赵欣欣 冯晔平

(延安职业技术学院，陕西延安 716000)

近年来，随着城镇化进程的加快，各辖区政府采取各种举措，在改善城镇居民居住条件的同时也带动了县域房地产业的迅速发展。但房地产业工作流程涉及的环节和参与的机构多，且前后关联非常紧密，而我国县域房地产市场仍处于探索阶段，因此，从房地产的流程出发，系统分析产业相关要素间的相互关系，分析系统要素的层次结构及其对系统目标的影响，加强县域房地产发展各要素的科学管理，实现资源优化配置和利润最大化，促进县域房地产业的良性发展。

1 房地产行业的工作流程分析

房地产业的工作流程按先后顺序可分为生产、流通和消费三阶段。其环节可细分为:开发商根据市场预测提出开发设想并进行可行性研究→申请项目用地→项目设计→征地及拆迁安置→筹措房地产开发资金→建设工程招标→项目施工→市场营销→房屋的使用→物业管理。其间的参与者有消费者、房地产开发商、政府相关机构、金融机构、设计机构、建筑承包商、监理单位及其监理工程师、房地产经营机构、价格评估机构、房屋交易机构和律师事务所等。

2 县域房地产发展影响因素的选择

从影响县域房地产发展的角度，将流程图中的因素分为内生因素和外生因素。内生因素包括房地产价格、市场定位、需求者数量、收入水平与消费结构的预期、土地数量和价格、县域房地产市场饱和度、房地产交易条件、开发商的心理预期、房地产价格管理因素、城镇化程度与县域经济水平;外生因素包括经济环境、社会因素、金融因素、土地政策和房改政策等。……