顾书桂

(上海社会科学院部门经济研究所，上海 200020)

关于公共住宅金融与商业住宅金融的比较

顾书桂

(上海社会科学院部门经济研究所，上海 200020)

公共住宅金融与商业住宅金融都是价值运动，它们既相互作用又相互影响，共同满足社会公众对居住的需求。另一方面，公共住宅金融与商业住宅金融又在经济基础、市场风险、行为属性和经济地位方面存在差异。公共住宅金融与商业住宅金融的差异需要我们协调好两者的关系，取长补短，相互支持，相互促进。企业参与公共住宅金融，要注意公共政策风险。

公共住宅金融;商业住宅金融;劳动力价值;商品化住宅

一、引言

在2007年美国次贷危机爆发以前，西方公共住宅金融与商业住宅金融并没有本质区别。针对商业住宅金融，美国威廉姆·B.布鲁格曼等人认为，美国商业住宅金融的大规模产生，源于“随着就业与个人实际收入的增加，贷款人开始认识到能够作出长期贷款的可能性”，因为“相当长时期的……经济繁荣……使贷款人的风险降低……家庭偿还其债务的可能性增加，并且房屋贬值的可能性降低”［1］(P92)。针对公共住宅金融，美国特瑞斯·M.克劳瑞特等人认为，为了使“所有公民……都能获得足够的、可支付的住宅……联邦立法致力于住宅市场四个方面的问题:支付能力、效率和稳定性、竞争以及平等”，立法焦点则在于“信贷的成本和住房交易的成本”［2］(P185－208)，这意味着美国公共住宅金融与商业住宅金融的差异不在生产领域，而在流通领域。美国公共住宅金融通过降低信贷成本和住房交易成本提高消费者支付能力的做法，得到中国国内相关研究学者的注意和认同，马红霞［3］、汪利娜［4］和闫坤［5］都通过自己的观察和分析证实了这一点。丛诚甚至认为，“住宅金融一般专指围绕居民住宅消费所进行的金融活动总称”，因为“住宅生产的金融服务与一般工商业项目贷款并无本质差别，而围绕居民住宅消费的金融服务则有其自身的特殊规律和要求”，“住宅金融的本质，是通过资金筹集和运用，为居民家庭住宅消费提供长期、稳定、充足的住宅资金”［6］(P1－8)。流通领域的公共住宅金融，既是西方公共住宅金融研究的核心内容，也是其最有成就的部分。

2007年美国次贷危机爆发以后，局限于流通领域的西方公共住宅金融缺陷逐渐暴露。瑞典吉姆·凯梅尼认为，西方公共住宅金融导致“私有住宅市场上越来越多的边缘化购房者……由于有很大比例的边缘化家庭进入，私有住宅市场对于经济的起伏波动越来越敏感，使得住宅过剩与短缺之间的震荡越来越剧烈，在经济衰退期造成更高的按揭违约发生率，甚至是放弃房产”［7］(P43)。林建设、郭宏宇认为，西方公共住宅金融存在住房保障与财政风险的两难抉择［8］。顾书桂则直指，住房保障带来的赤字转嫁引发国民经济失衡才是美国次贷危机的主因［9］。

客观地看，局限于流通领域的西方公共住宅金融确实在一定程度上降低了消费者的财务负担，但这种降低有没有实现消费者支付能力与住宅市场价格的对接，则很令人怀疑。如果一开始消费者的收支现金流就处于失衡状态，则无论经过多长时间，消费者的收支现金流依然会处于失衡状态，这是由货币时间价值的基本原理决定的，不管它是商业住宅金融还是公共住宅金融，只要是货币价值运动就遵循这一规律。西方公共住宅金融以住宅商品化为前提，决定了政府对中低收入消费者财政转移支付规模的有限性，大批中低收入消费者在进入融资市场之前实际上已经处于收不抵支的破产境地。所以无论如何融资，他们最终逃脱破产的境地只具有偶然性，而不具有必然性。科学的公共住宅金融不可能与商业住宅金融一样，都以住宅商品化为前提，更不可能只局限于流通领域，正确比较公共住宅金融与商业住宅金融的联系与区别，是我们制定科学公共住宅金融政策的基本前提。

