李敏

（福建师范大学法学院，福建福州350007）

论产权式酒店业主的权利
——以建筑物区分所有权的视角

李敏

（福建师范大学法学院，福建福州350007）

产权式酒店是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的商业新概念和投资新模式，在我国属新兴产业。但由于处于发展初期，缺乏法律规范，业主的权利时常受到侵犯，各种权益纠纷往往拖沓数年无法解决。该文从建筑物区分所有权制度出发，分析实践中产权式酒店业主的各种权利，并与普通小区业主的权利进行比较，对产权式酒店业主的权利进行清晰的界定，得出能否在现有的法律、法规框架下进行规范，以期对我国产权式酒店规范化提供有益借鉴。

产权式酒店；建筑物区分所有权；业主权利

产权式酒店产生于20世纪六七十年代一些欧美发达国家或地区，是由“时权酒店”（timeshare hotel）演变而来的。一般认为，产权式酒店是指酒店的开发商或者整个酒店的产权人将酒店的客房分割成数个独立的产权出售给投资者，投资者再将客房交由专业的酒店管理公司以酒店的名义进行经营，投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外，还可以获得一定期限的免费入住权[1]。相对于时权酒店，产权式酒店同时具有投资和度假两种功能，投资者对于酒店的客房拥有的是所有权，享有占有、使用、收益、处分等权利。一般而言，投资人购买产权式酒店客房，除取得客房的专属产权并享有一定时间的免费居住权利外，另一个主要目的还在于获得酒店的经营收益。产权式酒店投资者的这些特殊权利需求，决定了产权式酒店在诸多方面不同于其他酒店、小区等商业用房，在适用法律的过程中也会出现众多争议。

一、产权式酒店业主权利现状

（一）产权式酒店的物权关系和业主的认定

根据当前我国产权式酒店的现状，一般认为，产权式酒店的主体包括酒店客房产权人、酒店产权人、开发商及酒店管理者，当然还包括消费者、政府管理部门等。这些主体大部分都是相互独立的，当然也有部分主体可能是重复的，例如开发商有可能也是客房产权人、酒店产权人，有的开发商甚至是酒店管理者等。这些主体之间形成了复杂多样的法律关系，其中涉及的物权关系颇多，例如客房产权人对客房拥有所有权而具有占有、使用、收益、处分权能而形成的法律关系，另外还包括客房产权人之间的相邻关系、客房产权人与酒店产权人的共有关系及地役权关系、开发商与客房产权人的地役权关系等各种不动产物权关系，涉及的标的物有分割销售的酒店客房、酒店其他配套设施、酒店公共设施等。弄清上述这些物权关系可以使产权式酒店按照《物权法》规定的各项制度施行，有利于产权式酒店业主的权利得到《物权法》等相关法律法规的规范和保障。

产权式酒店的各种利益主体中，最为重要的是业主。业主这个概念，由《物权法》中建筑物区分所有制度所确立，是指买房置业的主人或者说不动产的所有人，在区分所有的情况下，业主即建筑物区分所有权人。在建筑物区分所有权中，获得专有部分并因此取得共有部分的人，都能成为业主[2]。而《物业管理条例》第6条第1款规定：“房屋的所有权人为业主”。若产权式酒店中的业主也按此概念规定，那么客房的所有者应当就属于业主。在产权式酒店刚开始出售客房时，酒店的开发商拥有全部的客房，随着客房不断地被一般投资者所购买，开发商拥有的整体客房就分割成数个客房，这些一般投资者因拥有客房的所有权自然也就成为了业主。当开发商将所有的客房都售出后，开发商不再拥有任何客房的所有权，此时，业主就仅限于一般投资者。但是在实践中，产权式酒店的客房并非一次性卖出，而是分批次卖出，甚至有些客房很长时间都无人购买，这时候客房的所有者除了是一般投资者以外，还包括开发商，那么开发商应当也属于业主。另外，有些开发商会将很久未售出的客房出售给酒店产权人，由酒店产权人继续出售客房，此时酒店产权人也应当属于业主。但开发商或酒店产权人作为业主并非本文要探讨的，因为法律规定的缺失，在产权式酒店的经营实践中，客房产权人的权利多处于不明确和受限制的状态，有关的纠纷大多与此相关，为了体现对客房产权人合法权利的关注和保护，本文讨论的业主主要是指一般投资者作为的客房产权人。

