文/李晓波

房产中介不规范引发买卖纠纷多

文/李晓波

近年，房屋买卖居间合同纠纷大幅上升，而其中因房产中介公司不规范行为所引发纠纷占大多数。

北京市第二中级法院经调研认为，当前房产中介公司的不规范行为主要表现为以下4类：

滥用格式条款，侵害委托人的合法权益。房产中介公司为了防止售房人、购房人出现“跳单”行为，在与售房人签订的《房屋出售委托协议》《房屋出售委托登记表》和要求购房人签字的《买卖看房确认书》中大量使用格式条款，限制售房人、购房人自由选择其他中介公司完成房屋买卖交易的权利，为售房人、购房人设定高额的违约金责任，免除自身提供居间服务的义务，并且在签订合同时，对包含上述限制委托人权利、加重委托人责任、免除房产中介公司义务内容的格式条款既不采取合理的方式提醒售房人、购房人注意，也不作特别说明和解释，而是采取种种方式诱导、蒙骗售房人、购房人签字，一旦出现违反上述格式条款的情形，中介公司就向售房人、购房人主张高额的违约金，从而引发案件纠纷。

隐瞒重要事实，违反如实告知义务。房屋中介公司在提供居间服务时经常出现未及时、准确、完整地告知购房人有关订立买卖房屋合同重要事项的情况，根据房屋中介公司的主观过错程度可以分为两类：一类是房产中介公司为了赚取中介费故意提供虚假的房源、虚假的房屋面积、虚假的学区房，故意隐瞒房屋真实的产权性质、真实的权属情况、真实的建造年代、真实楼层和户型信息等；另一类是房产中介公司因过失没有及时审查核实售房人是否是房屋真实的产权人、售房人的代理人是否具有出售房屋的代理权限、房屋是否已办房产证、房屋是否处于被查封或被限制交易的状态等。基于房屋中介公司故意或过失隐瞒重要事实造成购房人签订房屋买卖合同后无法履行或存在履行障碍，从而引发案件纠纷。

违规不当承诺，诱使购房人签订房屋买卖合同。为尽快促成房屋交易赚取中介费，房屋中介公司往往违规向购房人许下不当承诺，如承诺为不具备资格购房人取得购房资格、为不具备资格的购房人办理房屋网签及过户手续、为购房人“零首付”买房、为购房人获得足额贷款、为购房人偷逃应缴纳税款等等，购房人往往轻信房屋中介公司的承诺而轻率订立房屋买卖合同，但在房屋买卖的交易过程中，由于房屋中介公司往往不能兑现承诺或附加兑现承诺的条件，造成房屋买卖交易无法完成，并由此引发案件纠纷。

服务质量低下，影响房屋买卖顺利进行。房产经纪业务门槛低，从业人员业务水平参差不齐，一些房产中介公司业务员对落户口、上学相关政策了解不清楚、不全面，不能为有落户口、上学等特殊需求的购房人正确解读有关政策，提示诸如学区划片发生变化、房屋内尚有户口未迁出、落户居住未达一定年限等种种可能对购房人特殊需求的实现造成障碍，致使购房人轻率以高价购买房产中介公司推荐的房屋却无法实现购房目的。还有一些房产中介公司不顾委托人的利益擅自行事，如擅自代购房人接收房屋、擅自截留代收的购房定金和购房款、为谋取私利不当使用委托人的个人信息、在售房人仅作意向出售登记尚未正式与购房人达成协议的情况下擅自进行网签等。

针对上述情况，为规范房产中介公司的行为，减少不必要的纠纷发生，北京市第二中级法院分别对售房人、购房人和房产中介公司提出如下建议：

对售房人、购房人的建议

售房人、购房人要仔细审核房产中介公司要求签字的各种合同和书面文件。由于房产中介公司为使自身利益最大化而大量使用格式条款，售房人、购房人在房产中介公司提供的合同和书面文件上签字时应当格外谨慎，仔细阅读合同条款和书面文件内容，不轻信房产中介公司业务人员进行的解释和说明，对过高违约责任的设定要提出异议并在合同和书面文件中注明。

售房人、购房人要主动核实影响合同订立和履行的重大事项。由于房产中介公司可能会发生违反如实告知义务的行为，进而给房屋买卖交易造成不利影响，售房人、购房人不能完全依赖房屋中介公司核实和提供的相关信息，对于房屋权属、房屋状况、购房资格等重大事项应当亲自核实，对于有购买学区房等特殊需求的，还应专门了解相关政策规定，避免后续纠纷产生。

售房人、购房人不要轻信房屋中介公司的承诺。由于房屋中介公司为促成交易往往会向售房人、购房人作出种种承诺，甚至违规不当承诺，售房人、购房人应当主动学习掌握房屋买卖相关法律法规和购房政策，了解购房资格、购房贷款、税费等相关规定，提高辨别判断能力，对于房屋中介公司的承诺要求其提供书面承诺，防止房屋中介公司的误导。

对房产中介公司的建议

房产中介公司要依法、合理使用格式条款。房产中介公司采用格式条款与售房人、购房人订立合同的，应当遵循公平原则确定合同双方当事人之间的权利和义务，格式条款中对于售房人、购房人违约责任的设定不应过高，不得显失公平。格式条款有限制售房人、购房人权利，加重售房人、购房人责任，免除房产中介公司义务的内容的，房产中介公司在合同订立时要采用足以引起售房人、购房人注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照售房人和购房人的要求，对格式条款予以解释和说明，同时就上述解释、说明的过程以书面方式予以确认。

房产中介公司要依法、依约规范诚信经营。房产中介公司在向房屋买卖双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务时，必须依照法律规定和合同约定为售房人、购房人如实报告足以影响合同订立和履行的重大事项，房产中介公司履行如实告知义务必须及时、准确、完整，并且采取书面告知为宜。房产中介公司要诚信经营，严格约束业务人员，不得违规不当承诺，更不得欺诈、蒙骗售房人、购房人，减少纠纷的发生。

房产中介公司要加强管理，提升服务质量。房产中介公司一方面应当加大对业务人员的培训，使业务人员全面、准确地掌握房屋买卖交易各个环节涉及的法律、法规、规章和相关购房政策，减少工作失误，并对具有特定购房需求的购房人提供更具针对性和专业化的服务；另一方面应当加大对业务人员的监督管理，督促业务人员严格遵守各项法律、法规、规章和相关购房政策，加强自律管理，对业务人员违规行为及时予以惩戒，对管理漏洞及时防堵。

责任编辑/项利军