二、公共住宅金融与商业住宅金融的联系

公共住宅金融是为了适应劳动力再生产的需要，因此公共住宅金融关注住宅的使用价值而不是价值，关注的是消费者的支付能力是否与公共住宅的供给价格相衔接。公共住宅金融只能以劳动力价值为发展基础，从而区别于以住宅商品化为前提的西方公共住宅金融和商业住宅金融。公共住宅金融与商业住宅金融的共同点更多是形式上的、外在的，而差异则是内容上的、内在的。公共住宅金融与商业住宅金融的联系主要体现为:公共住宅金融与商业住宅金融均是价值运动;公共住宅金融与商业住宅金融是相互补充、相互促进的;公共住宅金融与商业住宅金融均用于满足居住的需要。

(一)两者均是价值运动

公共住宅金融以劳动力价值为基础，商业住宅金融以商品化住宅为基础，尽管两者的支撑不同，但公共住宅金融和商业住宅金融均是以价值为核心内容的资金运动。这意味着，在住宅金融市场上，公共住宅金融和商业住宅金融只有内容上的差异，没有形式上的区别。公共住宅金融和商业住宅金融均遵循最基本的价值运动规律。

首先，公共住宅金融与商业住宅金融价格与规模均反映其各自代表的内在价值。公共住宅金融和商业住宅金融都是原生金融的典型表现形式。公共住宅金融以劳动力价值为基础，商业住宅金融以商品化住宅为基础，价值是公共住宅金融和商业住宅金融价格的共同支撑。只不过公共住宅金融的价值支撑，是劳动力价值，是一种人力资本，它要转化为物质资本，需要一个过程;商业住宅金融的价值支撑，是商品化住宅的价值，直接是一种物质资本。两者内涵不同，但形式是一样的，都是一种价值运动，都遵循最基本的价值运动规律，公共住宅金融和商业住宅金融均围绕各自的价值轴心运动。一般来说，公共住宅金融与商业住宅金融代表的内在价值量越大，公共住宅金融与商业住宅金融产品的价格总额越大，公共住宅金融与商业住宅金融的市场规模也越大。

其次，公共住宅金融与商业住宅金融的收益率均是其各自内含金融风险的函数。公共住宅金融以劳动力价值为基础，内含风险是劳动力价值实现形式即工资变动的风险。工资变动主要受劳动力更新及利用状况的影响。在其他条件不变的前提下，劳动力越是供不应求，劳动力价值实现得越容易，工资水平越高，公共住宅金融风险越低;劳动力越是供过于求，劳动力价值实现得越困难，工资水平越低，公共住宅金融风险越高。工资变动通过影响公共住宅金融风险的大小影响公共住宅金融产品的利率等收益水平，进而影响公共住宅金融市场。商业住宅金融以商品化住宅为基础，内含风险是商品化住宅市场价格的变化。商品化住宅的价格变化既与商品化住宅的供给有关，也与商品化住宅的需求有关。当商品化住宅供给刚性时，商品化住宅的市场价格取决于商品化住宅的市场购买力;当商品化住宅供给弹性很大时，商品化住宅的市场价格通常取决于相当稳定的商品化住宅的生产价格。当商品化住宅的市场价格发生变化时，商业住宅金融的风险也会发生变化，从而引发商业住宅金融产品利率等收益水平的变化，最终影响商业住宅金融市场。

再次，在风险和收益率可以精确计量的前提下，公共住宅金融产品和商业住宅金融产品是可以按照一定的条件互换的。从使用价值来看，公共住宅金融与商业住宅金融经济基础的区别是很明显的:公共住宅金融以劳动力价值为基础，商业住宅金融以商品化住宅为基础;一个无形，一个有形;一个是人力资本，一个是物质资本。然而从价值角度考察，它们并没有质的区别，只有量的大小。由于收益率是风险的函数，尽管公共住宅金融与商业住宅金融风险程度不一样，但风险和收益是可以互换的。这就是说，公共住宅金融产品和商业住宅金融产品是可以按照一定的比率等价的。由于公共住宅金融与商业住宅金融在价值方面差异的消失，公共住宅金融市场和商业住宅金融市场由此形成一个统一完整的住宅金融市场体系。

