王 一

（国家统计局上海调查总队，上海 200003）

上海市经济适用房政策实施情况调查

王 一

（国家统计局上海调查总队，上海 200003）

近期，国家统计局上海调查总队对上海市民经适房政策满意度调查显示，受访者对经适房政策总体满意率较高，而意见主要包括认为目前经适房价格偏高，债务负担较重，对在建经适房的房型结构不太满意，对出行、就医等仍有担忧等。为进一步完善经适房政策，建议加快经适房配套设施建设，进一步做好经适房建设及分配信息公开，进一步降低经适房申购门槛，建立必要的申购者旧房回购制度及经适房退出和回购机制等。

经济适用房；调研

一、调查的基本情况

为了解住房困难市民对目前经济适用房（以下简称经适房）政策的评价，近期，国家统计局上海调查总队开展了上海市民对经适房政策满意度调查。本次调查采用调查问卷、召开座谈会与走访部分受理和审核经适房申请的街道工作人员相结合的方式进行：一是根据简单随机抽样的方法，在普陀、虹口、浦东、嘉定、金山等区8个街道抽取符合经适房申购条件的市民，以及目前暂不符合申购条件但家庭住房条件较差的市民开展问卷调查，两者比例约为6∶1。二是在普陀、虹口、浦东等区先后召开三个座谈会，参会对象为接受本次调查的人员（符合经适房申购条件和暂不符合申购条件的住房困难人员），以了解他们对目前经适房政策的评价与意见。三是走访部分具体受理经适房申请和审核的街道工作人员，以了解他们在具体工作中碰到的问题及矛盾。

本次调查共回收有效问卷281份。按受访者的申请情况看，已取得经适房申购资格的占38.8%，符合申购条件并正在审核阶段的占44.9%，符合申购条件但不准备申购的占2.1%，目前还不符合申购条件但住房困难的占14.2%。从受访者的年龄看，30岁以下占5%，30-49岁占45.5%，50岁及以上占49.5%。按受访者的居住情况看，一代户（独居或者夫妻俩居住）占20.3%，二代户（父母与子女二代人同住）占63.7%，三代户（三代人同住）占13.5%，另有2.5%是其他情况，如与兄嫂、侄女一起住等（表1）。本次调查的样本总量虽然不多，但分布在5个区8个街道且包含各种类型住房困难户，他们反映的情况及问题具有普遍性，有一定的代表性。

表1 经适房政策满意度调查受访者样本分布

二、逾七成受访者对经适房政策总体满意

调查显示，受访者对经适房政策总体较为满意。受访者中，表示“非常满意”或“比较满意”的占70.5%，表示“一般”的占23.1%，表示“不太满意”的占4.6%，表示“说不清”的占1.8%（图1）。

图1 受访者对经适房政策总体满意度

1.受访者对目前经适房的申购和审核程序比较认可。为确保经适房分配公平、公正、公开，上海目前设置了“两级审核、两次公示”的经适房申请审核方式：即先由街镇受理中心将申请者信息输入一门式申请受理系统审核，然后交由派出所对户籍和住房情况进行核查，初审合格后，再由“经济适用住房管理信息系统”和“居民经济状况核对系统”分别对申请者户籍、住房和经济状况进行复审。符合条件的，在申请家庭的户籍所在地和实际居住地进行公示，公示期满无异议或者有异议经审核异议不成立的，再报区（县）住房保障办复审。复审通过后，由区（县）住房保障办进行公示，公示期满无异议或者有异议经审核异议不成立的，申请者才能取得申购资格。尽管整个申购、审核程序比较复杂，前后大约历时6个月，但调查显示，75%的受访者对经适房的申购和审核程序表示“非常满意”或“比较满意”，有19.6%表示“一般”，1.8%表示“不太满意”，另有3.6%“说不清”（图2）。这表明，绝大多数受访者对目前的经适房申购、审核程序比较认可，认为目前的程序虽然复杂，但是确保了公平、公正，最大限度地杜绝了骗购行为的发生。

