文杨海超 张晓玮

房屋登记存风险 执行异议非万全

文杨海超 张晓玮

在房价居高不下的背景下，买房卖房成为百姓生活中的一件大事。在房屋买卖交易中，无论是买方还是卖方，当事人都会小心谨慎，想把风险控制到最低，顺利完成交易。近来，北京市海淀区法院执行局的法官在对一些案件的执行过程中发现，由于对房屋物权登记的法律知识缺乏了解，当事人在房屋买卖过程中还是遇到了意料之外的风险，虽然向法院提出执行异议，但其合法权益也很难再得到保障。笔者在此选取几个典型案例，希望能够给读者一些启示。

未收齐房款即办手续 房屋被抵押无法追回

2011年11月，李先生与王某签订《二手房屋买卖合同》，将其名下的房产以200万元的价格出售给王某。合同约定，王某分3次将购房款付清，王某支付第一笔购房款之后，李先生为王某办理房屋过户手续。11月底，王某支付第一期购房款65万元，依照合同约定，李先生把房屋过户到王某名下。但此后，王某找各种理由拖延，一直没有将剩余的125万元购房款付清。2012年3月，李先生向王某提出解除买卖合同、要回房屋，竟然发现房屋已经被王某抵押给了他的债权人。

王某表示，自己还欠其他人钱，已经被起诉到了法院，在诉讼中和债权人达成限期还款的调解协议，以李先生出售的房子作为抵押，并且办理了抵押登记。现在，王某既没钱支付购房款，也没钱还清债务，所以债权人已经申请执行，房屋已经被法院查封。听到这个消息，李先生的感觉可谓是五雷轰顶。他预感到，自己面临的最坏结果可能是钱房两空。他马上咨询了律师，一边向王某提起诉讼，以严重违约为由，要求解除合同，要回房屋；一边提出了执行异议，要求解除对房屋的查封，中止执行。

法官释法：我国《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。通常所说的房屋过户就是房屋所有权的转让登记，只要办理了房屋所有权的转让登记，就发生法律效力，房屋就归买房人所有。

就上述案件而言，虽然王某并没有付清房款，但是李先生将房屋过户给王某后，李先生就不再是房屋的所有者，王某成为房屋的所有者。将房屋抵押给他人是王某作为所有者可以实施的行为，在王某未履行债务的情况下，法院可以查封抵押的房屋，甚至可能会拍卖房屋偿还债务，李先生提出的执行异议并不能得到支持。李先生只能继续向王某追索剩余购房款，或者要求解除合同、要回房屋，但李先生要面临一个复杂甚至长期的诉讼过程。李先生的遭遇提醒每一位卖房人，在没有收齐购房款的情况下就办理房屋过户风险极大，出售房屋时一定要注意。

购房后未办理过户房屋被法院执行

刘先生在2008年与某房地产公司签订商品房买卖合同，购买了两套商品房。刘先生支付了首付，办理银行按揭贷款。买房后，虽然合同附件中约定了刘先生委托某房地产公司代为办理房产证，但刘先生当时购房是为了投资，办理房产证的话，刘先生要交纳一定的税费，而且将来出售房屋时，还要交纳税费。所以，刘先生并没有要求房地产公司为自己购买的两套房屋办理房产证，而是直接将两套房屋出租了，两套房屋也就一直登记在房地产公司名下。

2012年，某房地产公司因为拖欠施工款，被建筑公司诉至法院。法院判决房地产公司支付工程款，判决生效后，在执行程序中，法院查封了登记在房地产公司名下的若干房屋，并准备进行拍卖以偿还房地产公司拖欠的工程款，这其中就包括刘先生购买的两套房。刘先生得知后，马上到法院提出了执行异议，认为两套房屋已被自己购买，属于自己所有，法院不能执行这两套房屋来偿还房地产公司的债务，因此，要求法院停止执行，解除查封。

法官释法：按照前述《物权法》的规定，房屋的所有权经过登记后就会发生法律效力，而反过来理解，也只有在依法登记之后，房屋的所有权才能发生效力。上述案件中，虽然刘先生签了合同，支付了首付款，办理了按揭贷款，但是刘先生并没有为房屋办理所有权证，所以从法律上来说，尽管买卖房屋的合同关系是有效的，但是这两套房屋仍然是属于房地产公司，刘先生并不是房屋的所有权人。而且，刘先生为了降低投资成本，并没有要求房地产公司为他代办房产证，自己也没有去办理房产证，在房屋未能进行所有权登记这一点上，刘先生自己是有过错的。因此，法院没有支持刘先生提出的执行异议要求。刘先生买房而不办房产证的行为使自己承担了非常大的风险。

出具完全授权委托书房屋被低价出售

陈先生为了给自己开办的企业筹集流动资金，与张某签订了一份抵押借款合同，陈先生向张某借款500万元，期限3个月，陈先生将自己名下的一套房屋作为抵押物抵押给张某。合同还约定了一个特殊的条款，为了保证张某债权的充分实现，陈先生应在签订合同的同时，向张某指定的人作出委托授权，将办理抵押房屋所有权登记的一切手续的代理权（包括但不限于买卖、抵押、转让、过户等）授予该人。合同签订当日，陈先生依照合同约定给张某指定的吕某作出了委托授权，并办理了公证，房屋办理了抵押登记。

此后，陈先生未能按期还款，在他还想和张某协商借款期限展期时，却发现自己作为抵押物的房屋已经被非常迅速地过户到了张某名下。陈先生立即到房管局查询，发现原来在借款期限到期后的第二天，张某便和吕某签订了房屋买卖合同，吕某将房屋以很低的价格卖给了张某，凭借着经过公证的授权委托书，吕某也很快就将房屋解除抵押，过户到了张某名下。考虑到自己房屋的市场价格是超过500万元借款金额的，陈先生很快对张某和吕某提起了诉讼，要求撤销两人之间的房屋买卖合同和过户行为。

法官释法：我国《物权法》第186条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因为，抵押物的价值可能会高于所抵押担保的债权金额，因此，这一规定就是为了防止债权人直接获得抵押物所有权而损害抵押人的利益。抵押权的实现，应由抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。陈先生和张某签订的借款抵押合同中虽然没有借款到期后，房屋直接归张某所有的约定。但是陈先生为张某指定的吕某出具了一份办理房屋所有权登记手续的“全权委托书”，这实际使得张某和吕某可以在陈先生未按期还款后，直接将房屋过户给张某，陈先生的利益也因此受损。陈先生出具这样的授权委托书蕴含着极大的法律风险，现在他只能够通过诉讼来挽回自己的房屋了。

法官提示：房屋物权登记对买房、卖房、房屋抵押都有非常大的影响，因此，在房屋交易过程中，不仅要注意合同的签订，房款的支付，房屋的交接，更要充分重视房屋物权登记。大家应该了解房屋物权登记的相关法律知识，将自己在房屋交易中的风险降到最低。

责任编辑/项利军