(二)两者相互促进、相互影响

商业住宅金融和公共住宅金融都是住宅金融市场的有机组成部分，它们一个侧重于效率，一个侧重于公平，相互促进，相互影响，推动了住宅金融市场的平稳发展。

第一，商业住宅金融是住宅金融市场风险最大也最活跃的组成部分。商业住宅金融以住宅商品化为基础，由于商品化住宅的市场价格受各种不确定因素的影响较多，因此商业住宅金融的风险很大。然而商业住宅金融反映住宅经济资源的优化配置，是住宅经济效率的体现和住宅经济活力的源泉。商业住宅金融越发展，住宅金融市场的自我发展能力越强，住宅金融市场规模越容易扩大。通常情况下，商业住房金融与一个国家的生产力发展水平呈正比。生产力发展水平越高，该国商业住宅金融市场所占的比例就越大，该国的住宅金融市场活力越强。一国商业住宅金融的规模 (包括绝对规模和相对规模)往往是该国住宅经济效率高低的重要体现。

第二，公共住宅金融是住宅金融市场风险最小也最稳健的组成部分。公共住宅金融以劳动力价值为基础，由于劳动力价值是人力资本，它要转化为物质资本，既取决于劳动力价值本身的大小，也取决于劳动力价值实现的市场条件。但在社会保障制度相对健全的国家，劳动力价值本身的大小以及劳动力价值实现的市场条件，对公共住宅金融的影响并不大。因此，相较于商业住宅金融，公共住宅金融的风险较小，也较商业住宅金融稳健。公共住宅金融的稳定，是一国住宅金融市场稳定的主要依托。通常情况下，公共住宅金融与一国生产力发展水平成反比。生产力发展水平越低，该国的公共住宅金融规模越大，该国的住宅金融市场发展越平稳。一国公共住宅金融的规模 (包括绝对规模和相对规模)往往是该国政府干预住宅市场力度的体现。

第三，公共住宅金融与商业住宅金融互为依托，相互促进。公共住宅金融与商业住宅金融是住宅金融市场不可分割、共存共荣的两个组成部分。在效率与公平兼顾的住宅金融市场上，没有一个国家只有商业住宅金融市场，也没有一个国家只有公共住宅金融市场。另一方面，商业住宅金融市场与公共住宅金融市场互相促进。商业住宅金融市场为公共住宅金融的社会公平提供经济支撑，公共住宅金融市场反过来为商业住宅金融的效率提供稳定之源。一个国家的住宅金融市场正是在也必须在公共住宅金融与商业住宅金融的相互促进中获得良性发展的。

第四，公共住宅金融与商业住宅金融的互动背后反映的是政府与市场的协调。住宅经济活动与其他领域的经济活动一样，必须兼顾效率与公平。实现效率的主体是市场，实现公平的主体是政府。其中，市场基础上的效率占据主导地位，政府干预下的公平仅仅是补充。政府和市场的这种协调关系体现在住宅金融活动中就是公共住宅金融与商业住宅金融的相互促进和相互影响，只要市场能够发挥作用，商业住宅金融就能够也应该得到充分的发展，市场不能发挥作用的地方，政府应适时地介入，发展公共住宅金融，对商业住宅金融市场起一种补充作用。公共住宅金融与商业住宅金融的关系本质上就是政府与市场的关系。

(三)两者均用于满足居住需求的需要

与市场经济条件下收入分配两极分化的现实相对应，商业住宅金融与公共住宅金融均服从于满足社会公众居住需求的需要。它们相互补充，相互影响，共同为住宅市场的健康发展提供良好的金融环境。

第一，公共住宅金融主要用于满足中低收入者的刚性居住需求。市场经济条件下，消费者的收入分配是两极分化的。当住宅市场的进入门槛很高时 (事实上由于住宅是资金和劳动密集型产品，单位住宅的价格金额确实很大)，势必有一部分消费者无法通过市场满足自己的刚性居住需求。在这种情况下，根据支付能力、以劳动力价值为基础发展公共住宅金融，确保在不升高金融风险的前提下解决消费者的刚性居住需求，就成为政府政策的必然选择。公共住宅金融针对收入较低的中低收入消费者，尽管这些消费者相对于中高收入阶层支付能力更弱，但因为公共住宅金融的发展以劳动力价值为基础，其金融风险反而要较商业住宅金融风险低。