（二）产权式酒店实践中有关纠纷的焦点

在实践中，有关产权式酒店的纠纷基本上都是起因于业主权利受到侵犯、限制等。例如，在五星级“南海传说温泉疗养度假中心”（以下简称“南海传说”）部分房屋产权一案中，何继明、李珈等人与海南泰信实业有限公司之间的纠纷产生于酒店预售合同，原因是海南泰信实业有限公司更改了投资项目，以至于合同无法继续履行，侵犯了何继明、李珈等人的权益。而在“北京首家产权式酒店深陷物业纠纷”一案中同样如此，周先生等人购买了北京延庆金色假日酒店的客房，并由金色假日酒店物业管理公司负责酒店的经营，但是由于经营不善，2007年1月又与山东篷达集团签订承包经营协议，而篷达集团同样未将酒店管理好，于是在2007年底，业主们与远洋公司签订了委托经营协议，周先生等其他业主以为酒店经营将走上正轨，没想到远洋公司不顾一些业主的反对将酒店更名为“远洋国际酒店”，并拒绝向业主代表提交有关财务资料，双方就此产生矛盾，后来甚至发生了肢体冲突。上述两个案件体现了当前我国产权式酒店的投资者或业主权利经常受到侵犯的事实，在现实生活中，酒店开发商或酒店管理者都是资金雄厚、经验丰富的组织，这就使得酒店开发商或者酒店管理者相对于业主在各方面都处于绝对的强势地位[3]。

在产权式酒店中，业主拥有的是客房的所有权，按照法律的规定应当享有所有权的四项权能，即占有、使用、收益、处分，但是由于产权式酒店的特殊性，使得产权式酒店业主的四项权能无法得到很好的实现，例如，由于产权式酒店投资者或业主分散各地，很难成立业主大会或业主委员会，投资者或业主就无法形成团体共同“对抗”酒店产权人或管理者；也无法有效地对酒店的财务等事项进行监督，不能充分地行使对专有部分的使用权和共有部分的决定权；更为重要的是，由于产权式酒店的投资者或业主在诸多方面处于弱势地位，他们的收益权也无法得到充分的保障。总之，由于受到当前我国产权式酒店发展的限制，目前除了海口市颁布的《产权式酒店管理暂行办法》（2012年2月施行，共23条）外，没有其他专门的法律、法规进行调整及具体规范，其中更没有规定业主的权利，实践中仍然是用合同约定各方的权利义务关系，当出现纠纷时，采取的主要也是私下调解，即使打官司也是集中于合同方面。

二、产权式酒店业主的具体权利分析

（一）产权式酒店业主的专有权

根据《物权法》中建筑物区分所有权的规定，专有权是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分，是指构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分[4]。建筑物区分所有权制度中业主的专有权一般不受到限制，具有所有权的四项权能，只要不要违反共同生活规则即可，而在产权式酒店中并不如此。产权式酒店的特殊性决定了产权式酒店业主行使专有权具有不同于建筑物区分所有权业主的权利，表现为以下几种情形。

