，使得中国经济和房地产朝健康的方向发展。

中国房地产市场2012年由上半年“地狱式”转入下半年“天堂式”态势，导致房地产调控进入“死角”。不禁反问，为何历年中国房地产调控屡屡达不到预期效果，十年调控砸下来，房价屡调屡涨、成交屡调屡反弹？中国房地产市场究竟是怎么了？其实，中国房地产调控陷入“屡调屡败”困境，不是中国经济体制问题，更不是市场经济发展规律问题，而是中国房地产调控一直缺乏长效机制。自1998年中国住房制度改革以来，房地产调控已经上升到政治高度。2002年开始，中央政府的行政手段多过于经济与市场及法律手段。2011年政府部门出台限购政策，让房地产市场进入“供求两限”的局面。显然，靠临时性的短暂行政手段调控房地产，犹如给房地产市场埋下一个定时炸弹，一旦失去对市场控制，房地产必将崩盘。因此，要解决中国房地产市场的弊端，我们必须构建房地产调控长性机制，从根源上彻底解除中国房地产市场的病毒。房地产只有进行全面的深化改革，才能从根本上解决房地产的困境和矛盾，使得中国经济和房地产朝健康的方向发展。

行政干预房地产调控弊端凸显，建立房地产调控长效机制势在必行，目的就是让行政干预的无形之手逐渐退出房地产市场。由于中国房价和楼市对于以限购为核心的行政干预式调控，已经显现“免疫效用”的抗药性，毫无疑问，房地产调控长效机制的建立对房地产市场的发展是特别重要。目前，住房和城乡建设部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一。实际上，住房和城乡建设部配合发改委进行此项工作已经半年有余，在此期间，双方以及相关部委进行了多次会商。而在此半年间，北京、上海、广州、深圳的房地产市场和土地市场已经出现成交回暖、房价微涨的趋势。笔者长期跟踪统计：2012年地方政府对中央房地产调控政策的执行情况，60个城市调控微调、8项政策（6个限购放松的城市与2个税费与人才优惠政策）叫停。15次地方到中央政府调控放松辟谣。在此背景下，房地产调控长效机制的有关工作提速，并不意外。2012年房地产市场的再度反弹，最合理解释是民众对政策预期的改变，也就是对房地产市场健康走向的信心不足。信心不足，或者说预期不乐观是多种因素共同作用的结果。但前仆后继的限购放松、公积金贷款上限放宽等地方微调对市场产生的影响，使建立房地产市场长效调控机制成当务之急。对房地产以及与房地产相关的土地、金融、税收政策以及住房制度本身等制度进行系统全面的改革和调整。

什么是“房地产调控长效机制”？所谓“房地产调控长效机制”，是针对现行的以限购、限贷为核心的“行政干预”式楼市调控手段而言。2013年1月3日，由发改委、住房和城乡建设部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。2013年1月1日，中央政治局进行2013年第一次集体学习，新任中共中央总书记习近平在主持集体学习时强调，要以更大的勇气和智慧推进改革，并坚持社会主义市场经济的改革方向，以深化重点领域的改革解决当前较为集中的矛盾问题。应该看到，中央对房地产宏观调控的决心和调控的方向没有改变，抑制投机、投资性需求依然是今后的主要目标。笔者长期跟踪统计：2012年中央政府部门与领导共70余次表态房地产调控不动摇、不放松，30次强调加强保障房建设、16次强调房价合理回归，10次强调决不让房价反弹，5次强调决不让调控反复，5次提到约谈问责。我们以促进房地产可持续发展为重点，进一步完善房地产调控政策。作为一项长效机制，其所涉及的相关政策与现行的房地产调控的手段多有不同，主要进行制度建设，尤其是以金融、财税、信贷手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的，行政性手段目前提到的不是很多。

如何建立房地产调控长效机制？实际上，“建立房地产调控的长效机制”最早由国家发改委提出，涉及建立“增加中低价位、中小套型普通商品房供给”的相关配套制度、住房保障制度与普通商品住房制度的衔接等方面的制度建设。由于涉及基本住房制度和房地产市场监管思路，住房和城乡建设部随后加入。这项工作由发改委、住房和城乡建设部协调会商已经半年有余。在住房和城乡建设部加入相关工作后，金融、信贷、财税等方面的内容，被加入“房地产调控长效机制”当中。在对2012年住房和城乡建设部开展的有关工作当中，姜伟新部长特别将“配合国家发改委对建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制进行研究”作为重要工作成果之一。但“房地产调控长效机制”，主要还是针对现行的以限购、限贷为核心的“行政干预”式楼市调控手段而言。而发改委、住房和城乡建设部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”，包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等相关配套制度。因此，房地产调控长效机制必须从国家层面进行全面深化改革，如果仅仅由几个部委在房地产系统或与房地产相关的方面进行调整，恐怕很难打破现有的利益格局。譬如央行、银监会、国土部和国家税务总局没有明确参与改革和调整，而发改委和住房和城乡建设部在金融、信贷、土地和税收等方面基本无权过问，除非由国务院作为国家层面来全面统一部署与协调，否则难以建成有助于房地产长期健康发展的调控长效机制。