第二，商业住宅金融主要用于满足中高收入者弹性的住宅享受和发展需求。市场经济条件下，一部分收入较高的消费者购买力必然较强，他们对住宅的需求不仅在于住宅能够满足他们的生存需要，还在于住宅能够满足他们的发展和享受需要。市场上具有这种特征的住宅只能是优质住宅，是具有市场竞购特征的优质住宅。然而因为优质住宅的市场竞购特性在很大程度上再分配了消费者的支付能力，还因为优质住宅的市场价格本身就是很不稳定的，这意味着优质住宅作为财富的载体，其价值有着高度的不稳定性。以商业化住宅为发展基础的商业住宅金融与公共住宅金融相比，其风险反而很高。不过与商业住宅金融较高风险相对应，商业住宅金融的主体——消费者的支付能力也较强，他们有能力承受这一较大的风险。

第三，公共住宅金融与商业住宅金融在满足消费者居住需求方面存在此消彼长的对立统一关系。居住需求是刚性需求，任何一个国家都必须满足消费者这一最基本的需求。在市场经济条件下，满足居住需求的金融环境不是商业住宅金融，就是公共住宅金融。商业住宅金融通过市场途径解决消费者的居住需求，公共住宅金融通过行政途径解决消费者的居住需求。通常情况下，商业住宅金融与公共住宅金融有一个分界点，这就是住宅的生产价格。当消费者能够通过商业住宅金融支付住宅的生产价格时，这种住宅市场和消费者群体通常是商业住宅金融覆盖的范围;当消费者无法通过商业住宅金融支付住宅的生产价格时，这种住宅市场和消费者群体通常是公共住宅金融覆盖的范围。如果住宅供应特别是土地供应由政府垄断，公共住宅金融和商业住宅金融的界限与比例通常就取决于政府的行为本身。

第四，公共住宅金融与商业住宅金融在满足居住需求方面的差异不是绝对的而是相对的。同样是满足居住需求，公共住宅金融与商业住宅金融没有不可逾越的鸿沟。理论上，公共住宅金融满足的是消费者的生存需求，商业住宅金融满足的是消费者的发展和享受需求，甚至是投资与投机需求。然而，住宅的生存、发展和享受需求实践中不是截然分开的，甚至住宅的生存需求都有可能和住宅的投资与投机需求联系在一起。最典型的是传统的以住宅商品化为前提的公共住宅金融，起初满足的是消费者的居住生存需求，随着商品化住宅的升值幅度不断加大，公共住宅金融的职能可能就会由满足消费者的生存需求转向满足消费者的投资和投机需求，转向满足消费者的发展和享受需求，实际执行起商业住宅金融的职能。反之，如果商品化住宅的升值预期落空，消费者无法按期支付本息，即使消费者最初融资的途径是商业住宅金融，此时也会被迫转变执行公共住宅金融的职能，由此产生的巨大亏空则由政府买单。

公共住宅金融与商业住宅金融的这种相互融合、相互渗透，客观上要求我们在发展公共住宅金融时，要与商业住宅金融一起统筹考虑，适当安排，避免以偏概全，导致住宅金融市场发展的失衡和失控。

三、公共住宅金融与商业住宅金融的区别

公共住宅金融与商业住宅金融的区别主要体现在发展基础、市场风险、行为属性和经济地位的不同。

(一)公共住宅金融和商业住宅金融的发展基础不同

公共住宅金融以劳动力价值为发展基础，商业住宅金融以商品化住宅为发展基础，是公共住宅金融与商业住宅金融各自良性运行的客观要求。

公共住宅金融以解决消费者的刚性居住需求为目的，解决的是消费者的劳动力顺利再生产的问题，因此公共住宅金融的发展只能与劳动力顺利再生产有关。它不能像商业住宅金融那样，以商品化住宅为发展基础，而应该另辟蹊径。根据马克思的劳动价值论，劳动力再生产的开销只与劳动力价值有关，在现实生活中只与工资有关［10］(P587)。相应地，从需求的角度看，消费者的支付能力参照系不能简单地用商品化住宅的市场价格来衡量，而应该用消费者的劳动力价值来衡量，用消费者的工资来衡量，即消费者的居住成本是否在消费者的工资承受能力范围之内，消费者能否承担商品化的住宅市场价格则与公共住宅金融无关。从供给角度看，公共住宅金融发展的基础是消费者获得的消费资料，它不是折旧，不是生产剩余或利润，仅仅是维持劳动力再生产的消费基金。因此，生产者之间的资金流动和利润分配 (剩余分配)与消费者的公共住宅金融也是无关的。当公共住宅金融从供求两个方面建立在劳动力价值或工资基础上时，公共住宅金融的良性运行也就有了保证。即从供给方面看，公共住宅金融没有超出消费基金的范畴;从需求方面看，公共住宅金融没有超出工资的范畴。只要劳动力的再生产顺利进行，公共住宅金融的顺利运行就有了坚实的保证。当然，这也意味着劳动力再生产在非正常状态下的中断会阻碍公共住宅金融的正常运行，如政治、军事或社会原因、经济和金融危机等中断国民经济的正常进行，大批工人失业，个别或偶然的原因导致一些消费者丧失劳动能力等等。但这些非常态因素不是不会长期影响公共住宅金融的正常运行，就是不会从整体上影响公共住宅金融的正常运行。