1.占有

产权式酒店与一般的住宅不同，购买产权式酒店主要用于投资，业主来自全国各地，甚至是全世界各地，一般住宅的业主会居住在自己的住宅内，但是产权式酒店业主并不经常居住在酒店的客房。而且通常酒店赠送的时间不长，主要还是交给酒店管理者进行经营管理，以致产权式酒店业主对于其所拥有的客房事实上并不占有。因此，在对房屋的占有管领力方面，产权式酒店业主相对较弱。正是由于占有方面的区别，使产权式酒店在组织方面，对酒店的管理方面存在较多差异，例如如何组织业主进行相关事项的表决，业主是否能对所投资的单元进行维护修缮等，可见占有方面的区别是产权式酒店业主其他权利行使方面区别的前提。但是，虽然产权式酒店对于客房并没有事实上的占有形态，但也不否认其拥有客房的产权，只是由于客房的用途并不是为了个人居住，而是为了获得投资回报。倘若有恶意占有客房等情形的，业主同样可以按照《物权法》第242条至245条的规定，请求侵犯人返还原物，排除妨碍或消除危险。

2.使用

使用也是所有权的基本权能，一般的建筑物区分所有制度中，使用就是指对其专有部分可以自己使用，也可以授权他人使用；可以用于住宅，也可以用于经营性用房。当然这种使用只能在法律、法规和管理规约规定的范围内使用，必须按照特定用途使用。而产权式酒店业主对其拥有的客房的使用权与一般建筑物区分所有制度中业主的使用权本质上是一样的，但在行使的过程中表现的不一样，主要目的是要用于酒店的经营。因此，产权式酒店业主对于客房的使用存在诸多限制，例如，产权式酒店的业主不得随意将客房用于自住，即使是获得了一定期限的免费入住权，也不得任意决定入住的时间，产权式酒店业主更不得将客房用作其他经营性用房。总之，产权式酒店业主对客房的使用权是不充分的，应当受到业主与酒店产权人或酒店管理者签订的委托经营合同的限制。

3.收益

产权式酒店业主的收益与一般建筑物区分所有制度中的业主的收益内容是不太一样的，一般小区业主的收益主要是指对于其专有部分进行出租或者用作经营性用房取得收益，还有就是经过业主大会或业主委员会决定后对共有部分用作商业用途等取得的收益。而产权式酒店业主对于客房的收益主要是指将客房交与酒店管理者进行经营管理而取得的收益，但这并不意味着产权式酒店的业主无法取得像一般小区业主的收益权，但也有不同之处。例如，一般小区的业主可以将其客房出租获得收益，基本上不会受到限制，只要不违反业主大会或业主委员会的一些强制性规定即可，但是产权式酒店业主不得随意将客房出租，客房是业主委托给酒店管理者用于经营的，业主若将客房出租，不仅妨碍了客房的正常使用，也破坏了业主与酒店管理者之间的委托协议关系。当然，业主若在免费居住的时间内将客房出租给其他人应该予以支持，但是出租对象对客房的使用应当也所有限制，只能用于居住，否则将不利于酒店的正常管理。另外，产权式酒店业主通过出租等方式取得的收益可能会与酒店的经营收益产生冲突，因为业主通过其他方式取得的收益，势必也会影响到酒店的经营收益，比如业主在免费居住期间将客房出租给其他人，酒店同样要承担对客房的管理，但无法收取承租人的费用，酒店的收入就降低了。因此，要肯定产权式酒店的业主可以通过其他方式对于客房取得收益，但必须有所限制，尤其是不能影响酒店的正常经营，至于业主取得的收益应当如何分配，可以由业主与酒店产权人、酒店管理者通过合同等方式明确。