图2 受访者对经适房申购和审核程序满意度

2.部分暂不符合申购条件但住房困难的受访者希望进一步放宽申购条件。调查中，当问及您对目前的经适房申购条件是否满意时，有65.5%的受访者表示“非常满意”和“比较满意”，28.5%表示“一般”，仅2.8% 表示“不太满意”，另有3.2%“说不清”。（图3）这表明，尽管目前上海经适房的申购条件门槛比较高，但仍得到多数受访者的认可。调查中，也有部分住房困难但不符合目前申购条件的受访者希望能适当放宽条件，使无力购买商品房改善住房条件的中低收入市民都能受惠于保障房政策。

图3 受访者对经适房申购条件满意度

三、受访者对目前经适房政策的主要意见

调查中，大家在一致肯定经适房政策的同时，也对进一步完善经适房政策提出了意见和建议，归纳如下：

1.部分受访者认为目前经适房价格偏高。调查中，部分受访者认为价格偏高，难以承受。如浦东三林的经适房每平方米单价要8000多元，且只有60%的产权，折成完全产权相当于近14000元/平方米，相比市场上17000-18000元/平方米也能淘到的二手房而言，优惠幅度不大。宝山区共康的经适房要8990元/平方米，也偏高。还有受访者表示，经适房的定价标准是参考周边的商品房价格而定的，本轮经适房定价是在楼市调控还未见成效，房价位于最高点时确定的，而选购经适房时，商品房的价格已经回调，特别是经适房所在的中外环商品房价格降幅较大，可经适房的定价并未随着市场的价格波动而调整。据反映，虹口区某街道在第一批审核通过的289户经适房申请者中，有4户最终放弃购买，主要原因就是房价太高，经济上无力承受。调查显示，29.9%的受访者对目前经适房的价格表示“非常满意”和“比较满意”，40.9%表示“一般”，22.1%表示“不太满意”，另有7.1%“说不清”（图4）。

图4 受访者对经适房价格的满意度

2.受访者对出行、就医等仍有担忧。部分已看过房源的申购者表示，目前上海经适房建设质量总体不错，周边配套设施规划基本齐全，但建设没有同步跟上，尤其是医院、公交、商业设施比较滞后，担心入住后生活不便。不少申购者因工作单位在原居住地附近，如果申购到经适房，出行所需的经济成本和时间成本都大大提高。调查中，当问到“如果申购到经适房，您最担忧哪些问题？（多选，限选三项）”，受访者表示主要担忧“出行难”（占49.5%）、“就医难”（占49.1%）、“买菜难”（占31%）、“房屋质量差”（占24.9%）、“子女上学入托难”（占19.6%）（图5）。

图5 受访者购买经适房后最担忧的问题（多选、限选三项）

3.多数购房者债务负担较重。调查显示，受访者购房资金来源结构为：22.7%为自有资金，22.4%向亲戚朋友借款，46.4%向金融机构贷款，另有8.5%的资金缺口尚需筹措。从中可以看出，受访者购买经适房的大部分资金要靠借贷，债务负担很重。不少受访者表示，由于收入水平不高，今后家庭生活不仅需要应付持续上涨的物价水平，还要每月还款，压力实在不轻。

4.部分受访者对在建经适房的房型结构不太满意。调查中，有36.8%的受访者对经适房房型结构表示“很满意”和“较满意”，48%表示“一般”，但仍有13.2%表示“不太满意”，主要是房间面积较小。据了解，目前经适房基本上是小二室户，一个小的房间只有七八平方米，除了放置床和衣柜，几乎没有其他活动空间。这类房型比较适合小夫妻或者老俩口居住。但事实上，很多受访者由于经济上的限制，父母与成年子女只能共同申购，入住后，结婚用房矛盾仍比较突出。因此，他们希望房间面积再大点，每个房间的面积能有15平方米左右，使两代人各有私密空间。

四、进一步完善经适房政策的建议

1.加快经适房配套设施建设，以提高入住者的生活质量。目前，上海市经适房建设虽然都有齐全的配套设施建设规划，但由于各种原因，许多配套设施，如医院、学校等建设不能与经适房建设同步完成，这将给入住者的生活造成诸多不便，甚至可能形成经适房的闲置。因此，在加快大型居住区交通建设的同时，加快菜场、超市、医院、学校、餐饮店、大型商场等生活配套设施建设，进一步完善治安管理就显得特别重要。只有尽快完善生活配套设施，才能在解决入住者住房困难的同时，不影响其生活需求的便捷度，真正提高入住者的生活质量。

