李阳

摘要：本文提出了房地产投资非预期损失的概念、影响因素和原因，同时还提出了防范房地产投资风险非预期损失财务型方法。

关键词：房地产企业；非预期损失；影响因素；量化核算

F293.3

1 非预期损失的概念与影响因素

房地产企业非预期损失是指与房地产预期损失相关联的经估算的超过上述平均损失以上的损失，它是对期望损失的偏差——标准差（σ），也可以表述为受随机变化的不确定风险因素影响，所引起的房地产市场收益偏离预期收益的程度。换言之，房地产非预期损失就是除期望损失之外的具有波动性的资产价值的潜在损失。

导致房地产非预期损失的影响因素主要是城市和土地利用发展战略及规划问题、市场主体本身的问题、政府相关房地产政策及其运作问题、宏观经济环境问题以及区域房地产市场本身的问题。

在风险的控制和监管上，意外损失等于经济资本，因此房地产非预期损失随房地产企业容忍度的不同，可以通过保有资本金承担这种预料外或由不确定因素造成的潜在损失，从而缓解非预期损失对日常经营活动的冲击。

2房地产非预期损失的原因

2.1城市发展战略、城市规划、土地利用规划问题

城市及土地开发规划缺乏高起点的、统揽全局的总体规划，对土地性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区混乱，基础设施建设无序，使开发商对滨海、城市的未来发展缺乏有效想像空间，难以根据土地规划把握开发热点和赢利机会。……