○ 蔡 云

（本文作者系中国房地产业协会商业专业委员会秘书长）

旅游地产的发展沿革

国外旅游地产发源于法国地中海沿岸，兴起于分时销售。20世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。20世纪60年代，欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会主流，旅游度假成为社会时尚，但是由于经济实力的限制和度假地房产的高昂价格，多数家庭都无力单独购买度假地别墅；部分有购买力的度假者，也由于每年对度假地别墅的使用率不高，因此购买动力不大。此时，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村率先以分时销售（time share又称vacation ownership），出售以酒店为主的物业使用时间段的方式招揽客户，旅游地产市场开始由此形成。

美国以分权酒店起步。20世纪70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入分权酒店这一概念，取得了巨大成功。1977年，美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。

分时度假发展迅速。1999年，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的540多万个家庭参与了分时度假网络，购买了度假权。……