4.处分

对于一般的建筑物区分所有制度中的业主来说，有权将房屋转让、出租以及设置抵押等，基本不会受到限制，只要符合法律的规定即可。但在实践中，产权式酒店业主对其客房的处分是受到限制的，很多业主在与酒店产权人或酒店管理者签订合同时，基本上都会对客房的处分进行约束，其目的仍然是为了酒店的正常管理。就客房的转让而言，有些业主与酒店产权人或管理者约定客房的转让必须超过一定的年限，因为频繁更换业主可能会造成酒店管理混乱，比如产权证的更换、经营收益的分配等。但是既然产权式酒店作为一种投资，业主的转让不应当受到过多限制，对于产权式酒店的退出机制应当宽松些，只要不影响酒店的正常运营即可转让。另外，业主对客房进行转让，其他业主或酒店产权人、酒店管理者是否拥有优先购买权？业主之间的地位是相同的，能否优先购买客房对他们并没有什么影响，因此，其他业主不应当享有优先购买权。而酒店产权人、酒店管理者为了酒店的正常管理，对于客房的转让享有优先购买权得到了部分学者的支持，他们认为，客房随意转让会影响酒店正常运营，若酒店产权人或酒店管理者可以优先购买客房，并转让给更加适合的投资者，有助于保障酒店的管理。

产权式酒店业主对于将客房进行抵押也是受到限制的，客房属于不动产，依据我国《物权法》的规定，客房抵押就属于不动产抵押，采取的是登记要件主义，为了保证酒店的正常运营，业主应当及时将客房被抵押的情况告知酒店产权人及酒店管理者。若产权式酒店业主无力偿还债务，那么客房就将被折价或者以拍卖、变卖获得价款的方式实现抵押权，此时客房的产权必然又一次发生更替，而且一般不动产在抵押权实现过程中，都会被采取保全、查封等措施，同样会影响酒店的正常经营。因此，在肯定产权式酒店客房可被抵押的同时，也要对业主进行限制，不得随意将客房予以抵押，也不得因为抵押权的实现影响酒店的正常经营。业主应当及时告知酒店产权人或酒店管理者客房被抵押的事实，否则将承担由于客房被抵押过程中造成的损失。总之，产权式酒店业主对于客房的处分享有自主决定的权利，但是不得影响酒店的经营，处分的情况也应当及时告知酒店产权人或酒店管理者，双方具体的权利、义务可通过购买合同、委托经营合同予以明确。

（二）产权式酒店的共有权及配套设施的使用权

建筑物区分所有权制度中的共有权是指区分所有人依据法律、合同及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权，小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利[5]。在产权式酒店中同样存在许多共有部分，例如道路、草坪、楼梯、物业管理用房、建筑物外墙等一些常见的由客房产权人和酒店产权人所共有。在产权式酒店中也存在着许多“公共”部分，但是又不属于客房产权人与酒店产权人共有的部分，即酒店的一些配套设施，例如酒店的游泳池、健身房、会议室等，这些属于酒店产权人所有，但是由于其具有“公共性”，对于这些配套设施，客房产权人有权使用，但受到限制。因此，产权式酒店的“公有”部分可分为两类：一是客房产权人和酒店产权人共有；二是酒店产权人所有，但客房产权人可以有限制地使用。

1.产权式酒店业主的共有权

产权式酒店业主的共有权与普通小区业主的共有权都是业主专有权利的延伸，是以产权式酒店的共用部分为标的物，全体业主集体享有的不可分割的共同共有权，但是二者也存在着明显的区别。由于产权式酒店的特殊性，业主的共有范围也不同于普通的小区。我国《物权法》第73条对普通小区业主的共有范围进行了规定，包括道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房。当然，对于建筑物的基本构造部分、建筑物的共有部分及附属物、建筑物所占有的地基的使用权属于业主所有也是不存在异议的。而在产权式酒店中业主的共有范围略有不同，比如产权式酒店中的道路、绿地可能就不一定属于业主法定共有部分。公共场所或公共设施等之所以成为法定共有部分是由于这些是业主所必须具有的，而且业主使用的时间一般都较长或频率高。但是产权式酒店业主主要的目的是为了取得酒店经营收益，免费居住的时间也不长，所以道路、绿地等其他业主非必须的公共场所、公共设施就不属于业主共有。因此，在产权式酒店中，业主的共有部分限于客房的基本构造部分，例如客房的支柱、屋顶、外墙等，还有客房一些公共部分及附属物，比如楼梯、走廊、消防设备等。

