文 欧阳君山

“价高者得”的卖地游戏还能玩多久

文 欧阳君山

国土资源部对土地出让方式的调整和完善，并没有全盘否定“招拍挂”，而是把纯粹的价高者得调整为附加条件下的价高者得，附加条件可保证寻找到真实的需求者，极大地约束投机者，问题在于这场游戏还能玩多久

经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争，被称为“准地王”的北京海淀万柳地块拍卖于7月10日落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。

中赫置地显然是这场“价高者得”游戏中的最新赢家。众所周知，“价高者得”是拍卖的基本规则，如果不是价高者得，谁得？凭什么？为什么？拍卖堪称最简单的市场模型，实际上，价高者得是整个自由市场的基本规则，如果没有价高者得，所谓资源优化配置恐怕就是一句空话。

价高者得如何导致地价房价非理性膨胀

人们对价高者得并非没有质疑，恰恰相反，就在房地产领域，价高者得曾引起极大的非议，最明显的就是“地王现象”。自从2004年8月31日全国一律实行房地产经营性土地“招拍挂”出让后，地王便在各地接二连三涌现，地价不断创造纪录，然后超越纪录，一地更比一地高，一王更比一王强，尤其在一些中心城市。即便在国际金融危机深重的经济低谷，地王依然逆风飞扬，形成新的“王潮”。最新的当然便是北京海淀区万柳地块，创北京年内新高。

地王不仅是价高者得的表现，相当程度上和多数情况下，地王就是“招拍挂”中价高者得的结果，尽管“招拍挂”具有减少黑箱操作的优点，但价高者得的确导致地价非理性上涨，进而导致房价非理性上攻，在土地由政府垄断供应的情况下会变本加厉。这一点应该是没有疑问的，正是在地王的支持下，各地土地财政近些年来一路膨胀，一些地方甚至占到全部地方财政的40%~50%。

正因为价高者得引发非理性膨胀，国土资源部从原来的“各地要大力推行土地使用权招标拍卖”转而要求对土地出让方式进行调整和完善，不再搞单纯的价高者得，而是统筹考虑，提出向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变。例如2011年试点“限地价、竞房价”的出让方式，据称取得成功，地王现象似乎也得到抑制。

价高者得不是极其符合市场交易所要求的“公开、公平和公正”吗？不是市场优化配置资源的重要前提和根本手段吗？为什么导致地价和房价非理性膨胀呢？

一般的理论解释是，价高者得虽然公平，但容易导致价格对价值的非理性膨胀。进一步说，在市场交易中，公平原则虽然重要，但价值规律更加基本，公平原则不应也不能违背价值规律。听起来颇有道理，但与其说解决了问题，不如说带来了更大也更难的问题：什么是价值规律甚至价值？如何判断价格对价值发生了非理性膨胀？价值难道不是由市场说了算而由某个权威说了算？

广州市土地拍卖就曾发生戏剧性的一幕。PZB1301地块位于广州市海珠区琶洲会展中心南侧，是一块集办公、商场和餐饮一体的用地。2005年11月，PZB1301第一次出让，底价1.7225亿元，最终拍出4.6亿元，高出底价近3亿元，楼面地价折合6223元/平方米，创下广州地块拍卖楼面单价最高纪录。但最终买主无力缴纳地价，地块不久被收回。2006年2月，PZB1301第二次出让，为避免再次出现“闹剧”，底价从1.7225亿元提到2.2177亿元，履约保证金从1000万元升至1500万元，最后拍出4亿元高价，依然是广州楼面地价的“地王”。但不久再次被弃，2006年10月，PZB1301第三次出让，不但底价调回1.7225亿元，而且政府有意削价处理，目的是尽早开发，以免影响城市规划。事实上，作为全球第三大会展中心的琶洲会展中心的配套开发土地，PZB1301三年的荒芜已影响到城市形象。

为什么重点开发的土地反而被闲置乃至严重影响城市规划呢？表面上是价高者得导致价格畸高，实质原因在于投机者进场，被投机者利用。新闻报道显示，在第一次出让中，自称来自北京的买家在竞价报名截止前半小时才突然出现，竞价数轮后突然大幅加价，当时即被质疑为投机者。第二次出让中，买家白白砸下1500万元的履约保证金，应该也有投机之嫌。正是因为投机，买家抱有严重的侥幸心理，难以脚踏实地，对成本与收益进行一分钱一分货的算计。

正是投机者进场让价高者得的游戏导致价格非理性上涨！投机者原本不是真正的购买者，他没有真实的需求，购买标的不是为满足自己的需求，而是为囤积居奇，转手倒卖给下家，满足某一个信息不对称的下家的需求。投机者进场和倒卖不仅直接虚夸了需求量，进而导致价格非理性上涨；而且刺激卖家非理性提升预期，进而也导致价格非理性上涨。PZB1301第二次出让时，底价被提升将近半个亿，应该与第一次出让中投机者的刺激紧密相关；第三次出让时，底价又不得不老实调回，应该与第二次出让中投机者的流产紧密相关。

监管在于找到真实的需求者

众所周知，由于供给和需求力量的相互博弈，市场价格趋向于一个均衡价格，市场是通过博弈和均衡机制实现资源的优化配置。显而易见，这是针对真实需求而言的，如果需求不真实甚至虚夸严重，哪里会有真正的均衡价格？又怎么会有市场对资源的优化配置？一个特定的系统要求的均衡，实现资源的优化配置，必须把投机者排除在外。一定意义上讲，PZB1301三次出让就是个投机者先登场而后排除投机者的过程。如能够在拍卖前先对竞买者进行资质审定，尤其是审定实力与诚意，或许能让投机者望而却步。

只要约束甚至排除投机者进场，竞买者的需求是真实的，价高者得的游戏是完全可以玩的，不仅玩得公平，而且也必定玩出均衡。国土资源部对土地出让方式的调整和完善，并没有全盘否定“招拍挂”，甚至也没有否定价高者得。如2010年11月，建筑规模达117979平方米的北京市顺义区张镇居住项目用地，在国土部门的组织下，经3家企业多轮竞价，达到价格上限后，改为竞政策性租赁房面积，北京天正华特房地产公司最后以1.6亿元及配建1.56万平方米租赁房的条件竞得该地块。显而易见，这并不是否定价高者得，不过是把纯粹的价高者得，调整为附加条件下的价高者得，附加条件可保证寻找到真实的需求者，极大地约束投机者。

价高者得是能够实现资源优化配置的，但有一个前提，是真实需求者的价高者得，而不是与投机者搅合一起的价高者得。炒房和投机性购房明显不属于真实的需求，明显属于地道的浪费，明显偏离资源的优化配置，是可忍，孰不可忍！限购限贷不是限制货币权利，而是限制货币投机权利，目的在于实现市场对资源的优化配置，何错之有？