庄蔚

摘要：资金犹如血液渗透于企业集团的每一个组织层面，是企业生存和发展的重要基础。作为资金密集型企业的房地产因其行业的特点，资金周转期限长、资金需求量大、资金投资集中（尤其是前期投入巨大），故其对资金的依赖更是如此。本文针对房地产资金管理的特点及存在的问题，提出相应的措施建议，以改善房地产企业的资金管理，促进房地产企业良性发展。

关键词：房地产企业；资金管理； 集中管理；预算管理

一、房地产企业资金来源及特点

1.房地产企业资金来源。（1）自有资金。自有资金包括股东投入的注册资本、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。（2）借入资金。借入资金主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%。（3）销售回款。销售回款即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。

2.房地产企业资金管理的特点。（1）资金管理的复杂性。房地产开发经营的投入产出周期一般都比较长、开发经营涉及面广，同时因其下属公司地域分散，资金管理链条较长。故其往往受国家宏观政策因素影响，同时又受到社会经济等因素的影响，因此在资金运筹较其他行业表现的更为复杂。（2）资金运筹的互补性。房地产的开发和投资都具有阶段性，随着分阶段的逐步投入，期间资金也在逐步的回收，特别是期房交易的存在，使得资金运筹方面存在投资和回收的互补性。回收的资金可以继续投入商品房的再开发，而不断开发，又可以使自有资金不断回收，实现资金使用最大化。

二、房地产企业资金管理存在的问题分析

1.高负债问题。房地产企业是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，很少有房地产企业完全依靠自有资金进行发展。由于政府对房地产企业IPO和股权再融资的限制较高，绝大多数房地产企业都是通过银行借款进行负债融资，从而导致企业的资产负债率过高。所以房地产行业又是一个高负债的行业。据统计，我国的房地产企业的平均负债率为75%，即便如保利地产、万科这样的房地产龙头企业，2012年三季度资产负债率也达到80.74%和79.4%，更有房地产企业甚至高达90%的资产负债率。由此可见，房地产企业华丽的报表背后，隐藏着巨大的偿债风险，如此高的资产负债率，一旦未来房地产市场销售价格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化，就有可能导致企业出现资金周转困难，无法偿还到期债务或影响后续开发的资金链，甚至导致破产。

2.融资形式单一问题。作为资金密集型的房地产行业，其融资渠道却是比较单一，长期以来我国房地产企业的资金融资渠道主要依赖于银行贷款。随着国家对房地产行业的宏观调控，在政策持续性越来越长，贷款政策的收缩越来越紧的情况下，各家银行都在调整房地产行业信贷政策，提高房地产贷款客户准入标准和项目条件，对项目公司的自有资金、四证等的要求越发严格，对房地产贷款项目的监测和防控，贷款封闭管理越发的有力。限制了资金的使用率，同时也提高了资金的实际使用成本。所以面对政府所出台的一系列关于住房、信贷等的宏观调控政策时，在不断紧缩的货币政策下，面对银行信贷的紧缩的形势下，大批自有资金不足的开发商将面临资金链崩断的问题。

3.资金回款问题。目前房地产企业的主要资金回笼来源于楼盘销售回款，但房地产的销售很大一部分是靠“天”吃饭，当形式好、宣传力度大、促销手段多时资金大量回笼；但是一旦政府出现“限价”、“限购”和“限贷”等调控手段时，有些地区政府还同时实施预售资金监管制度，从而致使房地产企业资金流通全面受阻。房地产开发商出现资金回笼减慢，回款不稳定等情况，给房地产企业造成的资金压力比较大，有些企业甚至不得不靠降价加快资金回笼。

三、完善房地产企业资金管理的措施建议

1.拓展融资渠道。在当前调控政策加紧信贷紧缩的形势下，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，对房地产企业发展可谓举足轻重，房地产企业的核心竞争力已绝不仅仅局限于产品本身，资本实力成为房地产企业发展的决定性力量，多渠道融资成为房地产企业生存发展的必经之路。企业可以通过实施信托计划、股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，还可以通过开展项目合作、参建或商品定制等方式，吸引资金。供应商、施工单位垫资，延迟企业资金流出，也是另一种融资渠道。通过上述方法以获取更多的资金和更好的发展机会，通过加大融资创新力度，融资渠道多元化，在防范房地产金融风险的同时，降低因信贷紧缩而带来的资金链管理的风险，从而使企业能长期稳定发展。

2.优化资本结构，调整长短债比例。要把债务风险控制在企业集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系来寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。并注意短期、中长期资金的均衡安排，特别注意短期负债的比例，避免还债期过于集中，造成企业资金链断裂；做好资产周转期限结构与债务期限结构的匹配。避免短贷长投，根据不同产品的开发节点和预售时间，安排不同的资金来源衔接。

3.资金集中管理。房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，从而形成集团公司模式，为了公司能利用集团公司的协同效用，提高公司日常资金运作效率，集团公司的资金管理应侧重于集权式的管理模式。通过资金集中管理能够加强资金统筹管理力度，及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运作中可能出现的违章和舞弊行为；也能够实现集团整体资源的有效配置，消除银行多头开户、多头贷款，资金分散，使用效率低，占用成本居高不下的状况，解决项目公司资金余裕和短缺问题。资金集中管理的政策，能最大限度地拓展内部融资的渠道，降低资金的闲置形成统一的资金池，以便提高资金的使用效率，增强公司的抗风险能力。资金集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理，由于集中管理具有较大的规模和实力，在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可以处于有利地位，如可以争取获得较为优惠的借款利率和期限。

4.灵活销售，加快收款。在销售定价、折扣政策制订、现场宣传等销售各个环节充分考虑房款快速回笼需求。例如在付款方式设定时尽可能减少多期付款方式；在折扣方面设置一定比例的按时签约折扣；折扣向一次性付款倾斜等，促进房款的快速回笼。

5.完善预算管理。资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金。各项目公司根据企业实际情况编制资金平衡预算计划。在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划，反映整个项目开发经营各期的资金盈余或短缺情况，落实好资金来源。在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划分解到每个月做出详细安排，确保工程按期完成，合理安排资金使用。使企业资金与销售款的回笼、开发进度精准匹配和衔接，并进行滚动夯实。在月度预算的下每周定期编织每周资金收支计划。通过资金平衡预算可以合理安排资金计划，将所有的业务活动都纳入到财务监控之中，实现业务活动的计划控制。有效地配置资源，提高资金使用效率，防范财务风险。在滚动编织资金平衡预算的同时，进行资金预算的分析将资金计划的执行情况与预期情况进行比较，找出资金计划偏差的原因，适当修正，以确保经营目标和预算目标的实现。

总之，面对房地产市场、政策的不断变化，房地产企业从拓宽融资渠道，优化资本结构，资金集中管理，完善预算管理等方面入手，在资金来源和资金运用中找出最佳经济效益，建立有序和高效的资金管理体系，发挥集团整体资金优势，提高整体资金使用效率和企业经济效益。

参考文献：

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