产权式酒店业主共有权的行使与普通小区的业主也存在一些区别。我国《物权法》第70条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，也就是说业主对于共有部分既享有权利，也负有义务。产权式酒店的业主对于共有部分同样享有权利，也负担义务。例如，业主对于产权式酒店的共有部分享有使用权、收益共享权、处分权，若共有部分遭受侵害，任何业主都有权要求加害人承担责任[6]。但是产权式酒店业主对于共有部分的各项权利是受到限制的，比如使用权一般仅限于合同约定的时间，收益共享权一般也包含在酒店的经营收益里，处分权更是受到诸多限制，物上追及权一般也是由酒店管理者代为行使。产权式酒店业主对于共有部分负有维护现状、不得侵占、按照共有部分的用途使用、费用负担等义务，业主对共有部分的权利行使受到限制，义务自然也更轻些。产权式酒店业主对共有部分的义务，通常都是由酒店产权人或酒店管理者负担，例如当酒店的走廊、电梯等共有部分遭到损害时，是由酒店产权人、酒店管理者进行维修，费用一般也是由他们负担，当然，业主也要分担部分费用。总之，产权式酒店业主的共有部分与普通小区业主的共有部分相比，范围更小、权利受限、义务负担较轻，但是在参照普通小区业主共有部分的权利义务时，适用过程中可供借鉴的地方多，不存在冲突的问题。因此，产权式酒店业主共有部分的权利义务可适用《物权法》中的建筑物区分所有权制度。

2.配套设施的使用权

产权式酒店拥有一些酒店应当配备的设施，如前文提到的健身房、游泳池等，对于这些配套设施，是产权式酒店经营所必须的，属于酒店产权人专有。但是由于这些配套设施属于“公有”部分，一般顾客入住酒店后，都可以附带消费这些配套设施，而产权式酒店业主能否使用、如何使用值得商榷，毕竟产权式酒店业主并不拥有这些配套设施的所有权，且不同于一般的消费者。根据海口市《产权式酒店管理暂行办法》第十五条第2款的规定：客房产权人可与酒店产权人约定酒店下列专有配套经营性用房及设施的优惠有偿使用权：餐饮用房、商场、会议用房、娱乐用房、文体用房、室内（外）游泳池、室内车库和车位等。依此规定，对于酒店配套设施，产权式酒店业主虽然不拥有所有权，但可以优惠有偿使用或者免费使用。共有权是专有权的延伸，而配套设施的使用权也同样可以认为是专有权的延伸。对于普通的消费者来说，他们入住酒店一般都能优惠有偿使用或者免费使用配套设施，按照当然解释——“举轻以明重”，既然这些顾客能够优惠有偿使用甚至是免费使用酒店的配套设施，那业主更应当享有这些优惠。因此，对于这些配套设施，产权式酒店的业主应当享有比消费者更优惠的使用权，但是在使用的过程中，不得干扰酒店的正常经营。

（三）成员权

产权式酒店业主享有专有权和共有权，自然也享有成员权，即《物权法》第70条规定的，业主享有对共有财产和公共事务的管理权。产权式酒店的业主虽然享有成员权，但是与普通小区业主的成员权不同，除了上述提到的权利、义务不同外，更重要的是产权式酒店业主是一群分散的投资者，可能遍布全世界，难以形成“自治组织”，无法很好地对酒店一些经营事项予以行使类似于建筑物区分所有权制度中业主大会和业主委员会的权利。业主大会或业主委员会作为业主的集体组织，在建筑物区分所有权制度中能够发挥非常重要的作用，它可以更换不符合他们要求的物业管理公司，还可以对小区内各种共有部分的使用、修缮等进行表决，是维护业主权利的制度保障。由于产权式酒店业主的专有权和共有权受到限制，而成员权可以体现他们作为客房产权人的身份，可以有效地保障他们权利的行使，因此，成员权对他们而言，具有更加重要的意义。因此，在产权式酒店中必须有利于使业主能够形成“自治组织”，以保障他们各项权利的实施。例如可以赋予业主委托权，业主可委托律师等作为代理人代为行使业主的权利。而且各产权式酒店也应当对业主形成“自治组织”提供条件，比如提供他们开会的场所、设施等，甚至是将成立业主大会或业主委员会作为产权式酒店建立所必须具备的一个资质。