要构建房地产调控长效机制，政府必须大刀阔斧砍向“八项”制度。调控长效机制是一个系统工程，牵一发动全身，不从住房制度、土地制度、税收分配制、金融制度、财税制度、房地产项目资本金制度、商品房预售制度、土地储备制度等根本制度的改革入手是不可能构建房地产调控长效机制的,也是可能彻底解决中国房地产长期存在弊端。虽然限购、限贷等调控政策很可能在2013年继续，而边际效用正在递减。不可否认，坚持继续实施这些老政策不动摇，对于稳定市场预期仍将发挥极为重要的作用，但这些政策并非长久之计。从长远来看，要想保持楼市持续稳健发展，出台长效机制必不可少。必须往“八大”制度方面实施全面改革。一是住房制度改革。住房保障体系应该调整，实行多元化的住房供应制度，这比单一靠开发商建商品房更管用。由政府解决保障房、开发商建商品房这种二元的住房机制要更加适合中国的国情。形成商品房与保障房平行供应体系，市场上由商品房与保障房“两条腿”行走，商品房供市场，保障房归政府。二是完善土地制度。必须改变土地供应方式，减少土地招拍挂，减少地方政府过度依赖土地财政等等因素有关。“地少钱多”的根本原因还是在于土地、金融和税收政策和制度。另外是继续推进土地管理制度改革，加强土地市场监管，非常有必要。才能从根本上改变房地产市场土地和开发双重垄断的格局，从而在制度上形成合理的资源配置机制。三是合理的房地产税收制度。税收要结合房地产税制的改革来推行房产税的实施。譬如房产税，既能增加投机、投资成本，打击炒房，又能保护和引导普通商品房消费，确保百姓的住房权，还能在一定程度上解决广受诟病的土地财政问题，但是未能解决法理与高房价问题。

四是调整中央和地方税收分配制度。其中地方占的比例应该提高到50%以上，改变地方政府长期依赖土地财政的状况。例如：房价地价不断飙升与土地供应不足造成“地少钱多”有关，也与地方政府过度依赖土地财政等因素有关。五是完善住房金融制度。当前，美、欧、日等经济体纷纷启动宽松货币政策，势必影响2013年我国的金融政策。为了防止金融政策变化对房地产市场的冲击，应该实行中性的住房金融政策，主要有两种选择：一是实行固定的首付和贷款利率政策；二是实行首付和利率反向调节的政策，使购房人不因住房金融政策的变化而造成支付能力的变化。据测算，实际上对居民支付购买能力有较大影响的是利率，利率提高一个百分点，在什么都不变的情况下，会提高一个家庭6%的购买力。六是房地产项目资本金制度的比例调整到25%或者30%。自2009年5月27日，国务院将房地产项目资本金比例最低降至20%，意味着中国房产开发门槛的下降和货币政策宽松化及针对解决减少因资金不足无法开工的问题，果然2009年～2010年全国地王爆发和烂尾楼纷纷“复活”，土地财政2010年收入2.9万亿。其实，这就是房地产项目资本金的下降恶果。七是健全商品房预售制与商品房预售款监督制度。由于商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等,导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果,影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度。八是土地储备制度。土地储备机制立法滞后，土地立法体系有待建立。有的城市出台《土地储备实施办法》规定对市区土地实施统一收购时有人质疑：在市场经济条件下，政府凭什么去限制原有土地使用者转让土地？土地转让后政府照样可以收取土地出让金，为什么要限制企业自行盘活土地？有什么依据？这些问题，从现有的法律法规中确实难以找到具体确切的依据。1999年月1月1日实施的《土地管理法》对政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购权也没有明确的依据。

房地产调控长效机制有什么作用？其核心手段究竟是市场手段还是行政手段？强调房地产调控的长效机制，亦是对市场手段的注重。当前行政调控的作用毋庸置疑，但房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更大的作用。从目前来看，呼声较高的市场手段是开征房产税，增加房屋所有人持有房屋的成本，此举或可抑制投机者囤积房屋的冲动，改善供不应求局面。此外，建立长效机制，还需要进一步完善保障房体系。作为解决中低收入家庭居住困难的有效途径，保障房建设的提速将有助于“市场归市场、保障归保障”的房地产双轨制的建立。大量保障房上市还将最终改变房屋供应结构，拉低整体房价。长效机制的建立有助于抑制更大风险的出现。虽然一些房地产企业特别是龙头企业的业绩已经得到改善，但房地产价格继续飙升将带来诸多负面影响，其中之一便是集聚金融风险。房地产企业离不开资金的支持，在目前信贷资金受限情况下，相当一部分房企是通过“影子银行”渠道获取资金，由于房企本身潜在的偿付风险很大，房地产价格下跌趋势一旦形成，房企必然无法负担“影子银行”较高的融资成本。如果企业资金链断裂，那么与“影子银行”体系有千丝万缕关系的金融机构也必将遭受损失。因此在长效调控机制的干预下，房地产价格的下降，有助于避免金融风险发生。