王 媛，贾生华

（浙江大学房地产研究中心，浙江杭州 310058）

政府经营性土地储备供应决策
——基于实物期权的理论模型

王 媛，贾生华

（浙江大学房地产研究中心，浙江杭州 310058）

研究目的：探讨政府的经营性土地储备供应决策方法，以增加出让收入及抑制开发商囤地行为。研究方法：实物期权理论，案例研究法。研究结果：（1）将土地供应权视为基于房产的实物期权，推算出了最优供应时机和理论价值，研究发现市场不确定性将提高土地期权价值，并使最优供应时机延后；（2）案例比较分析发现，地块的实际出让时间越接近理论最优供应时机，出让收入越高，但实际上政府对地块并未做出准确的价值判断。研究结论：（1）依据实物期权模型做出的土地储备供应决策更能有效地把握市场形势波动的时机；（2）模型在中国的应用需要可监督的公共财政体系以及财政分成体制改革。

土地经济；土地供应决策；实物期权；城市土地储备

1 引言

在中国，土地储备制度已成为城市土地制度的关键一环，承担着显化土地的市场价值、调控城市土地市场的重要功能，对土地储备出让时机及其价值的理性判断显得十分重要。然而目前缺乏适当的理论框架来指导土地储备部门决策，由此暴露出的问题表现在：土地储备出让时机错估而造成的流拍或低价出让，地块底价低估而造成的财政利润流失或高估造成出让地块无人问津，土地储备制度调控土地市场的目标难以有效发挥等。……