在产权式酒店中，还有一个值得探讨的问题是：业主是否拥有共同经营权。业主作为客房产权人，其主要目的也是为了获得经营利润，若业主也拥有对产权式酒店经营的管理权，他们的权利可能更能得到保障。但是在产权式酒店中，一般都是委托专业的酒店管理公司经营酒店，产权式酒店的业主几乎不涉及酒店经营。酒店的经营专业性较强，一般的业主并不知晓酒店的运作、管理，若业主随意插手酒店的经营，反而不利于酒店的发展，因此，酒店管理者的资质至关重要。此时，产权式酒店的业主可充分行使成员权，即使无法直接对酒店进行经营管理，但是仍可以选择合格的酒店管理者，替换不合格的酒店管理者，从而保障自身的权益。

另外，业主应当享有对产权式酒店的监督权，即产权式酒店业主对酒店管理者的资格、酒店日常经营、酒店的财务等拥有监督权。业主的主要目的是为了获取经营利润，对于酒店的管理享有监督权是理所当然的，至于监督的方式、项目等都应该由法律明文规定或者与酒店产权人及酒店管理者约定清楚，既要保障业主的权利，也不得影响酒店的正常经营。由于产权式酒店的产权比较分散，导致业主人数众多而且彼此独立，很难联合起来对酒店的日常经营、管理进行有效的监督，有的人觉得监督的成本过高而显得不经济，也有些人认为信息不对称无法将监督落实到位，而有些人则认为投资者天生具有的投机心理并不十分关注酒店本身的日常经营而不主动去进行监督，可以说业主对酒店管理者的监督是十分有限的[7]。当然，并不能因为监督实施程度较大就不赋予业主监督权，而应该设置较为完善的机制帮助业主行使监督权，例如政府可适当介入，可以对产权式酒店的建设资质进行严格的审查，对于酒店经营过程中的一些重要事项予以监督，但不得随意干扰酒店的正常经营。

三、产权式酒店业主权利保障的障碍

根据上述对产权式酒店业主权利的分析，可以较为明确地发现产权式酒店业主权利与传统的建筑物区分所有制度中业主的权利有许多不同的地方，也有一些共同的特征。正是由于产权式酒店业主权利的这些特殊性，才有必要进行有效的规范和保障。

（一）产权式酒店业主的权利关系复杂

在产权式酒店中有着许多利益主体，这些主体之间共同构成了复杂的法律关系，除了前文提到的物权关系，还包括其他方面的法律关系，例如客房产权人、酒店产权人与开发商形成的合同买卖关系，客房产权人、酒店产权人与酒店管理者之间的委托合同关系，也有人认为他们之间形成的信托法律关系，在此不做赘述。产权式酒店业主与普通小区业主一样具有专有权、共有权、成员权，但是这些权利具有特殊性，使得业主之间、业主与酒店产权人和酒店管理者之间的法律关系更加复杂。比如，客房产权人与酒店产权人之间的共有关系及地役权关系。根据海口市的《产权式酒店管理暂行办法》第十五条第1款的规定，对酒店中满足居住基本需求的配套用房及设施等法定共有部分享有无偿使用权，第2款还有规定了一些优惠有偿使用的共有部分，这些是客房产权人和酒店产权人共有关系的体现。之所以会出现共有关系的特殊性是由于产权式酒店既具有普通建筑物区分所有的特征，同时也有普通酒店的特征。普通小区的共有关系一般限于道路、草坪、物业管理用房、电梯、外墙等，而产权式酒店中还包括一些酒店性质的设施，而且这些酒店配套设施一般具有“经营性”，这些共同构成了客房产权人与酒店产权人共有关系的复杂性。但是从中可以看出，产权式酒店中客房产权人与酒店产权人之间的共有关系与普通小区业主之间的共有关系有着相似之处，例如对于物业用房、楼梯、走廊等都属于共有部分，对于这些共有部分同样可行使共有权，权利的内容与普通小区并没有太大的区别。当然，产权式酒店的特殊性决定了他们的共有权仍然存在一些特殊性，比如对于走廊、电梯等进行改造要考虑酒店的经营，他们的共有权势必受到限制。

