周秀群

(郑州铁路职业技术学院，河南 郑州 450052)

需求是在一定的时期，在既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。可以理解为，需求在价格既定的前提下，取决于人们的购买意愿和购买力两个因素:

需求=购买意愿×购买力

只有购买意愿而不具备购买力，只能是需要，而不是需求。如果市场上对需求的分析，不顾购买力而一厢情愿将需要当成需求，将造成房地产市场供给的错误导向。

一、购买意愿

在许多文章中将不具备购买力的需要说成需求，这些文章从各种角度分析了其形成的原因:有人口结构特点造成膨胀的住宅需求;城市区域发展进程加速形成的住宅需求;城市居民消费水平上升改善居住条件形成的住宅需求。也从多种角度分析了这种需求的刚性:有中国人成家立业、娶妻生子等文化观念决定的购房特别偏好，还有这种需求的无可替代性，以及土地资源逐渐稀缺导致的需求刚性。这些需求分析，忽视了人们的购买力因素，本文为示区别称其为购买意愿。无疑，中国人对房子的购买意愿是很强烈的，但不能将强烈的购买意愿与需求混为一谈。

二、购买力

再强的购买意愿，如果不具备购买力就不能形成需求。

购买力取决于人们的收入和房产的价格，用在一定价格水平下人们现有的收入水平扣除必须的生活消费后能够购买的房子面积来反映。这里假定人们的可支配收入扣除必须的生活消费以外剩余的钱都用来买房子。购买力用每年的人均能够购买房子面积Q来表示，房子价格用P表示，则购买力可以表示为下式:

Q——房子的购买面积。单位:平方米

P——房子的价格。单位:元/每平方米

以郑州为例:2010年，全市城镇居民人均可支配收入15732元，人均消费性支出9700元。

在收入既定的前提下郑州市房价与购买力间的关系可绘制出购买力曲线，见图1。

图1 购买力曲线图

购买力曲线显示购买力随房价增加而下降，随收入增加而增加。

2010年，郑州市11月份的平均房价4850元/平方米，全市城镇居民人均可支配收入15732元，人均消费性支出9700元，因此2009年郑州市人均购买力为1．24平方米，按照一家三口计算，平均每年每个家庭能够购买大约3．7平方米住房。在保证人均剩余收入增长速度等于房子价格的增长速度的前提下，购买74平方米的房子需要20年;购买111平方米的房子需要30年。

同理可以计算出多个城市的购买力水平，如表一。

表一 多个城市的购买力水平

续上表

以上分析只考虑各城市的平均水平，分析中剔除了收入不平等因素和年龄因素的影响。

收入不平等程度越严重，贫富差距越大，不具备购买力的家庭会越多。中老年龄家庭占比重越大，不具备购买力的家庭会越多。

假设一个系统有5个家庭，且收入是绝对平均的，平均每个家庭用30年能买100平方米的房子。如果收入不平等，其中有一个家庭用一年的时间就能买得起房子，意味着另外4个家庭平均要延长购买时间7年。又假定毕业工作年龄25岁，55岁退休，一个家庭具有购买力的时间是30年，那么这5个家庭中因为收入不平等导致另外四个家庭不具备购买力。

因此，房产的购买意愿能否转化为需求，受收入水平、房价、收入平等程度和购买者年龄等因素的影响。对一个年轻的家庭来讲，当收入水平和价格决定的购买年限超过30年时就不能形成对房产的需求。

作为房地产开发商和政府应该考虑以上购买力影响因素，做出正确的房产决策和制定出适应各城市经济发展的房产政策。