沈晓蕾

2010-2011年国务院连续出台房市调控政策，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面。这些政策抑制了房价过快上涨，使房市泡沫成分开始收缩，但与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，商品房空置率大幅上涨。与08年下半年相比，本次楼市调控有制度化和长期化趋势。由于不具备上市条件，一些中小型房企不能通过股市发行股票来获取资金；而利率的提高使它们无力支付巨额的房地产信贷利息；加之房价下跌和成交量紧缩，房产积压难以变现等因素导致房地产企业处于资金链紧张，流动资金不足等困境之中。如何扩宽融资方式，成为房地产企业，尤其是中小房地产企业的燃眉之急。

一、中国房地产企业融资渠道现状

我国房地产企业常见的融资方式有内部融资和外部融资。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。通过内源融资不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要方式有国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金等。

根据2002-2008年中国房地产投资资金来源方式相关数据分析，房地产企业资金来源占比为国内贷款20%，利用外资2%，外商直接投资2%，自筹资金32%，其他资金来源45%。可以看出现阶段我国房地产融资主要集中在国内贷款、自筹资金和其他资金来源，其中其他资金来源主要集中在按揭贷款、定金、购房款及预付款等方面。……