（二）权利内容受合同制约

由于我国有关产权式酒店有关的法律法规不完善，相关的地方性法规也仅有海口市制定的《产权式酒店管理暂行办法》。实践中，业主的权利内容基本是由合同来约定的，基本上没有法律的强制性规定。前文已经提到我国产权式酒店纠纷中用诉讼方式解决纠纷的也仅限于合同纠纷。合同约定属于债权，安全性不如物权，当合同出现纠纷时，业主的权利往往得不到保障。例如在实践中，产权式酒店中可能存在一个问题：投资人无法得到房产证，即投资人虽然购买了客房，但是这个“所有权”是有瑕疵的。虽然投资者与酒店开发商或者酒店产权人的确签订了房屋买卖合同，并且履行合同义务出资购买，但并不能够取得房屋产权证书。原因在于，根据我国相关法律规定，开发商不得擅自分割销售原始批准设立空间的商业用房间。也就是说酒店已经按照法律的规定取得了整体产权证，这个产权证是不能分割成单独的小产权证的，那么事实上投资者支付了相应的购房款，并按照合同的约定可以对房屋进行占有、使用、收益，却无法取得合法的产权证书，无法符合法律规定的进行处分[8]。当然，该规定针对的是普通酒店，而产权式酒店的开发商通常是将酒店以住宅项目进行建设，建成之后再按照酒店的模式进行经营，这种行为在一定程度上已经违反了我国的有关法律、法规。若要使产权式酒店的客房允许出售，应当对产权式酒店进行“分割”，客房部分作为住宅项目进行建设，这部分就可以适用建筑物区分所有权各项制度，而其他部分就按照酒店的规定进行建设。

若客房部分适用建筑物区分所有权制度，可以将产权式酒店业主的权利确定成类似于建筑物区分所有权制度中业主的权利，将产权式酒店业主的各项权利，包括专有权、共有权、成员权以及一些特殊权利，诸如监督权、经营权等予以明文规定，对于这些强制性的业主权利排除在各主体约定的合同之外，这样更有利于产权式酒店业主权利的保障。

（三）权利行使缺乏专门制度保障

产权式酒店在我国兴起的时间不长，许多制度还不够完善，并没有形成一套较为完整的体系。目前我国产权式酒店业主的权利适用得更多的是合同法，任意性较大，业主的权利时常得不到保障。任何一个新兴事物的发展，最终都必须有适合的制度予以规范，比如2007年的《物权法》第70条是第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定，从此小区各利益主体之间的权利义务关系就有了制度保障，不再局限于《合同法》、《民法通则》等。产权式酒店同样如此，现在仍然缺乏制度予以规范，业主的权利也就得不到制度的保障，为此必须针对产权式酒店建立一个制度。