与公共住宅金融不同，商业住宅金融的发展以商品化的住宅为基础。商业住宅金融解决的不是消费者的发展和享受需求，就是消费者的投资和投机需求。当住宅满足消费者的享受和发展需求时，此时住宅更多呈现优质住宅的特征。为了让供给刚性的优质住宅有效率地分配，选择市场机制无疑是唯一的途径。市场化分配优质住宅，不仅仅是能够最充分地体现优质住宅的市场价值，更重要的是，它在最大限度地满足中高收入者发展和享受需求时，实现了收入再分配，有利于增强中低收入者的效用，达到社会整体福利的帕累托最优。住宅作为一种财富和价值载体满足投资或投机需要时，本身就需要市场来界定其价值，需要市场来实现和转换其价值，否则投资或投机就无从做起。因为投资或投机的本质就是持有和增值，持有的时间越长，增值的可能性越大，当然风险也越大。从这个角度看，商业住宅金融更多关注住宅的价值，而不是使用价值，商品化住宅在更多的场合是作为财富的一种形式存在的，它与消费者的劳动力再生产无关，至多跟消费者的发展和享受需求有关。因此商业住宅金融只能以商品化的住宅为发展基础，这是经济效率的体现，是住宅市场资源优化配置的需要。

(二)公共住宅金融和商业住宅金融的市场风险不一

公共住宅金融与商业住宅金融的发展基础不同决定了公共住宅金融与商业住宅金融各自的市场风险也不一样。

公共住宅金融以劳动力价值为基础，公共住宅金融的风险当然首先体现为劳动力价值的风险。马克思认为，劳动力价值是由平均工人通常必需的生活资料价值决定的，相应地，决定劳动力价值量的变化因素主要有“自然的和历史地发展起来的首要的生活必需品的价格和范围，工人的教育费，妇女劳动和儿童劳动的作用，劳动生产率，劳动的外延量和内涵量”［10］(P613)等。从劳动力价值的内涵以及决定因素看，劳动力价值既受客观因素的影响，也受主观因素的影响。以生活必需品为例，生活必需品的数量和质量，对于工人来说，有一个最低的生理界限，低于这一生理界限，工人的劳动力再生产就会处于萎缩的再生产状态，或者干脆暂时中断，也有可能永久中断，从而在整体上影响社会的简单再生产与扩大再生产，但这是一种高度抽象的、非常一般的判断。因为现实生活中，工人的生理机能存在很大的差异，同样数量和质量的生活必需品，用于不同生理机能的工人进行劳动力再生产，其结果就有可能不一样;在不同的时间和空间，同样数量和质量的生活必需品，即使用于同一批工人再生产劳动力，其结果也有可能不一样。为解决劳动力价值的确定难题，人们在以客观标准衡量劳动力价值大小的同时，还通常辅之以一些主观的标尺。如对妇女和儿童权益的保障，在资本主义发展初期，由于对体力劳动的依赖性较大，妇女和儿童的劳动空间客观上较小，妇女和儿童的生活费用在成年男性工人工资中所占份额相对较大;伴随着生产的机械化不断推广和提升，体力劳动的重要性大为下降，妇女和儿童日益参加到现代化大生产中来，此时妇女和儿童的生活费用在成年男性工人工资中的份额就大大下降;由于对妇女和儿童的过度盘剥严重损害资本主义社会化大生产的可持续性，妇女和儿童的权益保护逐步受到重视，不但妇女的劳动场所受到严格限制，儿童也在相当程度上直接被排除在劳动市场之外，这样妇女和儿童的生活费用在成年男性工人工资中的份额重新有所上升。劳动力价值具有很强的主观色彩，意味着劳动力价值的实现有很大的波动空间，这种波动具有很大的人为痕迹在内。不过总体上而言，这种波动幅度不是太大，原因主要是出卖劳动力的工人在社会政治和经济生活中历来不处于强势地位，工人工资的上涨幅度历来是有限的;另一方面，确保工人的工资保持在一定的水平之上，是维持社会稳定的需要，因此市场经济条件下工人工资的波动大都是低水平上的波动，这种低水平的波动产生的市场风险相对而言也较小。