2.进一步做好经适房建设及分配信息公开。调查中，不少受访者对经适房的质量存在担忧，希望政府在此方面加强宣传，提高透明度，及时公开经适房的建造标准和成本等信息，便于接受各方监督，以打消申购者不必要的疑虑。适时公示经适房申请供应的进程，以便申购者合理安排时间筹措首付款，而部分必须出售自己目前唯一住房筹措购房款的申购者，也可以合理安排房屋的挂牌出售时间。同时，希望将申请材料复核后未通过的原因及时反馈到街镇。据了解，经适房申请材料经过街镇初审，由市里统一复审后，复审结果通过系统反馈给街镇，但未通过的原因并不反馈，申请者必须自行到市经适房审核机构去排队查询原因，既费时费力，还经常闹出许多不必要的误解和麻烦。因此，他们希望今后能在经适房申请、审核、结果反馈等方面加强服务。

3.进一步降低经适房申购门槛，给予回沪知青更多的政策关怀。据了解，目前经适房的申购中，对回沪的上海知青给予了很多政策上的照顾。但按照目前规定，上海知青必须到法定退休年龄，并且挂靠户口满2年，申购经适房时才可以算人头。而有的知青因为孩子已经回沪，虽然没到退休年龄，实际已长期居住在上海；还有的因为找不到挂靠的户口，长期持有居住证，而没有上海户籍。这些人目前都无法申购经适房。为保证居者有其屋，他们希望政府能进一步降低经适房申购门槛，对回沪知青在申购经适房政策上予以进一步的政策关怀。

4.进一步完善共有产权制度。调查中，多数受访者表示经适房的总价对于他们来说仍是很大的负担，特别是有子女到适婚年龄的家庭，因为按照传统习惯要给子女准备婚房，原来住的老房子不能卖，新的经适房总价又太高，处于两难的境地。不少受访者希望政府能对一些特殊家庭实施灵活的产权制度，适当降低申购者的产权比率，以化解他们目前购买经适房面临的困境。

5.建立必要的申购者旧房回购制度。部分受访者表示，必须出售自己目前唯一的住房才能筹措到购买经适房的钱款，可是目前房产交易清淡，很担忧能否如期卖掉和达到心理价位，而且还要交付中介一笔不小的费用。近期虹口、闸北两区出现一批房东急售让利10%-15%的二手房，主要是因为两区经适房的分配即将进入签约环节，已获得经适房购买资格的业主欲将老屋抛售套现以支付经适房的房款。此种以低于市场价抛售房屋的行为，对于本来就贫困的他们来说，是一笔不小的财产损失。他们迫切希望政府能建立申购者旧房回购制度，指定权威的评估机构，按照市场价对申购者原有住房做出评估，并由政府相关部门统一购买，作为廉租房或公租房的房源投入使用。此举一来可以降低申购者的购房压力，并减少申购者不必要的财产损失；二来可以防止出现申购者因为没有卖掉旧房被迫向银行贷款，又因无法按期还贷使银行产生坏账的现象；三来可以拓宽保障房的来源，缩短廉租房等保障房的建设周期，压缩建设成本。

6.对特别困难的申购者实施低息、免息贷款政策。在经适房分配中，为确保特别困难的低收入家庭能及时改善居住条件，许多低收入受访者希望政府能研究设定一条基准线，规定收入和财产在基准线以下的以及因特殊病种致贫的申购者，可以在申购经适房时享受贴息或免息贷款，以减轻其还债的负担。

7.尽快建立经适房的退出和回购机制。经适房是为解决中低收入群体住房困难而由政府公共财政筹集资金建造的，当申购者收入水平提高，经济能力增强后，就不应该再继续占用公共资源。而目前我国的经适房只有申购、没有退出机制。应尽快研究建立经适房的退出机制，规定当申购者的收入水平和资产总额达到一定程度后，政府有权回购其经适房，使有限的经适房重新进入供应环节，为更多低收入住房困难家庭提供住房保障。

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.003

周群艳）