有学者建议，产权式酒店可以适用《合同法》，应该在《合同法》中单独确定产权式酒店合同，让其成为有名合同，各方主体的权利义务应该明文予以规定[9]。但是，《合同法》属于债权的范畴，保护程度不如物权，合同的内容具有较大的随意性。当然，产权式酒店许多制度设计与建筑物区分所有权制度仍然有众多地方不同，比如业主投资产权式酒店的目的是为了获取经营利润，而不是为了居住。但在我国目前的立法环境下，专门针对产权式酒店创建一个制度的条件尚未成熟，只能将其放入现有的法律框架中。毕竟每一种制度要通过专门的立法对其规范，必须是已经成为普遍现象，而且应当具备一定程度的规范性，即在该领域已有“习惯法”等予以规制。而产权式酒店虽然这几年发展速度较快，但仍未形成较大规模，若要对其进行专门的立法规制是不太现实的。当然，将来一旦产权式酒店形成规模，具备足够的条件，应当建立专门的制度予以规范，这样才能更好地促进产权式酒店的发展，保障产权式酒店业主的权利。

通过对产权式酒店业主的各项权利进行分析，发现产权式酒店业主的诸多权利在许多方面与建筑物区分所有权有着共通的地方，无论是专有权，还是共有权的行使等都存在着相同的地方。例如，产权式酒店的专有权同样源自其对客房的拥有，也有占有、使用、收益、处分等各项权能。而共有权同样如此，都是专有权的延伸，范围包括电梯、走廊、物业用房等，对于共有部分同样享有权利、承担义务。另外，产权式酒店业主基于专有权和共有权，也享有成员权，也可以成立业主大会或业主委员会，对于共有部分的使用、收益等可以进行表决。总之，产权式酒店业主的权利与普通小区业主的权利有着许多相同的地方，这表明将产权式酒店纳入建筑物区分所有权制度中是可行的。而且产权式酒店客房适用建筑物区分所有权制度，使业主拥有酒店的产权，除了可以提供物权保护外，还有利于理清业主与酒店产权人、酒店管理者之间的法律关系，可有效防止纠纷的发生，同时还可以保护第三人与业主进行客房交易时的安全，进而促进我国产权式酒店业的发展。

四、结论

随着我国经济、社会的不断发展，产权式酒店将会被更多人所选择进行投资，产权式酒店能否实现制度化、业主的权利能否得到保障，业主能够获得丰厚的经营利润等将成为产权式酒店能否稳定、快速发展的重要指向。但就目前而言，我国对于产权式酒店的规范较少，业主的权利经常得不到保障，这些都严重影响了业主投资产权式酒店的积极性。本文通过对业主的权利进行分析，认为在现有的法律制度中，产权式酒店的各项制度可参照建筑物区分所有权制度实施，尤其是关于业主的权利，无论是专有权、共有权，还是成员权与普通小区业主的权利都有着许多相似的地方，至于产权式酒店适用建筑物区分所有权制度不适宜的地方，可以按照合同法等法律予以补充。另外，若要为产权式酒店新构建一个制度，立法成本较高，而且专门为产权式酒店构建一个制度，也不符合立法的一般规律。总之，当前将产权式酒店纳入建筑物区分所有权制度中，是当前保障产权式酒店业主权利最为有效的途径。

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On the Rights of Property Hotel Owners——From the Perspective of Distinguishing Ownership by Building

LiM in
(Law School of Fujian Normal University,Fuzhou 350007,China)

Property hotel is a new business concept and investingmode which is combined with real estate,hotel industry and tourism and it is a newly emerging industry in our country.However,due to the lack of legal norms at its early stage of development, the rights of the owners are often infringed upon and various disputes in this regard usually remain unsolved several years.This paper, from the perspective of distinguishing ownership by buildings in legal practice,analyzes various rights of property hotel owners,compares such rights with ordinary residential property rights,and clearly defines the rights of property hotel owners.Then,it proposes whether it is possible to regulate the rights of property hotel ownerswith currently existing laws and regulations so as to provide some useful hints for reference on the standardizationof China’s property hotels.

Property hotel;Distinguishing ownership by buildings;Owners’rights

DF411.91

A

1673-8535（2013）04-0047-09

李敏（1988-），男，福建永泰人，福建师范大学法学院2011级硕士研究生，研究方向：民商法学。

（责任编辑：覃华巧）

2013-06-06