与公共住宅金融较小的市场风险不同，商业住宅金融的市场风险较大，因为商业化住宅的市场价格波动完全取决于市场供求状况，而不会受到政府的任何非正常干扰。市场经济的核心内容就是通过市场价格的波动来调节供求，确保供求与价格始终趋向于一个均衡的水平，实现经济资源的最优化配置，实现市场主体相关各方利益的帕累托最优。这意味着，反映市场供求的价格是符合市场主体所有相关各方利益的，商业化住宅市场也是这样。反映商业化住宅市场供求的商业化住宅价格，既是实现商业化住宅购买者利益的基本需要，也是实现商业化住宅销售者利益的基本需要，因此商业化住宅市场供求及其价格，既不能也不应该受到政府的干扰。即使政府出于市场波动外部性的担忧而对市场进行干预，这种干预也是建立在尊重市场基础之上的，即政府干预还是通过影响市场供求从而影响市场价格来实现政策目标的。与公共住宅的价格相比，商业化住宅价格的波动幅度可以明显放大。从需求方面看，商业化住宅的购买者市场购买力明显强于公共住宅消费者，他们对商业化住宅价格波动的承受能力也明显强于公共住宅消费者，因此政府无需对商业化住宅市场施加类似于公共住宅市场的干预;从供给方面看，商业化住宅供给成本的变化主要来自于住宅地租的变化，而地租纯粹是被动的产物，政府对地租施加干预只会扭曲商业化住宅市场的供求，最终导致商业化住宅供求的长期失衡。因此，由商业化住宅供求的两方面因素决定，商业化住宅市场价格的波动幅度都应该远远高于公共住宅价格的波动幅度，相应地，商业住宅金融的市场风险也应该远远高于公共住宅金融风险。当然政府不干预商业化住宅市场价格只是一种理想状态，它的前提是政府自身利益与商业化住宅的价格无关。当政府将自身利益与商业化住宅市场价格捆绑在一起时，商业化住宅市场价格还是会受到政府强烈干预的。因为商业化住宅市场价格的下跌意味着商业化住宅地基价格的下跌，当土地使用权出让构成政府的重要财源时，政府会有强烈的动机托市，使商业化住宅市场价格很难下跌，这在特殊情况下也能减少商业化住宅金融的市场风险。当然，这种托市效果是短期的，市场矫正的结果最终会将商业化住宅的市场价格还原到正常水平。

(三)公共住宅金融与商业住宅金融的行为属性有别

公共住宅金融与商业住宅金融的差别归根到底是公共住宅金融与商业住宅金融行为属性的差别。

商业住宅金融是一种市场现象，一种市场行为，是追求效率的市场机制的必然产物。一般经济理论均坚持，最有效地利用经济资源，实现投入最小化，产出最大化，是任何经济体制有效运行的基本要求。因为任何一种经济资源都是稀缺的，经济资源利用越充分，经济效益越好，经济主体越有活力，经济主体的竞争力也越强。人类社会历史本质上就是经济资源一次比一次更有效充分利用的历史。市场经济作为人类社会目前为止最有效的经济资源配置方式，决定了住宅经济领域的经济资源配置也遵循市场原则才是最优的。商业住宅金融将商品化住宅作为发展前提，就是肯定住宅经济资源的市场配置原则，确保住宅经济资源能够优先供给使用效率最高的市场主体，住宅产品能够优先流向市场最稀缺的生产要素拥有者，从而达到提高整个住宅经济活动领域经济效率的目的。因此，商业住宅金融是效率优先的，是所有住宅金融活动中市场色彩最浓厚的，也是受政府干扰和影响最小的。现实生活中，商业住宅金融对信息很敏感，市场波动性很大。不过，商业住宅金融与其说不能避免波动，不如说离不开波动，正是因为波动的存在，商业住宅金融的作用才真正得到了发挥。即便是政府的宏观调控，也不是遏制商业住宅金融的正常波动，而是保护商业住宅金融的正常波动，确保这种正常波动让商业住宅金融最大限度地发挥正面作用。商业住宅金融是典型的市场产物，也是离政府最远的住宅金融形式。

公共住宅金融是一种政府现象，一种政策行为，是追求公平与稳定的政府作用的产物。商业住宅金融虽然是实现住宅经济资源最优配置的基本工具和必然产物，但商业住宅金融不能包办一切。商业住宅金融可以帮助一部分人解决居住问题，但这部分人不是市场经济主体的全部，商业住宅金融最主要的问题是不能覆盖中低收入者，而中低收入者又恰恰是市场经济运行的前提条件和必然结果。因为个人之间没有经济条件的差异，就不会有个人追求经济利益的动机;市场经济运行的结果没有经济效益的差异，就不会有对市场主体有效的约束。所以无论从何种角度看，中低收入者与市场经济都是相伴生的。然而中低收入者是市场机制运行的必然结果，并不意味着市场机制就能帮中低收入者解决居住问题，市场机制只会眷顾其中的胜利者。中低收入者作为市场机制的失败者，必须依赖政府的干预才能解决居住问题，这是公共住宅金融产生的直接原因。政府干预解决中低收入者的居住问题，显然不能遵循商业住宅金融的市场原则，除非政府是想借鉴市场原则提高政府的工作效率。这样，公共住宅金融就完全成为一种政府现象，一种政策行为，成为政府追求公平和社会稳定的工具。公共住宅金融将劳动力价值作为自身发展的基础，将商品化住宅价格波动引发的风险排除在外，从而使公共住宅金融真正区别和独立于商业住宅金融。

(四)公共住宅金融与商业住宅金融的经济地位不同

在追求效率的市场经济条件下，商业住宅金融始终占据主导地位，而公共住宅金融则居于基础地位。

商业住宅金融的主导地位与生产力在人类社会发展中的主导地位是相一致的。人类社会发展的过程首先是生产力的发展过程，然后才是生产关系的发展过程，生产关系必须适应生产力的发展是人类社会发展的基本规律。生产力越发达，人类社会剩余产品越丰富，生产关系的发展才越容易摆脱生产力的束缚。因此，在人类社会彻底摆脱生产力的束缚以前，必须将生产力的发展置于主导地位。由于生产力发展的核心内容是不断提高经济资源的利用效率，即在经济资源限定的前提条件下，做到投入最小化，产出最大化，人类社会的发展过程形式上就是经济资源利用效率不断提高的过程。通常情况下，效率越高的经济体，生产力发展水平越高，对外竞争优势越明显，反之则反是。市场机制作为人类社会目前为止最有效率的经济运行机制，意味着采用市场机制的经济体，其运行效率也是最高的。商业住宅金融将市场机制引入其中，目的就是实现住宅商品市场特别是优质住宅市场的资源配置效率最优化，确保住宅商品市场投入最小化，产出最大化，商品住宅流向最有购买力的消费者，通过优质住宅的收入再分配最终实现整个社会公众福利的最大化。商业住宅金融的主导地位，有利于住宅金融市场整体效率的提高和竞争力的增强，有利于帕累托最优基础上的住宅供求衔接，有利于住宅市场体系的完善和住宅市场的可持续发展。

公共住宅金融的基础地位与市场机制的缺陷有关。市场机制虽然是迄今为止人类社会发展生产力最有效率的制度安排，但它本身并不是完美无缺的。首先，市场是有边界的，离开了一定的范围，市场就可能是无效率的。因此，确保市场有效率运行，就必须为市场划定边界，为市场内部制定规则，在市场外部提供适宜的制度环境，这意味着在并非无所不能的市场之外，政府仍然需要发挥作用是不可避免的。其次，市场机制是一种竞争机制，有成功就有失败，有风险才有收益，市场的优胜劣汰使得相当一部分参与者不可能借助市场解决自己的所有问题，但他们既是市场有效运行的前提条件，又是市场有效运行的必然结果。在这种情况下，确保这些被市场淘汰的参与者继续留在市场发挥作用就成为市场外政府必须履行的基本职责。公共住宅金融就是被商业住宅金融淘汰出来的消费者得到政府干预满足居住需求的一种结果和表现形式。因为商业住宅金融只追求效率，加上住宅市场本身的进入门槛是所有消费品市场进入门槛最高的，商业住宅金融市场的缺陷最明显，政府对商业住宅金融市场机制的补充显得最有必要。然而，无论政府多么有效率，公共住宅金融都只能游离于商业住宅金融之外，对商业住宅金融发挥补充和保底作用，它不能干预商业住宅金融的运作，更不能取代商业住宅金融。

当然，商业住宅金融为主、公共住宅金融为辅的住宅金融市场格局不是绝对的。在生产力发展水平较低时，如果市场机制发挥作用的能力有限，公共住宅金融有可能发挥作用的空间较大。公共住宅金融发挥作用的空间，基本取决于商业住宅金融失灵边界的大小。商业住宅金融有效作用的边界越宽，公共住宅金融可以发挥作用的空间越小，反之则反是，公共住宅金融与商业住宅金融一起构成住宅金融市场的全部。

四、结论与政策

公共住宅金融与商业住宅金融既相互联系又相互区别。一方面，公共住宅金融与商业住宅金融都是价值运动，它们相互促进、相互影响，共同满足社会的居住需求;另一方面，公共住宅金融与商业住宅金融在经济基础、市场风险、行为属性与经济地位等方面都有显著不同。公共住宅金融以劳动力价值为发展基础，市场风险小，行政色彩浓厚，是住宅市场稳定与公平的基础;商业住宅金融以商品化住宅为发展基础，市场风险大，市场色彩浓厚，是住宅市场活力与效率的源泉。公共住宅金融与商业住宅金融的这种互动关系，客观上要求我们在发展住宅市场时要充分发挥两种机制的功能，实现住宅市场福利的最大化。对企业来说，参与商业住宅金融业务，需要自身承担风险;参与公共住宅金融业务，不但要弄清楚是否有政府担保，还要弄清楚政府担保是否能够最终落到实处。否则，出现美国次贷那样的危机，企业就必须为政府的滥权行为买单［9］。

［1］［美］威廉姆·B.布鲁格，杰夫瑞·D.费雪.房地产金融与投资［M］.第十版.李秉祥，孙鸿飞，钱勇，译.大连:东北财经大学出版社，2000.

［2］［美］特瑞斯·M.克劳瑞特，G.斯泰西·西蒙.房地产金融——原理和实践［M］.第三版.龙奋杰，李文诞，等，译.北京:经济科学出版社，2004.

［3］马红霞.当代美国住宅金融制度初探［J］.国际金融研究，1991，(12).

［4］汪利娜.美国住宅金融体制给人们的启示［J］.财贸经济，1992，(6).

［5］闫坤.日本的住宅金融制度及其启示［J］.国际金融研究，1996，(8).

［6］丛诚.国外住房金融的演进和趋势［G］//住宅和城乡建设部.国外住宅金融研究汇编.北京:中国城市出版社，2009.

［7］［瑞典］吉姆·凯梅尼.从公共住宅到社会市场—租赁住宅政策的比较研究［M］.王韬，译.北京:中国建筑工业出版社，2010.

［8］林建设，郭宏宇.住宅金融市场发展的两难处境——从美国住宅金融市场改革看住房保障与财政风险的两难抉择［J］.经济社会体制比较研究，2011，(4).

［9］顾书桂.赤字转嫁是美国次贷危机的主因［J］.同济大学学报(社会科学版)，2011，(5).

［10］马克思.资本论:第三卷［M］.中共中央马克思恩格斯列宁斯大林著作编译局，译.北京:人民出版社，1975.

The Comparative Study on Public Housing Finance and Commercial Housing Finance

GU Shu－gui
(the State Economy Institute，Shanghai Academy of Social Science，Shanghai 200020，China)

Both public housing finance and commercial housing finance are value movement which they act and influence each other to meet the housing demand from the public together.On the other hand，public housing finance and commercial housing finance differs in economic foundation，market risk，behavior characteristic and economic status.The differences between public housing finance and commercial housing finance require us to coordinate the relation to supplement，support and advance each other.Entertainments should be careful of public policy risk which participates in public housing finance.

public housing finance;commercial housing finance;labor power value;commercial housing

F061.4

A

2095－0292(2012)02－0046－08

2012－01－11

顾书桂，上海社会科学院部门经济研究所副研究员，经济学博士，研究方向:金融学与政治经济学。

［责任编辑 张 峰］